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基本概况

郑州市,简称“郑”,是河南省会,地处华北平原南部,河南省中部偏北,黄河下游,是全国重要的铁路、航空、高速公路、电力、邮政电信主枢纽城市,中国中部地区重要的工业城市。据数据显示,2016年郑州GDP完成7994.2亿元,同比增长8.4%。郑州市城镇居民人均可支配收入33214元,位列全国省会城市第16位,农村居民人均可支配收入达到18426元,收入水平居全国省会城市第7位。

商业发展

郑州的排名提升很大程度上得益于它的城市枢纽地位改善。2016年10月,郑徐高铁开通,这意味着郑州通过高铁联通了河南、安徽、江苏3个省份,盘活了中原地区与长三角城市群。现在,郑州能通过高铁直接抵达129个城市,是全国高铁直达城市数量排名第6位的城市。

在此背景下,作为新一线新晋城市的郑州,近几年购物中心呈现着怎样的发展格局?各大商圈有何发展特点?未来将有哪些优质购物中心入市?

2012-2016年社零上涨57.8%

2012-2016年郑州的零售市场发展迅猛,社会消费品零售总额从2012年的2322亿元到2016年的3665亿元,上涨了57.8%。

虽然与中部地区其它城市相比,郑州的零售总额与武汉、长沙虽仍有一定差距,但正在逐步缩小。

购物中心存量超490万㎡

据赢商大数据中心监测,截至2017年5月,郑州全市购物中心总存量达490.66万㎡,年均增速为21.1%,其中2012年和2015年为郑州购物中心入市爆发节点。且人均购物中心体量仅0.41㎡/人,落后于周边省会城市,精致、时尚、体验性强的优质项目依旧稀缺。

与多数其他一二线城市不同的是,百货业态在郑州目前的优质商业中仍占相当比例。截至2016年末,单体百货店占整体优质商业面积比重为24%,未来百货商场逐渐“购物中心化”是大势所趋。

2012年-2017年Q1购物中心首层平均租金情况

据赢商大数据中心对第三方机构的数据监测,截至2016年末,郑州市场平均租金总体保持平稳,全市优质购物中心首层平均租金为512元/㎡/月,同比增长4.6%。

2017年第一季度,优质购物中心首层平均租金与上季度相比有所下降,为455元/㎡/月,平均入驻率环比上升1.4%至90.5%。

2017第一季度购物中心空置率达9.4%

据赢商大数据中心对第三方机构的数据监测,截至2016年末,郑州优质购物中心空置率达3.8%,较2015年同期小幅下降0.4%。

2017年第一季度,虽然新增项目招商力度较好,并未给郑州购物中心空置面积带来扩增的影响。但受百货及散售(例如大上海城)物业的整体经营状况下行,郑州商业整体空置率仍受到一定程度的影响,郑州优质购物中心空置率较上一季度相比上涨了5.6%至9.4%。

项目规模多在8-10万㎡

从已开业购物中心商业规模来看,购物中心的商业规模主要集中在5-10万㎡,占比达43.5%,10万㎡以上规模区间的购物中心数量占比相差不大。

零售业态占66%

从已开业购物中心业态组合看,零售占比65.9%,餐饮占比15.5%,休闲娱乐、儿童亲子、生活服务、文化教育分别占比3.2%、9.6%、3.8%、1.9%,其中生活服务类业态虽然占比相对较高,但新型业态品牌较少,多为美发美甲等个人护理品牌。

商圈解读

• 市级商圈:二七广场商圈、西区(碧沙岗商圈)、郑东新区CBD商圈

• 区域商圈:花园路农业路-紫荆山商圈、天旺商圈、大学路商圈、火车站商圈

商圈演变:由二七广场商圈为中心的“单中心同心圆”模式,逐渐向多中心模式演变。

新商圈开始崛起:二七商圈和西区商圈为传统商圈,郑东新区CBD、大学路、花园路为新兴商圈,近年来发展迅速。

二七广场商圈

河南商业看郑州,郑州商业看二七,二七广场区域一直是郑州商业的前沿阵地,郑州现代商业从德化街开始,延伸至二七商业圈,成为商城之根。

目前二七广场商圈承载了大商新玛特金博大店、北京华联、郑州百货大楼、大上海、丹尼斯百货、百盛、德化街、万象城、大卫城等项目,涵盖了传统百货、超市零售、商业步行街等几乎所有的零售业态。

商圈购物中心存量及增量:截至2017年1季度,二七广场商圈主要有郑州华润万象城、郑州丹尼斯大卫城等代表购物中心,总存量共67.2万㎡。2017-2018年购物中心新增存量达18.6万㎡。

商圈购物中心平均租金:根据已开业购物中心来看,目前商铺平均租金约达365元/㎡/月。

二七广场商圈代表案例:丹尼斯大卫城

项目基本信息:

开业时间:2015年5月8日

商业面积:29万㎡

停车位:近2000个

开发商:丹尼斯集团

项目地址:郑州太康路与二七路交叉口

2016年完成了逾26亿元的年销售额,同比增长达80%,其中仅餐饮及相关配套的年营业额近5亿元。2017年第一季度中,仅主营业务便实现了同比72.5%的增长,较2016年同期多近3亿元。

零售覆盖面积达20.3万㎡,mall占比45%,百货占比50%,超市占比5%。其中,mall区域中涵盖“27%的餐饮+13%的休憩+5%的院线儿童体验”,50%的百货区域中涵盖“15%的精品百货+35%的传统流行时尚百货”。

西区商圈

西区商圈是郑州传统的商业圈,郑州西区资质最老、最富盛名的商圈,如今面临着商业转型与业态重组,亟待商圈升级蝶变,目前辐射区域仍然以西区中高端消费群为主。

商圈购物中心存量及增量:截至2017年1季度,商圈主要有郑州中原万达广场、郑州锦艺城、郑州西元国际广场CCmall等优质购物中心,总存量达61.1万㎡,其中2017年下半年还有郑州华强广场、郑州九龙国际商业项目也将相继开业,新增存量达23万㎡。

商圈购物中心平均租金:截至2017年1季度,商圈内购物中心平均商铺租金达150-240元/㎡/月,其中中原万达广场商铺租金略高于平均水平,平均租金约达270-420元/㎡/月。

西区商圈代表案例:锦艺城

项目基本信息:

开业时间:2012年12月22日

商业面积:30万㎡

商业面积:16万㎡

商铺数量:260+

开发商:香港锦艺集团有限公司

项目地址:郑州棉纺西路23号

锦艺城是由香港锦艺集团投资兴建、郑州翰园置业有限公司开发的集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的区域型商业中心,为郑州西区首个100%自持产权全业态LIFE-MALL。

截止2016年年底,年销售额超15亿元;

锦艺城分为A、B、C三个区,从百货为主力的A区、百货、餐饮、休闲三分江山的B区、休闲娱乐餐饮业态为绝对主力的C区:A、B、C三区平日日均客流近10万人次。

C区凭借海洋馆的优势吸引了大量客流前往,C区客流量达100万,销售额约每月3500万,年客流量达3300万。

锦艺城的业态组合中零售占38%、餐饮占20%、休闲娱乐占13%、配套29%;其中儿童整体业态占总比例的8%(面积占比),它提倡的是一种全新的国际化生活方式。

除儿童业态外,餐饮业态也是接下来重点调整部分,计划最终保留40个餐饮品牌,再增加更多的体验业态,例如王府井百货的4楼经过调整后加入了电玩、KTV、网卡等业态。

未来项目中还会加入书店、手工等业态,到2020年项目还会进行约2-3次的调整。

郑东CBD商圈

十多年前郑东新区是人人避之的“鬼城”,而如今郑东新区摇身一变成了郑州高端商务区和富人区。

对于拥有企业总部、金融中心和专业化生产服务三大职能的CBD,必定承载着城市信息流通、会展经济、金融、高端商务办公区等现代城市的功能。相应的高档餐饮、购物、休闲场所、酒店及高档零售业等也会随之出现,以满足商务人士的需求。

商圈购物中心运营特征:目前除了丹尼斯七天地、新开业的郑州CityOn熙地港为商业全部自持,其他购物中心多为产权与经营权分离,运营较为乏力。

商圈购物中心存量:截至2017年一季度,郑东CBD商圈主要有郑州CityOn熙地港、郑州丹尼斯七天地、郑州绿地中心千玺广场等典型购物中心项目,总存量达81万㎡;2017-2018年新增存量约18万㎡。

郑东CBD商圈代表案例:CityOn熙地港

项目基本信息:

开业时间:2017年3月16日

总出租面积:9.4万㎡

进驻品牌量:200+

停车位:1700+

开发商:塔博曼购物中心公司旗下子公司   塔博曼亚洲与王府井集团股份有限公司

项目地址:郑州市新经济文化中心郑东新区农业东路15号(农业东路与众意西路交汇处东南角)

CityOn熙地港郑州购物中心共设六层,总出租面积达9.4万㎡。

开业首日开门红:CityOn熙地港(郑州)购物中心出租率达100%,其中约93%商户已于开业当天入驻。

全面引入多个首入河南和郑州的品牌:自今年3月16日开业至今,CityOn熙地港(郑州)购物中心所有商户均已开门迎客,实现开业三个月内100%的开店率。不少品牌是首次进入河南,包括餐饮品牌蓉小月、探鱼、老张牛肉面、士多啤梨餐厅、意式小厨、甲泰船面,家居品牌OCE、Zara Home,儿童亲子品牌江博士等;服装与鞋类品牌Bershka 、Forever 21、鹿岛(会员)店;其中儿童亲子品牌闹腾则是首次进入郑州市场。希望先生、地盘披萨、弗兹优美式乳酪将全国首店开进了熙地港,著名咖啡品牌星巴克的郑州首家甄选咖啡店亦选址于此。

花园路商圈

花园路商圈内代表商业项目仍以百货为主,以紫荆山百货为起点一路向北,不足5公里的主干道两侧密布着正道中环百货、国贸360和丹尼斯百货等多家大型商场。至2016年底花园路商圈的商业供应量将超过100万㎡(包括购物中心、百货、商业街等商业存量)。

商圈购物中心存量及增量:因花园路商圈商业以百货为主,购物中心项目主要有郑州新田360广场国贸店、郑州时代国际广场。单体商业规模均低于5万㎡,存量仅6万㎡,但却是未来新增项目最多(相对集中)的商圈,如目前在建的建业凯旋广场、正弘国际广场等大型商业综合体,2017-2018年新增存量约达48万㎡。

花园路商圈代表案例:新田360广场郑州国贸店

项目基本信息:

开业时间:2010年

商业面积:4万㎡

开发商:新田置业有限公司

项目地址:郑州市金水区花园路39号

2017年4月28日,郑州国贸360广场正式更名为“新田360广场郑州国贸店”。

年销售额超10亿元,客流超1800万:2016年,在全国经济形势下行的前提下,依然实现了销售业绩超10亿的佳绩,全年客流突破1800万。2017年一季度,新田360广场国贸店的客流及业绩均有不同程度的提升,销售额较同期增长了8%。

项目变革/创新:开业之初是“快时尚聚集地”,至今创造了多个第一:河南省第一家星巴克;河南省独家MUJI;河南省第一家优衣库;河南省第一家H&M;河南省第一家UR;河南省第一家SEPHORA;河南省第一家Charles&Keith……

璀璨未来

据赢商大数据中心监测,2017-2020年郑州计划开业32个商业项目总商业面积368.7万㎡。其中郑州江泰童星城、郑州锦荣悦汇城、郑州CityOn熙地港购物中心已于2017年1季度先后开业。

其中,至2020年前,将有包括新田360广场太康路店/东区店、正弘城、美景万科广场等在内的十余个项目110多万㎡的优质商业供应量出现。

根据对2017-2020年拟开业购物中心的商圈分布来看,项目较为分散,主要分布在花园路商圈、二七广场商圈、北区商圈及郑东CBD商圈,分别占比达17.2%、10.3%、10.3%、10.3%。

其中花园路商圈和郑东CBD商圈目前已是相对成熟的核心商圈,而北区商圈购物中心开发相对空白,随着北城惠济区新规划48.8平方公里新城区,并有20个村庄被列为城中村改造项目新项目,未来商业空间巨大。

名人寄语

神州大地城市建设焕异彩,锦绣中原商业发展展新姿。

——建业商业地产公司总经理 何亚涛

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——锦艺集团商业事业部副总经理汪洋

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——CityOn熙地港(郑州)购物中心总经理 张建