赢商品鉴之西安正荣彩虹谷_赢商品鉴_赢商网

项目区位

项目地处西安市曲江新区，有西安的“富人区”之称。周边路网发达，紧邻雁翔路、三环路及绕城高速等主要干道。曲江新区规划人口约50万，30分钟车程内项目可辐射高新区、曲江新区、南二环沿线、东三环沿线等住宅高密度区域。

区位分析

曲江商圈商业消费水平高于周边传统商圈，消费模式正由旅游型的消费转向为消费型的商业气氛，将融合旅游观光景区、文化产业示范园区、高档住宅区和商业文化承载区四项功能于一体，在满足区域内人居生活的同时，又将文化底蕴、历史积淀有效结合，将西安的特色展现的淋漓尽致。

区位交通

区位内路网发达，紧邻雁翔路、三环路及绕城高速等主要干道。曲江新区规划人口约50万，30分钟车程内项目可辐射高新区、曲江新区、南二环沿线、东三环沿线等住宅高密度区域。

区域内项目

大唐不夜城、威斯汀博物馆酒店、豪享来国际大酒店、曲江银泰国际购物中心、秦汉唐国际文化商业广场、新乐汇、大唐不夜城、大雁塔北广场、大唐通易坊

6大产品形态

项目依托西北妇女儿童医院、曲江QCIC、健康产业园区三大稀缺性资源，打造西北首家孕婴童全产业链集群，其中包括孕婴童主题购物中心、高端月子中心、精品酒店、产业办公LOFT、商业步行街以及精品公寓。

业态格局

在项目业态规划上，正荣不仅考虑了传统的儿童零售、儿童游乐、儿童配套等业态，也考虑了针对家长的咖啡甜品、图书馆、餐饮、精品超市等业态。除了横向上对业态进行串联，同时也在纵向上挖掘了业态的深度，例如亲子互动性业态及各个业态和品牌之间的关联性。

8大主力店

正荣·彩虹谷规划8大主力店，包括儿童剧场、儿童乐园、妈妈集市、童装百货、早教中心、亲子图书馆、美食广场以及精品超市。其中部分主力店正荣集团不仅用于投资，而且直接参与经营管理，着力将妇幼上下游产业链有机融合，打造产业化、资源化的孕婴童产业平台，提供有深度与精度的商品及服务。

考虑到当前母婴儿童市场的波动性和高替代性，正荣决定自身运营三个主力店作为稳定商场的核心业态。

妈妈集市

这个定位在-1F，面积达到1500平米的公开的集市，是一个有情怀的场所。这里有会各种新奇的、有意思的业态，将创客、二手市场等各类集市的模式长期固定在这里，作为一个众创空间，也吸引妈妈们来做各种类型的创业，比如开个花店、奶茶店等等

作为儿童类业态的引爆点，室内游乐体验是无可替代的。项目在2、3层部位预留出室内大型跨层滑梯，将引进高水平的儿童游乐体验品牌，但正荣将自己投资、委托专业团队来管理。

儿童商业是特殊的，不仅要从儿童的视角出发来指导设计，也同时需要兼顾成人的审美。因此，从购物中心整体空间的设计上，我们既能看到现代购物中心的简洁与市场，也能看到孩子们的梦想和童话。

时尚的、灵动的、欢乐的、梦幻的

任何一个落地的商业项目，最最紧要的是看清周边的客群结构。一个服务于周边市场的实体项目，半径3公里周边有什么样的客群，才是最重要的衣食父母。所以，正荣彩虹谷打的是一场阵地战！

正荣西安项目的定位充分聚焦在儿童业态上。从项目周边环境来看，最大的特色就是紧邻西北妇女儿童医院——西北地区最大的妇幼医院，也是西北地区妇幼医学科研中心。与其在这里跟市中心的商业比拼零售、商品特色，不如根据这边的客流特色，做出一个精准定位的创新产品。项目的定位的根本就是整合孕婴幼全产业链的中国首席妇幼产业地标。

正荣西安项目管理团队期望的是不仅填补了当地儿童妇幼专属商场的空白，也将成为西北地区首屈一指的孕婴童休闲购物娱乐中心的核心集散地。

从长远来看，不具备产业链更新模式的商业地产是无法长久的。每一个商场繁华背后都是一个完备的产业系统。作为运营者，我们更关注的是这个商场所构建的一个产业生态系统是否健康，是否能够实现内部组织的更新和进化。

从正荣彩虹谷的产品形态上看，是传统意义上的商业综合体模式。但在商业地产红海时代，这种商业综合体一旦有了明确的产业聚焦，因此正荣西安项目的定位中国首席妇幼产业示范集群，本质上看，就是一个产业园区与购物中心两个地产品类的跨界。将产业园区的经营理念和购物中心的经营理念进行了高度融合。有了明确的产业主题，同时还有完善的商业休闲配套。

儿童主题MALL规划业态涵盖儿童体验、儿童服务、婴幼零售、早教中心、健康饮食、生活配套等几大核心业态；同时LOFT商办计划引入妇幼产业链上下游品牌商，与儿童主题MALL、月子中心、精品酒店等共同构建整体产业生态链。

西安正荣彩虹谷项目聚焦在妇女儿童主题。从战略上看，正荣集团在商业地产和产业地产的扩张上已经早有准备，已经积极备战儿童、养老、医疗等几个潜力品类，按照这样的战略理念，去筹备资源、研发产品、确定商业模式和拓展市场。因此在西安项目上，公司早在拿地前一两年，已充分研究国内外的案例和产业趋势，将西安项目的定位确定完毕。

当业界还在为项目未来发展百思不得其解的时候，优秀的品牌公司们早已将产品研发和创新的工作默默的进行了。而这几乎成为来所有大公司发展的创新源泉。

正荣彩虹谷项目定位明确之后，下面就是产品研发的问题。任何房地产产品，脱离了空间的创新，仅谈商业理念和情怀，那都是伪创新。因为未来的每一个目标客户，都是这个空间的使用者和消费者。作为一个定位妇幼儿童为主题的商业中心，如何吸引其中核心客户——儿童的好奇心就很重要。彩虹谷在这里选择的突破口就是童话。每个孩子的世界都是充满了童话。

因此，项目室内整体空间设计就是以童话做主题切入、整体大空间环境设定为充满趣味性、神秘性的森林、将各个童话故事置入其中、让孩子产生探索的欲望。

购物中心的运营模式: 全品类+生命周期式的无微不至

传统购物中心里配置的儿童类业态往往都是后期调整或者改造之后植入进去的的业态，往往配置的都是以零售和儿童游乐体验为主的业态，同质化较为严重。彩虹谷的儿童Mall作为一个专业的主题购物中心，其全价值链的规划，能有效的避免同质化。

总体来看，其中50%的业态是针对儿童消费本身的，另外50%通过餐饮、图书馆、咖啡甜品、生活超市等配套的生活方式型业态弥补单一儿童业态的空白。而这其中的一个核心商业逻辑是，如若一个商场没有考虑家长的需求，对家长的需求没有解决，就不会具备很强的生存能力。

商场最终的业态自然涵盖了零售、教育、餐饮、体验式剧院等多种不同的品类。从尿不湿、奶粉，到早教、培训，到童装、教育、美食、儿童室内游乐体验，产后恢复、美容美体、儿童剧场、儿童摄影等等不一而足。

业态逻辑进行梳理：即以儿童的生长周期的需求为核心，充分考虑到从-1岁（怀孕期）到8岁的生活需求。业态结构设计得精致而完善。

产业区的运营模式：孵化+风投+众创空间

如果说儿童mall是整个彩虹谷的会客厅，那么其所配套的LOFT、写字楼和公寓等业态就是产业区的生产空间。其中在LOFT写字楼部分，彩虹谷打算引进早教、医疗设备，儿童类创业企业的业态。对这样的产业配置，正荣的理解是儿童产业链的背后的真正扩展意义就是家庭健康产业链。正荣还与地方政府联手，将周边的土地资源共同协作，引进更多投资商，植入养老机构、体检中心等各类机构，真正打造成一个成规模的健康产业聚集区。

在后期运营上，除却常规的商业管理和物业管理职能外，正荣还将引进创业投资、各类政府优惠和孵化功能。对处于还需要哺育期的妈妈们，鼓励其在儿童领域进行创业，打造主题明确、产业集聚的众创空间。

商业

正荣·彩虹谷可以既是孕婴童产业平台的搭建者，也是最大的商家。在综合体9.2万商业面积中，自持达到5.1万方，持有比例55%。在这个项目上正荣集团不再简单的扮演收租者的角色，而是与这个项目未来入住的孕婴童商家有着共同的运营目标。

产业

作为孕婴童主题项目，正荣集团首创从业态到生态，引进孕婴童产业上下游的业态与经营者，打造一个项目产业生态圈。

创业

——将拿出2000㎡的LOFT作为孕婴童创业扶持平台，免费提供给行业创业者；
——将拿出1200㎡的妈妈集市，打造一个新时代妈妈的创意生活街区，提供一个孕婴童二手用品基地；
——将拿出500㎡的商铺，作为免费教室及活动场地提供给商家使用，增加商家与消费者的粘性与忠诚度；
——将启动妈妈商学院计划，提供知识平台，帮助妈妈们知道如何去创业。

“三步走”节奏

第一阶段，在2015-2016年塑造品牌。两大产品线将梳理完毕，包括以财富中心为主的中心级商业和以时代广场为主的社区级商业，并争取在此阶段将有5-10个商业项目开出来。

第二阶段，在2017-2018年扩规模、增资源。“这期间，正荣会有两大计划：第一，通过自建、合建、代建、并购等投资模式实现一城多店；第二，整合品牌和物业资源，包括品牌联营、自营和创投，”按照张子玉的预期，此时正荣的商业规模要增至全国10-20个商业项目，包含3-5个社区商业。

第三阶段，两大目标，第一是输出管理，第二是资产证券化。轻重并举、资本运作，这是未来商业地产的发展方向，也是必经之路。在这个基础上，正荣已规划好未来的发展，要在2019-2020年全国商业项目增至20-50个，包括5-10个管理输出项目。