探访玉川高岛屋:日本首家购物中心的“前世今生”

第一地产   2015-12-14 11:31
核心提示:它是日本首家购物中心,开业46年以来,始终保持着行业领先。从建立、发展再到扩建,玉川高岛屋的背后有哪些不为人知的故事?

  它是日本首家购物中心,开业46年以来,始终保持着行业领先。

  从建立、发展再到扩建,玉川高岛屋的背后有哪些不为人知的故事?

  前世

  上世纪60时代,日本百货业发展鼎盛,作为老字号百货品牌的高岛屋派员工去美国考察,发现了购物中心的形态,就决定把这一模式引入到日本。1969年,玉川高岛屋在高岛屋百货的基础上,兴建了停车场,并联合周围的小店铺一起运营,拉开了日本购物中心的历史。

  玉川高岛屋所在的二子玉川,位于东京都世田谷区,是一个高档住宅区,周边有车站、银行等各类设施。玉川高岛屋兴建前,曾考察了日本20个区域,最终综合了人口增长率,地铁未来的规划,周围住宅等情况,选址了玉川这个区域。

  目前,玉川高岛屋总体量达到了18.5万方。不过在开业之初,它的建筑面积其实仅有5.5万方。多年来,玉川高岛屋不断扩张版图,从本馆扩张到东、西、南馆,使得它能够不断引入新业态和新品牌专卖店,并形成了如今开放式的商业街区布局。

  今生

  时至今日,玉川高岛屋的租赁面积达到了8.3万方,店铺数达到340多家,并配备有2000多个停车位。2014年度,玉川高岛屋年均来客数1719万人次,营业额达928亿日元,约合49亿元人民币,其中百货店营业额22亿元,在全日本的高岛屋百货中排名第六位。

  在不断扩大版图的过程中,玉川高岛屋是以什么为准则对品牌进行调整的呢?玉川高岛屋的事业部长常木哲告诉我们,玉川高岛屋重点关注新品牌和人气餐饮,同时在扩建的过程中,也要给顾客营造舒适的购物环境。

常木哲

  “每次装修会引入日本不太有的品牌,尽量引进新的东西,给大家有新鲜感。同时我们也会根据品牌的特点,建造新的设施,像无印良品比较大,进南馆是比较困难的,所以在附近特意建了新馆。”

  除此之外,玉川高岛屋还邀请曾获得国际石造建筑奖、自然木造建筑精神奖的隈研吾在商场顶楼设计了空中花园。花园空间被建筑师有意地分散到每一个楼层,与绿色屋檐连接在一起,里面的植物可以在一年不同的时间开花。

  嘉宾观点

  利林置业董事长 孙浩

  “玉川高岛屋的发展是跟城市和社区在共同发展。1969年的时候,整个建筑面积只有5.5万方,到了2015年,才到了18.5万方。它大概用40多年,增量了13万方。反观国内,可能一开就是十四五万方。在这样的情况下,僧多粥少,租户很难存活下去。另外它的屋顶花园、陶艺馆,将商业空间和自然文化结合得很好。”

  仲益控股副总 汤晓丹

  “玉川高岛屋最大的特点在于它的软性的服务,例如给主妇推婴儿车、母婴室设备、代客泊车等等。另外也给予入驻的日本品牌很多扶持政策,例如免租期、提供人员培训等。而且与其他区域的高岛屋不同,玉川是个高档住宅区,所以这里的高岛屋,定位也更高端。”

  思量商业分析师 周铭

  “玉川高岛屋百货部分,每一个楼层针对不同的男装、女装,甚至厨房的餐饮用具,都会做一些自有的品牌。自营货品比例高达15%到20%,而在国内只有5%到8%。自营产品毛利率更高,同时也能做出特色,吸引顾客进行目的性消费。”

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