蛇口转型路上充满悬念:高管出走将招商地产属性弱化

中房报 周翔宇   2016-05-19 09:08
核心提示:5位拥有招商地产背景的管理层与经营层高管“离走”正将招商蛇口的地产属性进一步弱化。

  从贺建亚、林少斌被免职到吴振勤离职,再到近日招商蛇口发布公告称华北区和华东区负责人孟才与王晞的辞任,自去年招商蛇口合并吸收招商地产以来公司便进入多事之秋,5位拥有招商地产背景的管理层与经营层高管“离走”正将招商蛇口的地产属性进一步弱化。

  硬币的另一面,从吸收合并以来一直宣称将进行去地产化努力的招商蛇口新一代领导层登上舞台,以蛇口工业区和总公司为主要背景的新决策层所面临的问题不仅是带领这家企业进行业务转型,同时整饬期的人员变化以及随之而来的业务青黄不接也使得这家央企的转型路径充满悬念。

  招商地产系高管“消失”

  招商蛇口5月8日下午发布公告披露,公司副总经理兼华北区董事长孟才、公司副总经理兼华东区域总经理王晞,因个人原因辞去职务。加之去年8月27日被免职的招商地产原总经理贺建亚及林少斌,以及去年12月30日辞任的招商a蛇口原财务总监吴振勤。新上市主体招商蛇口中招商地产的原有管理层从新的董事会名单上近乎集体消失。

  作为对比,招商蛇口新的七名董事中,孙成铭、付刚峰在集团总公司有领导职务,排在前二。总经理杨天平排名其后,其来自招商局蛇口工业区控股股份有限公司(以下简称“蛇口工业区”)。

  招商蛇口的董事会成员经历又一轮变动后,于2016年1月15日选举褚宗生、许永军、刘伟为公司董事会董事。

  其中,许永军来自招商局物流集团有限公司,任职招商蛇口之前他并没有从事过地产相关业务,现为招商蛇口总经理。刘伟是招商局集团人力资源部部长,而褚宗生的背景是招商局集团有限公司总经理助理。

  公司合并往往意味着压缩管理层级,提高运营效率,但对于所涉其中的高管就别有一番滋味。两级公司的高管席位合二为一,至少有一半的人位置不保,这在中海地产与母公司中建地产的整合中已经有所体现。

  据称,中海地产在整合中将地方公司拆成了3 个平台公司,一个地产投资公司、一个中海工程公司和一个中海营销公司。同时大批提升管理人员序列洗牌,但其间斗争较多,3个公司平台各种规则目前相对混乱,并造成了2014年以来较多中海管理人员的流失。

  相比之下,招商蛇口吸收合并招商地产并不如中建与中海的整合复杂,前两者都为招商局集团旗下子公司,虽业务重心有所偏向,不过都脱离不了在总公司的顶层决策指导下进行活动。

  即便如此,此次合并依然面临招商地产与蛇口工业区孰轻孰重问题。“蛇口公司一直是(招商局集团)一级子公司,里面都是老招商人;招商地产以前是二级子公司,比起招商局蛇口公司,招商地产的高管在招商集团内部说不上话,相当于一个庶出,一个嫡出。”招商地产一位内部人士曾对外透露。

  蛇口话语权增强下的人才困境

  不过仅以“血缘”关系断定招商蛇口未来的转型方向未免有失偏颇。事实上,淡化地产开发,转而强调城市与园区运营已经在去年被列入招商系业务转型的总体方向。

  重组之后,许永军就曾表示,未来3~5年,招商蛇口将逐步“去地产化”:把地产销售收入降低到60%,园区收入则从目前的20%左右上升至30%~40%,邮轮产业升到10%。

  下降地产销售预期转而将更多营收期望寄托于园区收入,可以预见的是园区运营将在未来几年成为招商蛇口增加最快也是最重要的部分。而这部分正是蛇口工业区长袖善舞的业务。

  公开信息显示,蛇口工业区成立于1979年,是中国 第 一个对外开放的经济开发区,占地面积约11万平方米。近几年正在积极推进“再造新蛇口”工程,推动园区的产业升级。

  整合之前,蛇口工业区在园区开发上已经有蛇口网谷、南海意库等成功案例。据悉,布局互联网及电子商务的蛇口网谷基本满租,园区内的产业氛围浓厚,定向招商带来的产业关联度较高。随后在深圳的几个产业园情况大致如此。

  数据上看,招商蛇口2015年报显示,公司园区开发与运营的营业收入虽只有69.64亿元,却以47.04%的毛利率水平成为公司最 赚钱的业务板块,而同期的社区开发与运营(传统地产业务)的毛利率为23.57%,仅有前者一半左右。

  更重要的是,这种盈利期望在未来一段时间有望持续。招商局集团副总经理、招商蛇口董事长孙承铭在招商蛇口重组上市之后表示,招商蛇口在前海蛇口自贸片区的土地储备将达到295万平方米,其中,在前海的土地资源(土地使用权面积)242万平方米,太子湾邮轮母港土地资源(土地使用权面积)53万平方米。

  除自贸片区释放出来的土地资源外,招商蛇口手上的园区土地储备还有进一步扩充。去年12月29日晚,招商局集团发布公告:与中外运长航(中国外运长航集团有限公司)的战略重组获得国务院批准,中外运长航整体并入招商局。而中外运长航在一二线城市核心区域拥有多块优质工业土地储备。

  不过异地开发意味着不仅需要适应当地的经济、政治“气候”,同时大批专业园区开发与运营人才也是复制成功的必不可少的条件,同样这也是目前招商蛇口所缺少的。

  2015年年报显示,目前招商蛇口的房地产开发、商业、园区和邮轮运营业务(含供电、置业、创新发展、海外事业等)共6562 人,其中房地产开发与商业部分人员总数5196人,占比高达79.2%,而园区系统员工人数仅有439人,不及房地产开发员工的1/7。

  与此同时,整合以来的多位高管离职也在加大这一转型过程中的变数。尽管从背景来看,此次离职的招商蛇口华北区和华东区负责人孟才与王晞为原招商地产方面高层,不过二人所负责区域中,去年华北区域营业收入60.06亿元,占营业收入整体比重12.2%;华东区域营业收入为155.4亿元,占比31.57%。

  也就是说,仅孟与王二人所负责区域就占到整个招商蛇口总营业收入的43.77%。且王晞所负责的华东区域为2015财年招商蛇口唯 一营业收入增长地区,同比2014年增长幅度达到130.79%。

  此外,中国房地产报记者从内部了解到,王晞除了善于操盘传统地产开发外,园区开发方面也是一把好手,当年被当作广东省“腾笼换鸟”典型项目的蛇口南海意库便是出自他的手笔。

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