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从2007年开始,大兴新区作为皇城复兴计划的一个重要版图,市政府550亿元巨资打造,面积高达12.3平方公里的它以不可估量的资源优势成为城市战略进程的后起领地。各类住宅房地产开发项目纷纷入驻犹如过江之鲫,一时间大兴新区被炒得热火朝天。然而,随着大批量住宅物业的兴建、交付,大量人流涌入。大兴新区作为一个新兴的聚集地,其商业物业的缺乏日益凸显。而大兴商圈作为一个新兴的商圈也逐步陷入一个“有商无圈”、“有圈无商”的尴尬境地。直到2012年,随着以龙湖·星悦荟、老城根G-PARK、太奥广场为标杆代表的多家商业地产进驻,大兴新区才在“上位”大兴商圈这条沧桑正道上,锋芒渐显……
“龙” 龙湖商业力作“星悦荟”首进西安 掀大兴商圈发展序幕
龙湖·星悦荟位于西安市玉祥门向北1公里处,是龙湖商业在西安落地的首个“星悦荟”系购物中心,该项目将成为面向城市大众客群,覆盖大兴新区、辐射城西区域的首席时尚生活购物中心。项目计划于2014年建成开业……【详情
“老” 老城根G-PARK大兴新区开创西安体验式商业 建3300米公园街区
老城根GPARK是西安老城根文化产业投资有限公司与西安大兴新区综合改造管理委员会联合打造的景观休闲风情商业街,西安体验商业开创之作,3300米公园式街区涵盖商业、商务、文化。三大主题广场、四大消费区融合全体验消费业态、世界顶级创新场景地标……【详情
“太” 太奥国际城大兴新区建80万平商业综合体 华润万家签约入驻
项目位于大兴新区西侧,即丰禾路与西二环的交汇处,北临大兴路,南接大庆路,西邻西二环,东临规划的杏园路。总占地291亩,总建面约80万㎡,开发商总投资50亿。其中商业面积约占40万㎡,绿化率38%,规划业态包含商业、LOFT、公寓、住宅……【详情
何为商圈之“商”?
    商圈之“商”,是指各种从事商业活动的“商业存在”,既包括像商业综合体、百货大楼这样的集中商业,也包括社区底商及街边的小店,甚至于地摊这样的分散商业。
何为商圈之“圈”?
    商圈之“圈”,与其说是以某一“商业存在”为中心的商业辐射范围,更应该是一定的人群聚居而形成的固定消费区域。
何为“商圈”?
    “商圈”就是商圈之“商”与商圈之“圈”的紧密结合体,两者缺一不可。只有两者共有才是完整成熟的“商圈”,否则都只能定位为待成熟商圈或者新兴商圈。
何为“大兴商圈”?
    大兴商圈作为一个新兴商圈,发起源于市政府对于大兴新区的投资建设,所以其范围一般也是以大兴新区为基准:南起大庆路,北至汉长安城遗址,东至朱宏路-二十六街-北关正街-红庙坡路-星火路-环城西路北段,西至西二环。

一、大兴商圈之有圈无商

    1、大兴商圈以大兴新区的行政规划为基本依托,作为一个新兴的区域,受其旧有城市发展规划的影响,一直以来都缺乏真正的商业地产开发。区域人群的日常消费还停留在古老的大市场、便利店及个别的临街店铺上,而其他以钟楼为首的成熟商圈其商业形式却早已从百货大楼时代一跃到了城市综合体,甚至是体验式商业。

  2、虽然随着区域的发展,太奥广场、龙湖·星悦荟、老城根g-park等大体量商业项目纷纷入驻,但是因为建设时间相对较晚,到最终投入使用至少要等到2014年中旬。就现阶段来说,大兴作为一个商圈来说,对于目前大兴新区32万常住人口来说,区域成熟商业依旧缺乏。

二、大兴商圈之有商无圈

  1、大兴新区经过几年来的综合改造之后,不仅是原有的工业厂房被拆除,原有的杂乱民居也被同步拆除,这使得曾经已然形成消费区域被打乱,取而代之的各种新兴事物的再次组合。而在这种组合完成之前,大兴新区失去了大部分人口的同时也无法及时补充迁入人口,大兴新区正处于以消费群体缺乏的尴尬境地。

  2、对于综合改造之中的大兴新区,目前最为兴盛的要数红庙坡十字,但按照严格意义它离配套完善便利的商圈还有一定距离。首先,新区原有的商业中心位置靠东,传统商业中心对新区未来发展辐射带动有限。从长远看,商业中心偏向钟楼不利与新区发展和人口集聚。其次,城市商业中心网点业态相对分散,缺乏大型城市综合体对现有商业业态整合,形成集聚效应。

大兴商圈之优势:政府支持 二环稀缺地

     1、政府大力扶持:作为皇城复兴计划的一个重要版图,政府不惜投550亿元巨资要将其打造成曲江、大明宫之后,西安第三个新区。
     2、区位优势明显:大兴新区地处西安市二环内中心城区,城墙西北角,北邻经济技术开发区,南邻高新技术开发区,是西行北去的必经之地,更是“大西安-西咸一体化”的核心区位。
     3、升值空间大:大兴新区作为二环以内最后一块稀缺地,区域内无论是商业投资还是住宅投资,投资起点低,未来升值空间大。
     4、区域交通便利:大兴新区内交通配套比较成熟,往来该区域的公交线路大致近10条,可通往西安市各个区域,其中更有地铁一号线横穿而过,交通便利,无拥堵。消费者出行购物方便、快捷,更利于商业氛围的营造。

大兴商圈之劣势:商业氛围 人流量偏低

     1、商业氛围不浓:大新商圈主要辐射区域是大兴新区,区域内的住宅商业都在建设当中,最早的投入使用都要等到2014年,区域的商业氛围的营造还依靠着个别旧的商业中心和街边商业。商业氛围有待营造。
     2、城中村问题:大兴新区作为政府投资的综合改造新区,虽然经过多年的改造,区域面貌已然大变,但依旧隐藏着许多以红庙坡为首的未经拆改的区域,区域的消费体验上不去,直接影响了新区未来商业氛围的营造。
     3、人流量偏低:现阶段虽然大兴商圈有很多在建的或已经建好的大型的社区,或商业综合体,但在建的大概需1年后才交房,而根据该区域的商品房销售情况来看,未来的空置率也值得关注。人流量在常住人口的基础上还需要依靠大型商业的运作吸引区域外人群。

  2013年以前,大兴新区只是一个政府投资改造的新区,虽然升值潜力非常大,但是由于区域内商业多属新建,商业氛围不成熟,将其称之为商圈还是有些名不副实。然而随着龙湖、老城根、太奥广场的接连入驻,12.3平方公里的大兴新区瞬间拥有了38万平的大型商业。根据西安商业地产10月统计数据显示:西安城西区超过6万建面的商业综合体总共有10个,而大兴新区作为城西的一小区域独占其三,在未来随着这些项目的建成营业大兴商圈必将迅速成熟,成为城西乃至于西安新的商业中心。
龙湖——大兴商圈第一品牌商业项目
项目基本信息
     
  项目
信息
 
     
              龙湖·星悦荟
  西安龙湖星悦荟大兴店是龙湖商业地产进军西安的首部力作,将打造成时尚购物中心。建筑面积7.1万平米,经营面积4.3万平米,设约1000个停车位。项目由地上三层,地下一层构成,LG层定位“百味荟”,一至三层分别为 “时尚荟”、“欢乐荟” 、“生活荟”。目前项目已经与uniqlo、GAP、COSTA、bread talk、HOT WIND、大自在火锅、重庆小天鹅等一大批知名品牌达成入驻意向。
项目SWOT分析
              优势(S)
1、定位:填补区域商业欠缺,多业态组合,一站式满足区域内客群全部商业需求。
2、营运:项目由龙湖商业专业营运团队进行统一规划、统一招商、统一推广、统一管理,永续经营。
3、企业:龙湖十年商业管理营运,拥有9城商业案例及营运经验。
4、区位:项目位于大兴商圈东面,靠近主城区,周边交通便利。
5、建筑:汉风立面,地标性建筑。空间分布灵活,动线设计流畅。
     
  优势
劣势
 
     

              劣势(W)
1、项目靠近红庙坡十字,长期以来区域消费环境较差,不利于品牌商业氛围的营造。

2、区域改造期间,新建住宅居多,2年之内常驻人口略显匮乏,人流量有待项目开业之后维护拉拢。

               机遇(O)
1、项目所在大兴新区,是西安市政府投资改造的重大工程,更是西咸新区连接西安城市核心区的纽带,未来发展前景远大。

2、大兴商圈作为一个新兴商圈,开发前期大型商业极度匮乏,龙湖的到来将开拓并引来该区域的商业发展,成为标杆。

     
  机遇
挑战
 
     

              挑战(T)
1、作为行业先驱,新兴区域商业氛围的营造非常重要。

2、商业地产发展瞬息万变,几年前规划的商业项目,其定位、业态分布及商业形式是否还能满足彼时的客户及市场需求。

老城根——大兴商圈第一特色商业项目
项目基本信息
     
  项目
信息
 
     
              老城根-Gpark
  老城根GPARK—中国首个3300米公园式商业体验大道。位于西安极具发展潜力的大兴核心,周边商业开发总体量过百万方。一期商业步行街,商业街总长550米,平均宽度45米。设有:“童梦park、风尚park、舌尖park、动感park等四大主题公园以及“欢乐广场、水舞广场、晶彩广场”等三大广场。二期、三期总建筑面积8.6万平米,二期规划为企业公园,三期规划为文化创意公园。
项目SWOT分析
              优势(S)
1、项目由老城根与新区管委会联合打造,作为区域商业的发展的总领,其目标是大兴新区甚至西安对外展示的名片。
2、中国首个3300米公园式商业体验大道,整个项目规划设计及业态布局均以体验为核心,紧贴未来商业发展方向。
3、西安首个儿童职业体验馆,业态规划占比高达20%。
4、项目建筑设计将汉文化与现代时尚元素相结合,贴合新区定位同时给消费者新的体验。
5、项目位于大兴新区,前依钟楼,后靠高新,位于西安核心位置。
     
  优势
劣势
 
     

              劣势(W)

1、俗话说:成也萧何败萧何,项目3300米的长度既是项目的特色,也是项目的不足。就消费者的逛街习惯来说,3300米是个不小的挑战,会直接影响消费者的购物体验。

              机遇(O)
1、大兴商圈从新兴到成熟的发展过程中,老城根-Gpark项目填补了其高端商业的空白,不仅能助力区域商业升级,更有可能成为撬动大兴新区全面发展和繁荣的经济引擎。

2、Gpark项目是老城根首次开发大型商业地产,该项目的成功运营必然带领老城根从陕西知名企业成为全国知名企业。

     
  机遇
挑战
 
     

              挑战(T)
1、项目规划设计,建造成本相对较高。消费定位多以高端为主。如何吸引西安高端消费人群是项目在后期运营中必须面对的问题。
2、项目2012年开建,2015年1期开业,距今天还有将近两年时间。开发商应该考虑如何在这段时间内持续保持项目规划的超前性。
3、项目的长盒形分布,要求开发商在业态规划及车位的安置方面多花心思。

太奥广场——大兴商圈第一大体量商业项目
项目基本信息
     
  项目
信息
 
     

              太奥国际城
  项目总占地近300亩,总建筑面积80万平米,由30余万平米的综合商业,14余万平米的酒店和公寓及40余万平米的高品质住宅组成,项目采用双商业中心打造复合型的商业集群。丰和坊——K公馆项目打造成包含大型SHOPPINGMALL、成龙院线、华润万家、肯德基、近万平米的KTV、5A级写字楼、精装SOHO公寓、城市电梯洋房等众多业态在内的国际化高端城市综合体。

项目SWOT分析
              优势(S)
1、双商业中心的复合型的商业集群,形成休闲娱乐区和商务办公区两大特色区域,两大区域互为配套扶持发展,后期运营压力锐减。
2、填补大兴商圈高端写字楼市场空缺。
3、项目与区域内的另外两大商业巨头分别位于商圈的两端,可以相互策应共同带动商圈商业氛围的形成,同时也避免同行短兵相接。
4、项目是截止目前大兴商圈内体量最大的商业项目,是区域内唯一的超级综合体项目。
5、项目全建筑形态,全交通覆盖,全业态组合。
     
  优势
劣势
 
     

              劣势(W)
1、项目作为一个城市综合体,在项目的业态分布上与传统的商业综合体类似,面对正在兴起的体验式商业竞争力稍弱。

2、项目紧邻二环,前面又有方欣市场遮挡,在大兴商圈本身商业氛围不浓的情况下,聚客能力相对较差。

              机遇(O)
1、太奥国际城中的商务办公区拥有区域内唯一的5A级写字楼,在解决区域商务办公问题的同时,高度集中区域内的高端消费人群,让项目成为区域内的“小高新”。

2、项目毗邻1号、8号双地铁,在以轨道交通为主的未来城市发展中,地铁汇集的地段必将成为城市新的商业中心。

     
  机遇
挑战
 
     

              挑战(T)
1、大兴商圈作为一个新兴商圈,区域的商业项目既要面对前期区域商业匮乏商业氛围不浓的现状,更要面对后期区域各大商业项目建成后的竞争压力。

2、项目靠近正在改造初期的土门商圈,无论是消费环境还是消费体验都相对较差,区域商业氛围的营造相对需要更长的时间。

项目名称 开发商 项目现状 开业时间 商业分类 建筑面积 商业面积 备注
龙湖MOCO国际 龙湖物业 未开业 2014年年底 城市综合体 37万平米 37万平米 1期为12万方公寓+4万底商,2期规划21万平米商业综合体,其中包含龙湖地产力作星悦荟。
老城根-Gpark 西安老城根文化产业投资有限公司 未开业
2015年年初 特色商业街 20万平米 20万平米 全国首个3300米公园式商业大道,一期商业步行街,设有4大主题公园,三大主题广场。二期规划企业公园,三期规划文化创意公园。
太奥国际城 陕西福源置业有限公司 未开业 1期2014.5,2期2014年末-2015年初 城市综合体 80万平米 40万平米 入驻品牌:麦当劳、肯德基、屈臣氏,国美电器、成龙院线、太平洋咖啡、华润万家、肯德基,项目还包含5A级写字楼、精装SOHO公寓、大型shoppingmall及近万平KTV。
恒天国际城 陕西恒天置业发展有限公司 已开业 2015年年末 城市综合体 70平米 30万平米 项目集优质住宅、繁华商业、SOHO街区、公寓、写字楼为一体,多种物业形态,复合式建筑群。
方欣国际食品城 西安方欣集团 已开业 2011.11.8 专业市场 28000平米 2.8万平米 1-3层:方欣冷冻品批发市场;4层:方欣?西安肉都汇 ;拥有方欣冷库群:一期库容量将达30000吨,二期建成后,总库容量将达到十万吨,成为西北地区最大的冷库群。
住宅底商
项目名称 开发商 项目现状 商铺情况 经营方式 建筑面积 商业面积 备注
大兴九臻 西安秦宝投资有限责任公司 在建 部分现铺,部分在建

商铺出售
酒店自营

22.5万米 

商铺2-3万平
酒店规划面积未知

1-3层为临街商铺,全部出售。酒店还在规划,企业自持。
爱情公寓 西安百益实业有限公司 在建 2014年年底交铺 出售 3万平米 1万多平米 项目商铺,部分为现铺,部分2014年底交铺。包含临街一层商铺,一二两层商铺及多层商铺。
锦源汉序 陕西锦源投资有限责任公司 在建 建成 待售 2.6万多 未知 项目商铺已建成,未开始销售,具体面积未知,价格未知。
阳光台365 西安富都房地产开发有限公司 在建 在建 待售 55万平米 3万平米左右 项目大概有3万平商业,明年中旬交房之后统一销售,目前分割面积未定,售价未定。
天朗西子湖 西安天朗地产集团有限公司 在建 建成 自持 60万平米 2000平米 项目东区、西区两区中间有近300米长的商业街,总面积2000多平米。所有商铺自持不出售,目前已经全部出租。
华府御城 陕西华创实业有限公司 在建 建成 出售 30万平米 未知 年底交铺,大部分已经销售,仅剩两三套,面积为160平以上,一拖二,售价1万9左右。
浩林方里 陕西西部嘉和置业发展有限公司 在建 在建 待定 16万平米 未知 项目目前只售住宅,商铺正在建设,出售还是自持待定。具体建面也未定。
锦翔梧桐坊 陕西锦翔房地产开发有限公司 建成 建成 出售 6.6万平米 1万平米左右 临街商铺,一拖二,售价3万8。
长兴园湖曲 西安长兴置业投资有限公司 1期建成 建成 出售 12万平米 2.8万平米 商铺全部建成,暂不销售,价格未定。临街四层商业,销售方式可单层销售,也可多层同时销售。
天朗大兴郡 西安立诚置业有限公司 在建 部分建成 出售 130万平米 1万平米左右 可售商铺仅剩两三套,其余商铺暂不销售,价格2万8到3万,均为临街一层商业。
金辉天鹅湾 金辉集团西安融辉房地产开发有限公司 在建 在建 销售 35万平 10万平米 底商总建面10万平,均为一层底商,售价为3-4万。2015年交铺。
已有 3 条评论
晓风故事2013/7/16 13:54:00 发表

体验式商业却为未来趋势,希望不要走偏了,只是个漂亮的外衣

任先生2012/12/31 16:30:00 发表

大家知道什么时候开业吗?

jfkjfkdl2012/4/17 9:16:00 发表

有华润万家、星美院线的入驻很不错的

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