第二届进口博览会的顺利召开,让全世界的目光再度投向上海大虹桥片区。回顾过去几年七宝生态商务区的发展,除了政策规划,陆续出让的9幅土地及如火如荼的建设正将这块"城市宝藏"由图纸变为现实。本期赢商网携手上海·中原(工商铺),通过系统梳理目前七宝商务区发展现状,以窥这一区域未来发展潜力。
项目档案
紧邻大虹桥板块的七宝生态商务区,被视作大虹桥板块的产业新地标,也将承接进博会外溢效应,对接国际优质资源。 |
七宝生态商务区基本概况
区位分析
商务区北邻虹桥国际机场、南靠莘庄商务区和莘庄工业区、西接七莘路商圈、东临九星市场等重点区域,独特的地理优势,使七宝生态商务区直接收到大虹桥辐射效应外,还承载了众多城市内部的资源。 |
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七宝也呈现以下几大优势
核心优势:(1)长三角辐射效应长三角地区作为中国经济最发达、开放程度最高的地区,率先享受进博会所带来的经济增长和区域协同溢出效应。连接长三角的大虹桥是目前全国最大的综合交通枢纽之一,虹桥枢纽集航空、高铁、城际交通、长途、地铁等八种交通方式为一体,预计未来日集散规模为110-140万人,枢纽正形成"圆心效应",快速辐射、带动周边区域的发展。 |
(2)便捷的交通网络商务区距虹桥综合交通枢纽仅供4.5公里,10号线航中路终点站位于园区内,全长68.6Km的机场联络线正在建设中,已经确定在距七宝生态商务区2公里处的9号线中春路站选址,生态商务区也将成为"虹桥交通枢纽+浦东机场枢纽"的重要承接点。 |
(3) 配套完善作为新七宝核心,商务区不仅迎来了宝龙城市广场,更有万科广场、上海万象城、汇宝美食广场和星钻城等多个大型商业综合体,周边还聚集了艾美、雅辰悦居等酒店,以及交通、工商、建设等各大银行和政府机构等,足以满足日常所需。 (5)特有的"文创"定位作为一种朝阳产业和全新的经济引擎,文化创意产业的竞争力和影响力如何,关乎上海的国际化进程。上海"文创50条"提及2030年,上海文化创意产业增加值占全市生产总值比重达到18%左右,到2035年,上海将全面建成具有国际影响力的文化创意产业中心。 |
(4)文化底蕴和自然生态七宝古镇有着丰厚的文化底蕴,著名的七宝老街景距离商务区仅1公里,浓郁的历史氛围与文化的加持,让商务变得有温度。实际上,文化创意融入也在了七宝生态商务区建设的方方面面:七宝生态商务区是上海首个坐落于公园旁的商务区,毗邻的闵行文化公园,占地面积1272亩,以文化为主题,融入历史文化、海派文化、时尚文化等文化元素,目前已经建成吴中路以南部分的宝龙美术馆、海派艺术馆、闵行博物馆,这三个艺术馆区位连成一片,形成了"三馆集聚"效应。 (6)产业政策扶持2017年,七宝确定了"一核两翼"产业战略布局:"一核"即七宝文化商旅核心区,目前最为瞩目的区域为七宝生态商务区;"两翼"即东部的九星产业带及西部的中春路产业带。 |
七宝生态商务区项目进展:2020年起陆续入市
2016年,七宝生态商务区开始进入开发建设阶段。 |
10月25日,"文化链接世界"七宝生态商务区招商发布会召开,60万平方米招商资源(除已于2016年开业的七宝宝龙城),包括17万平方米可售商办及43万平方米可租商办,全面启动预售与预招商。 |
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七宝宝龙城 |
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七宝宝龙城项目位于商务区南侧,总面积逾40万㎡,整体由9栋标准生态办公楼、1栋宝龙企业总部和五星级艾美酒店、12栋沿河餐饮独立商业、以及生活方式中心组成。其中地上商业11万方,地上办公14万方,集购物、休闲、餐饮、儿童教育、娱乐业态于一体,汇聚了超级物种、言几又、GAP、UR、MUJI、海底捞、南京大排档等品牌,是商业与现代商务于一体的特色商业区。
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上海万象企业中心 |
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项目总建筑面积约14万平方米,其中包括约8.3万平方米办公建筑面积,呈现地上9层,地下3层的5栋生态办公集群,以及约8000平方米商业建筑面积,700个停车位。作为华润置地三大商务系列之一,上海万象企业中心将再度扩充"MIX"产品线所代表的商务生态综合体定义——独栋空间承载总部经济的驱动力,多层次的绿色景观与花园式生态开启更可持续的办公体验。今年8月份,上海万象企业中心完成封顶。 |
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报业传媒谷 |
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报业传媒谷位于商务区东北角,占地35亩,由8栋建筑单体组成,建筑体量7万平方米,建成后将成为文汇新民联合报业集团新的总部所在地。文新传媒谷定位为公共型、功能型、服务型的传媒产业集聚区,具有媒体公共服务、华文传媒交流及媒体展示交易平台功能,可为全球中文媒体提供办公、发稿、制版、卫星传版、数字印刷、新媒体研发、多语种对外信息热线服务等专业化第三方服务。预计在2020年10月31日交付。 |
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世纪文创中心 |
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世纪出版文创中心位于商务区西北角,由上海世纪出版集团投资建设,占地35亩,建筑体量8.97万平方米。通过不断地改革,有效地合编、印、发产业链及周边资源,倾力打造面向全国地闵行世纪出版园创新创业基地。世纪出版产业园将进一步文化载体的集聚性布局,引进部分具全球知名度的国际性出版传媒企业,和一批极具影响力的文化传媒巨头,并汇集一大批内容创意人才、新媒体技术开发人才。 |
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上坤中心 |
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融信·上坤中心通过创新的"C+TOD"模式,打造首个集潮流商业、文化展览、绿色品质办公和高档主题酒店为一体的"文化枢纽综合体",其中将建成1500平方米特色非遗空间及1500平方米文创特色空间,形成剧作、制作发行、授权、交易、展演于一体的综合文化平台。项目于2018年初开工建设,计划于2020年9月开业运营。 |
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上坤中心 |
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融信·上坤中心通过创新的"C+TOD"模式,打造首个集潮流商业、文化展览、绿色品质办公和高档主题酒店为一体的"文化枢纽综合体",其中将建成1500平方米特色非遗空间及1500平方米文创特色空间,形成剧作、制作发行、授权、交易、展演于一体的综合文化平台。项目于2018年初开工建设,计划于2020年9月开业运营。 |
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万科七宝项目 |
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万科将在商务区进行新的城市配套服务和产业商办开发,打造七宝万科中心(7*24小时国际文创都心),以三栋塔楼围城立体城市空间,围绕3万平方米文娱艺术中心,引入文创类优质企业。18-03地块、17-04地块均于2018年上半年开工,预计2020年建设完成,总体预计于2021年初交付使用。 |
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总结
结合近年来七宝商务区的办公楼成交量及租赁指数表现,上海·中原(工商铺)写字楼部营业董事吴翔对这一区域作了进一步分析: |
近1年一手写字楼成交——2019年闵行区各板块一手办公共成交面积为149235 ㎡,其中七宝超过27500 ㎡,占比第二,从单价上看,七宝成交均价3.57(万元/㎡),占比闵行区各板块第三,地块价值可观,而对于写字楼来说,区域未来的规划是重中之重,在政府的明确规划和政策扶持基础上,未来七宝商务区在"集群效应"下,将形成强大竞争力; |
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上海·中原(工商铺)提供数据显示,2019年前10月闵行区各版块二手办公成交总金额、成交总面积,七宝板块二手商务办公成交均位列第一。另从2019年闵行区各版块二手办公成交均价来看,七宝板块二手商务办公成交均价3.1万元/ ㎡,远高于闵行区平均成交均价,"说明客户对于七宝商务区的未来发展前景表示极大看好"。 |
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尽管目前相较闵行区各版块商务区平均租金(4.9-5.5元/㎡/天)而言,七宝商务区(3.8元/㎡/天)表现并不亮眼,"但七宝商务区未来有很大上升空间"。 |
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结合区域规划、政策扶持和数据表现来看,吴翔十分看好这一区域未来发展。 |
总结
在他看来,七宝生态商务区作为西进上海的必经门户,以其独特的交通优势、国际化教育配套优势、生态优势、旅游资源及"文创创意"定位优势、商务区与公园融合(1:2比例)发展,这是区别传统商务区,也是传统商务区无法企及的新生态办公,并且相比核心商务区较低的租金成本以及税收扶持政策,在结合完善规划功能及产业导向的配合下,七宝商务区有望在新兴商务区中脱颖而出。 |