新一线城市商业地产博览会：西安篇

钟楼商圈位于西安市中心，大致分布范围为：东至东门，西至西门，南至南门外，北至莲湖路，是西北部地区最具人气和最具规模的超大型商业圈。钟楼商圈以钟楼作为中心，包括了西安城墙内东南西北四条大街，截至2017年上半年购物中心总存量超60万㎡，未来两年近增40万㎡。

钟楼商圈是西安最有影响力的商圈，也是西安的传统商圈，其商业氛围浓厚，商业业态齐全、业种丰富，其中服装、餐饮业尤为发达。东大街整体改造，商铺大面积拆迁，对商圈影响较大。

钟楼商圈影响范围广，覆盖整个西安地区及部分周边市县区；经营档次多元化，能满足不同层次消费者；日均人流量超过100万人次，消费者年龄集中于31-35岁（男）和26-30岁、36-40岁（女）。

商圈聚集了不少大型商业项目，是西安人购物的首选。

2016年总营业额近100亿元。

老牌的开元商城作为西安的商业名片，营业额也是钟楼商圈中最高的，2016年达29.9亿元。中大国际、中贸广场则分别为8.02亿元和3.2亿元。而SKP（新光天地）计划于2018年亮相该商圈，未来有望吸引更多的优质品牌与客流。

钟楼商圈代表案例：西安世纪金花时代广场

项目基本信息：

开业时间：2013年10月31日

商业面积：8万㎡

开发商：金花投资集团有限公司

世纪金花时代广场共汇聚500余个品牌，其中奢侈品及精品品牌占比达25%，60余个品牌首次进驻西北市场；综合服务类占比高达32%，餐饮品牌如满记甜品、王品台塑牛排等更是首次入驻西安。

它以“变化中的棋盘”为设计主题，东西南北方向各设置主入口，贯通西安中轴线，并拥有30米挑空艺术阳光长廊，近千㎡可开启顶棚。2016年，世纪金花的总业绩接近20亿元，时代广场店奉献了其中的5.6亿元（不含餐饮娱乐）。

小寨商圈坐拥长安南路、雁塔路、朱雀路、含光路、太白路、南二环等多条西安城市主干道，交通条件甚是便利，从而也为商业流通提供了优越的道路条件。截至2017年上半年，商圈购物中心体量约为45万㎡，到2018年将迫近55万㎡。

以赛格为代表的小寨商圈项目品牌层级已经有了很大提升，不再以中低端为主。

小寨商圈云集大小商家2000多家，周边含大专院校及科研所近20个，大型商贸设施十多个。日均人流量达30万－50万人次，所针对的目标客层主要以周边的高校大学生及工作时间不长的年轻白领为主。西北业绩最高的商场——赛格国际购物中心就在小寨商圈，2016年高达45亿元的营业额，让其跻身全国商业十强，位居北方第三。赛格国际虽然帮助小寨商圈总销售额超过60亿元，但小寨双地铁的客流之冠并未带给其他商业太多提升，即便凯德广场年销售额为4.52亿元、百盛小寨店为2.4亿元，但多数商场业绩下滑。

小寨商圈代表案例：西安赛格国际购物中心

项目基本信息：

开业时间：2013年10月1日

商业面积：25万㎡

开发商：西安赛格商业运营管理有限公司

赛格国际购物中心占据小寨商圈十字东北隅黄金位置，亚洲室内第一长扶梯、全球最大室内景观瀑布、全国最大楼顶空中停车场、顶级恒温恒湿空调系统、全国最大室内品牌餐饮区……首次进驻西安的品牌UR、kipling全国第一家旗舰店和西北首家VANS旗舰店均在于此。

目前，日均客流量达10万人次，节假日可达15万人次以上。开业三年多来，其不断优化品牌，现在售品牌共有614个，其中198个品牌销售业绩排名全国前十，占32%；313个品牌位居西北第一；392个品牌销售业绩位居西安市第一。

解放路作为“西北第一金街”，曾与北京王府井、上海南京路齐名。商圈以解放路为核心，向周边辐射形成商业聚集区，不仅是西安重要的交通枢纽和对外窗口，还是西安的门户和经济、文化、旅游通道，现存购物中心体量约27万㎡。

传统商贸业占有一定规模，配套功能比较齐全，商圈的餐饮、金融、文化、旅游等产业比较发达，业态形式以品牌店、专卖店、商务服务为主。

解放路商圈靠近火车站，人流量大，日均达到40万人次，消费人群主要是本市消费者、外地游客和火车站流动人口。商圈拥有民乐园万达广场这家12亿元年销售额的购物中心，它与民生百货2016年的总业绩超过25亿元，商圈内还有2016年销售额2.5亿元的苏宁生活广场和筹备中的体量达12.2万㎡的悦荟广场等流量项目

解放路商圈代表案例：西安民乐园万达广场

项目基本信息：

开业时间：2009年

商业面积：15万㎡

开发商：万达商业地产股份有限公司

集“精品公寓”、“高尚住宅”、“钻石商铺”、“高档百货”、“超市”、“步行街”、“国际影城”于一体的民乐园万达广场，引用了综合体设计理念，注入了国际步行街区规划形态元素，借鉴东京银座“九纵十横”的布局，将室外步行街整合规划为“三纵五横”，设计“回”字型走廊式步行街，直达室内手扶电梯，长48米，高20.7米，是西北首例跃层直达的建筑模式。2016年营业额破10亿元大关，达12亿元。

从钟楼往北，龙首商圈是北城第一个商圈，是北二环内发展最早的商业圈。以龙首村十字为中心，主要沿未央路和龙首路展开，现存购物中心体量近78万㎡。

商圈北临近经济开发区，南眺钟楼，交通便利，社区配套成熟，大明宫遗址公园的建成和地铁2号线的开通，增加了该居住圈的舒适度和便捷度，区域配套设施也日渐完善。

目前，龙首商圈主要业态以社区日常消费配套型商业为主，圈内现存商铺数量近1000家，涵盖龙首印象城、盛龙广场两座大体量的购物中心，而2015年12月才开业的印象城，在2016年的销售额就达到了4.8亿元。

龙首商圈人口数量达到40余万，常住人群以工厂职工、安置人群、棚户区及城中村人群为主，日均人流量达10-20万人次。可以说，西安市政府迁址北城为北城的城市发展迎来了新的契机，未来龙首商圈波及数十个大型社区，辐射逾15万常住人口，相当于每年有5500万人次消费。

龙首商圈代表案例：西安龙首印象城

项目基本信息：

开业时间：2015年12月26日

商业面积：12.6万㎡

开发商：印力集团

龙首印象城位于未央区未央路与龙首北路十字东北角，以复合业态覆盖周边38万准客群，锁定中高端消费能力的时尚家庭群体和中青年主力消费群，提供购物、休闲、娱乐、饮食全方位一站式服务，填补了北城龙首商圈中高端城市综合体的空白。

拥有华润V+精品生活超市（西安首家）、CGV IMAX影城（IMAX级首店）、卡通尼乐园（魔法城堡主题首店），并首次引入foodrepublic大食代（新加坡）、锅内锅外、外婆家、Love Seafood我爱海鲜、猫的天空之城概念书店、fingercroxx（香港）、New Look（英国）、jin's（日本）、大丰收、湘聚、美珍香（新加坡）、王妃家的饭、花少爷的粥、yoolens、优禾生活、华硕体验店、衣恋生活馆（韩国）、百家好集合店（韩国）等西安首店品牌。

大兴新区地处西安市二环内中心城区，城墙西北角，北邻经济技术开发区，南邻高新技术开发区，是西行北去的必经之地，更是“大西安-西咸一体化”的核心区位。随着鑫苑大都汇、龙湖星悦荟、太奥广场的接连入驻，大兴商圈瞬间拥有了50万㎡的购物中心体量。而地段和居住的成熟，商圈聚拢了近200万㎡的商业能量，成为名副其实的“广域商圈”。

大兴商圈以新汉风风格，努力打造西安汉文化体验街区、城西综合性商业中心、大兴新区景观示范大道，业态构成平均。作为首例成片旧城改造、工业企业搬迁改造区域，大兴商圈是西安城市规模化综合改造的重要区域，这里如今已发展成二环内成熟居住片区，此也成为客流主要来源。

龙湖星悦荟大兴店、鑫苑大都汇、太奥广场这几大购物中心都上市不久，销售额可圈可点。2016年，龙湖星悦荟大兴店营业额为2.6亿元，太奥广场则达到3.3亿元。而2016年刚开街的老城根G park后，已成为中国“一带一路”国际特色商业文化街区的品牌和典范。

大兴商圈代表案例：西安鑫苑大都汇

项目基本信息：

开业时间：2016年12月16日

商业面积：12万㎡

开发商：鑫苑集团

鑫苑大都汇定位于全业态家庭生活型购物中心，是鑫苑集团首个商业综合体，拥有首个室内街景公园，共分为8个楼层，B3、B2为地下停车场，B1为永辉超市、古德菲力、漫悠网咖等，1层为国际汇品区；2层为潮流风尚区；3层为活力童趣区；4-5层为各类餐饮娱乐区。鑫苑大都汇汇聚了快时尚、生活服务、餐饮娱乐、儿童亲子、潮流服饰、时尚精品等业态。

大雁塔曲江商圈依托大雁塔——大慈恩寺历史风貌区及大雁塔南北广场，以盛唐元素为主题，涵盖历史文化、民俗文化的大型综合型商业板块，区域内现存购物中心体量近50万㎡，到2018年将超过70万㎡。商圈对国内外的游客有着很强的吸引力，其所在的曲江新区年接待游客突破1400万人次。

大雁塔曲江商圈凭借自身的旅游资源，每年吸收大量的游客前来商圈消费，加上周边高校、政府单位、高端居住区等资源，商圈经营立足中高端。旅游主题型的特征决定了大雁塔曲江商圈主要业态以休闲、餐饮、娱乐、旅游为主。

商圈汇聚了众多优质购物中心，其中曲江银泰城2016年的销售额为4.2亿元，龙湖星悦荟曲江店、金地广场则分别为3.6亿元和5.75亿元。而位于商圈核心区域的金辉环球广场2017年1月封顶，预计2017年底开业，曲江大悦城也将在2018年揭开面纱。

大雁塔曲江商圈代表案例：西安金地广场

项目基本信息：

开业时间：2014年12月25日

商业面积：6.4万㎡

开发商：金地集团

金地广场位于曲江新区核心区域，距大雁塔、大唐芙蓉园、曲江海洋极地公园等知名景区仅3公里。除了“西安最美曲线”的建筑本身吸引人们外，以体验为王的商业运作理念成为众多消费者肯定的标准。

在针对家庭消费方面，jnby by JNBY、大白鲸世界儿童乐园、永辉BRAVO精品超市等满足中高端家庭消费需求。此外，金地广场还集合UNIQLO、GAP、UR等快时尚品牌，还有像今日阅读针对年轻人消费习惯新兴的区域，而亲子DIY蛋糕房这类互动体验型业态在金地广场也占有不小的比例。

高新商圈的科技路、高新路与唐延路，已经形成了高新区特有的一横两竖的T字形商业格局。以科技路、高新路和唐延路为轴线的高新商圈不断往外扩大，截至2018年，预计购物中心的存量为70万㎡。

高新区的商业一直处于快速发展中，逐渐融入的高新技术产业，配套环境不断得到完善，商圈内入住人数的增加，这一切促使高新商圈已经发展为生活、娱乐、休闲一体化的高度成熟商圈。商圈内主要业态以金融、休闲和餐饮为主，消费人群主要是以高薪上班族和商务投资者为主。

高新区已成为中国中西部地区投资环境好、市场化程度高、经济发展最为活跃的区域之一，商圈内消费人群消费能力强劲。2016年，商圈总销售超过30亿元，其中世纪金花高新店、金鹰高新店与阳光天地的业绩分别高达10.3亿元、9.7亿元和7.5亿元，筹备中的还有绿地缤纷城·正大乐城、万达ONE等大体量项目。

高新商圈代表案例：西安中大国际商业中心

项目基本信息：

开业时间：2016年11月23日

商业面积：8.8万㎡

开发商：陕西中大国际有限公司

作为西安全新奢侈品消费地点，中大国际商业中心由WATG建筑设计、Aedas室内设计、AECOM景观设计等众多企业联手设计，集合国际名品、潮流品牌、进口超市、时尚餐饮等多元品类于一体，还设立了独特的“女性车位”，粉嫩可爱、“横竖都行”的停车位可谓直击少女心。

一楼集合了名品品牌和设计师品牌，其中Alexander McQueen的副线McQ、Neil Barrett、DSquared2及珠宝品牌Qeelin均是首次进入西安。此外，Roseonly西安首店和星巴克Hiperfile Reserve西北首家也双双亮相于此。中大国际还在三层最北端设立了一个专业的儿童乐园，该乐园由英国David Tyler公司设计打造。

随着西安城市扩张朝北走发展战略，城北经开区内的商业发展已初露峥嵘。地铁2号线的建成通车、市政府北迁，近几年区域内商业呈现集中放量供应，商业的层级与规划也得到突飞猛进的发展，到2018年，商圈购物中心的体量将超过100万㎡。

经开商圈业态以零售为主，占68%，餐饮占14%，休闲娱乐及服务则占18%。商圈汇集了商业板块、社区板块等大的综合体系，同时也集结了金融、餐饮、商场等一系列的完善配套，人流量大，消费群体以经开区域内中高收入人群和商务人士为主。

政府机关落户，大量在建商业项目也逐步完工，以及区域配套不断完善，大量区域外的人口导入，经开商圈将逐步成为高端消费集中的区域，租金升值潜力较大。而CityOn熙地港在2016年4月28日开业，开业8个月营业额就达到5.76亿元，成为商圈的主力店。

经开商圈代表案例：西安CityOn熙地港

项目基本信息：

开业时间：2016年4月28日

商业面积：9.37万㎡

开发商：美国塔博曼公司/北京王府井百货/陕西赛高

CityOn熙地港是塔博曼亚洲在中国的第一个项目，与北京王府井百货、陕西赛高企业集团共同打造的购物中心，定位中高端、区域性，业态组合为40%服饰、30%餐饮、10%娱乐、10%生活方式与家居以及10%其它。

它拥有主力店王府井百货在内的200余家品牌，快时尚和轻奢品牌在此高度集中，Forever21与Monki更是西北地区首店。在过去一年中，超过一半商户的月度销售额在自身品牌体系内排名前三。

熙地港在诸多服务细节上为行业树立了标杆——第一个设立超大女性停车位并引入反向寻车系统、第一家开设快递站的购物中心等。

定位为“西北第一街”的三桥新街，全长约5.5公里，云集了百万㎡的城市级商业，已成为西咸新区的商贸核心区。三桥商圈在西咸一体化中占有举足轻重的地位，是西安的西门户。

目前聚集了大型城市综合体、知名专业卖场、特色商业步行街等共11个项目，总投资300亿元，总商业面积达450万㎡，而23.6万㎡的万象城是其中为数不多的购物中心之一。

三桥商圈主要业态具有产业商圈的明显特点，区域市民和流动人口是该商圈的主要消费力。除却宜家的落户，诸如华润、保利、五洲等内地及港澳一线商业巨头业已提前抢滩三桥商圈。

此外，沣东新城规划了总面积8㎡的综合商贸板块，将以高端商业、国际车城、现代服务业为重点，重现三桥历史上“长安西大门”和“西北第一大镇”的商埠繁华胜景，打造时尚、现代的西北第一商业街区。

作为对投资地要求极高的宜家、万象城来说，能够进驻西安，落子三桥，体现了国际商业巨头对此区域的认可，也将极大推动西安国际化建设进程。

三桥商圈代表案例：西安西咸万象城

项目基本信息：

开业时间：2017年4月21日

商业面积：23.6万㎡

开发商：华润置地有限公司

西咸万象城拥有200+独立品牌店铺、2000+机动停车位；同时拥有儿童游乐、零售、教育、服务四大业态，结合创意数码、家居家用，打造家庭型的“全生态链”。作为西安的地标性建筑群，万象城已成为西咸新区商业市场新标杆。

万象城的餐饮业态占比超过四分之一，包括宽窄巷、嗨捞猪肚鸡、星巴克、OPEN OVEN等餐饮品牌。此外，还涵盖了西西弗书店、华润万家、CGV影城、优衣库、H & M、小米之家等品牌。它在2017年4月21日正式开业，开业率高达95%，而开业3天客流突破60万，营业额突破2500万元。