越秀房托5.9亿收购杭州维多利亚中心,战略布局新一线

越秀房托   2018-12-30 16:28
核心提示:越秀双平台互动首秀杭州媒体发布会暨杭州项目交接仪式,2018年12月29日在杭州钱江新城上演。

  “越风而秀,与世界同步” 越秀双平台互动首秀杭州媒体发布会暨杭州项目交接仪式,2018年12月29日在杭州钱江新城上演。越秀房托(越秀房托资产管理有限公司)宣布,越秀房产基金以5.9亿成功收购杭州维多利中心。

  越秀房托紧紧抓住杭州高速发展的时代机遇,成功将钱江新城越秀·维多利中心收入越秀房产基金(0405.HK),这是自去年12月收购武汉项目后,又一次的成功发力与版图扩张。从珠三角到长三角,从珠江之岸到钱塘之滨,依托“三位一体”的运作模式以及“金融+地产”的双平台互动。越秀房产基金总值从45亿跃升至350亿元,一跃成为亚洲十大上市房地产投资信托基金之一。

  越秀房托董事会主席及行政总裁林德良、越秀地产华东区域公司总经理何小军、越秀商投总裁助理及怡城物业董事长陈慧青,逾100位品牌商户代表及媒体代表盛装出席,共同见证了越秀房托的钱江盛会。

  越秀房托林德良主席表示:越秀房产基金非常看好内地一线城市和新一线城市的发展前景,这次进驻杭州,与2015年收购的位于上海浦东新区的越秀大厦构成长三角双核心平台,其战略意义不言而喻,必将利于投资者分享城市发展带来的良好机遇与投资回报。

  作为唯一一家拥有香港上市REITs的内房股,越秀地产此次成功将杭州维多利中心注入越秀房产基金,标志着“双平台互动”模式全面覆盖越秀地产粤港澳大湾区、华中、华东三大核心区域,战略性深度布局中国经济最具活力的经济带。

  敢为人先,前瞻布局,四两拔千“金”

  “敢为人先“是根植于越秀房产基金的生命基因。2005年,越秀房产基金在香港公开上市,成为香港上市内房股中唯一的房产基金,是地产与金融双平台驱动的产物,开创中国商业地产证券化先河。2012年,越秀房产基金成功收购地标性城市综合体——广州国际金融中心,以蛇吞象,实现里程碑式的重大跨越;2015年、2017年、2018年,三年内依次落子上海、武汉、杭州,加速布局内地核心城市及快速增长的新一线城市。每行一步,都是对大局大势的深入领悟和对市场脉络精准把握。

  敢为人先,前瞻布局,越秀房托以先招创机遇,以时间换回报。以此次收购例,项目所处的杭州是长三角地区最大和发展最快的城市经济体之一,战略位置非常突出,2017年GDP增长率为8.0%,以科技引领的快速发展趋势已蓬勃而出。钱江新城CBD作为杭州“拥江发展”的得益方,已然成为杭州政治、经济、文化中心与都市门户。越秀·维多利中心正位于钱江新城核心区,钱江新城二期江湾新城的桥头堡,先入优势明显,日趋成熟的商务氛围及国际化居住社区,具有强劲的升值潜力。

  位于杭州钱江新城之江东路与御道路交汇处的越秀·维多利中心2幢,是项目规划要求自持的物业,自2017年初正式启动租赁,凭借钱江新城沿江地标的位置优势以及专业化的管理与运营,吸引了高品质租户相继入驻,仅年余,项目出租率超过80%,进入稳定运营期。

  越秀房托本次收购的标的为越秀·维多利中心2幢写字楼及315个地下车位,建成于2017年6月,地上面积为22485平方米,1-2层为商铺、3-18层为写字楼,270度开阔钱塘江景,景观资源十分稀缺。其享有建设部颁发的“二星级绿色建筑设计”荣誉,配备百米新风系统及雾森系统,提供“小而美”的花园式办公环境。同时,项目所在地段的地铁6、9号线、机场快线将于亚运会前陆续将建成通车,未来向好,前景可期。此时房产基金出手得天时之优,享地利之宜。越秀·维多利中心截止至2018年9月,出租率超80%,租金单价约110元/㎡。越秀房托负责人强调,该项目注入越秀房产基金后,将在运营增值服务方面持续投入,不断提升品质和客户满意度,确保市场竞争力,持续提升物业资产价值。

  特别提出的是,本项目已聚集不少孵化器、加速器等成长型公司,也吸引了政务服务机构的进驻,形成良好产业发展氛围,有助于吸引更多高品质稳定租户入驻。天时、地利、人合,得天独厚的优势离不开越秀房托敢为人先的能力与气魄。

  有买有卖,无缝衔接,优化资产结构

  两周前,越秀房产基金于12月14日发布公告,以11.78亿元人民币(约13.4亿港元)出售广州市新都会大厦物业,价格较评估价溢价约5.8%,预期出售将录得2.42亿元收益,买方为独立第三方。这是越秀房产基金自2005年12月21日在香港联交所上市以来,第一次出售旗下物业。

  2008年新都会大厦注入基金,收购价格约为6.77亿港元,通过越秀房产基金十年的运作,越秀新都会运营团队找准差异化市场定位,明确以零售与信息服务业企业为目标,持续引进优质租户,陆续推出了“星服务、新体验”等服务创新,提升环境氛围及客户体验的酒店式服务,从而提升客户粘性。进入基金10年以来,新都会租金单价从2008年83元/平米/月,增长幅度到2018年113.5元/平米/月,出租率保持99%高位,项目估值从人民币6.6亿逐年递增至2017年的11.1亿元,获得「广州市物业管理示范大厦」及「广东省物业管理示范大厦」称号。通过长效运营,资产价值与市场口碑得到显著提升。经营收入稳定,资产涨幅近一倍,这也是越秀房托商业地产运营综合能力的表现。

  与此同时,此次出售越秀新都会所得款项,用于支付基金收购武汉物业的递延代价并为可能的潜在收购提供资金,从而有效降低基金负债。由此,穆迪国际评级机构将基金的信用和债权投资评级由负面展望提升到稳定展望,拓宽了未来的融资空间,体现了基金优化资产的核心投资策略。

  在卖出新都会大厦刚刚两周,越秀房产基金即购入杭州越秀·维多利中心,即高潮迭起,又无缝衔接,一进一出,通过出售一些成长性相对较小的物业,布局更有发展潜力的物业,实现了资本的循环再利用,而且开疆拓土,将战略布局拉伸至具有潜力的杭州,优化了物业组合和资产结构。

  这次漂亮的资产重组成为很好的项目增值的案例。越秀房托每收购一个物业,都会如越秀新都会一样,在项目增值上狠下功夫,通过专业化的运营与管理,在租金、经营和财务方面进行升级。

  林德良表示,目前一线城市甲级写字楼的租金收益率平均约在4%左右,越秀房产基金自2005年上市以来,分派收益率基本能维持在6.5%以上,这与基金项目的资产管理不断提升密不可分。

  可以预见,杭州越秀·维多利中心同样会力争在越秀房产基金的运营管理下,通过专业化的运营与管理,在租金、经营和财务方面进行升级为基金持有人带来项目增值的收益。

  独立运作,渐入佳境,越秀双平台互动常态化

  越秀地产于2011年进驻杭州,成立越秀地产华东公司。自成立伊始便以造城之势启动了越秀星汇城150万方大型综合体项目,近年来,依托地产总部重点发展长三角区域市场的战略规划,在华东区域实现了快速拓展,土储270万方,总资产280亿元。

  越秀地产旗下物业杭州维多利中心成功注入越秀产基金,意味着越秀地产“开运金”独特的商业模式日趋成熟,“双平台互动”进入了常态化。在“地产+金融”模式下,越秀地产实现了对地产资源、商业资源和资本资源的高度整合,兼顾了地产开发价值、商业运营价值和不动产的稳定收益,用金融为商业地产持续“造血”,有效解决了商业地产资金投入大、回收期长的难题。越秀房产基金则从关联母公司收购优质资产,迅速覆盖有潜力的城市和优质的商业项目,增大基金的资产组合和规模,改善交易的流动性、提升基金融资和并购能力,持续为基金单位持有人创造更大利益。

  越秀房产基金相关负责人表示,基金前十年旗下物业全部集中在广州,有一定的区域风险,而随着国内几大城市群的商业地产崛起,基金有必要优化投资组合、分散投资区域风险。因此,从2015年开始,越秀房产基金开启了商业地产多元化布局发展战略。随着基金成功入驻杭州,长三角核心城市的布局已然成型。凭借着在招商、营运、客户关系管理、服务品牌塑造等方面的丰富经验,越秀房产基金在为每一座城市带来全新消费概念和办公体验的同时,也迅速成为项目所在区域发展的引擎之一,改变了所到之处的商业和商务办公格局。

  而且此次出售越秀新都会、收购杭州维多利中心,是越秀房托团队主导独立完成的资本运作项目,很好的锻炼了基金管理人的市场化运作能力,为项目的发展提供了更丰富的实战经验和人才贮备。

  优质物业、专业运营,“三位一体”领跑行业

  如果说低税收与低融资成本是越秀房托的先天优势,集“资产管理与基金管理一体化、商业经营与物业管理一体化、资本提升与资产管理一体化”的“三位一体”创新管理模式才是越秀房托能持续领跑行业的关键。

  在“三位一体”的管理模式下,越秀房托以高效的商业管理模式,优秀的客户服务,不断优化租户结构、提升物业价值,致力于实现经营、资产与财务三方面同步提升,以“优质物业+专业运营=高租金+高出租率”的表现,成就行业标杆。此次越秀房托进驻杭州,最大的意义就在于为杭州带来的“三位一体”商业地产运营模式,为杭州的商业地产带来新的理念与成熟经验。

  在开创性的“三位一体”管理模式中,能让项目内客户有切身体验的当属“经营管理一体化”。以广州国际金融中心(以下简称“广州IFC”)为例, 今年10月,广州IFC获评LEED V4铂金级认证,是全国第一个获此殊荣的超高层建筑,也是广东省第一个获得LEED v4铂金级认证的项目。除了大楼的建筑结构及安全管控体系外,经营管理一体化,包括:办公环境、空气质量、文化活动、会员服务等让客户感受到广州IFC对可持续发展的不断推动与努力。

  如今,正值改革开放四十周年之际,白马大厦受邀参与由中共中央宣传部、中央广播电视总台联合制作的十八集大型电视纪录片《我们一起走过——致敬改革开放40周年》的拍摄,并在纪录片第七集开篇播出,让更多人见证了白马市场的成长,提升白马市场的商业价值。

  在项目资产增值方面,越秀首个灵活办公空间—— “越空间(YUE Space)”在广州、杭州、武汉等地陆续开业。“越空间”旨在打造智能云服务、资源链接、服务定制、泛娱乐社交四大具有越秀特色的办公商务服务平台。越空间提供极具特色的“ALPFA+服务”,全方位关注客户的行政(Administrative)、生活(Life)、政务(Political)、金融(Financial)、增值(Appreciation)等五大维度的需求 ,创新整合优质资源,实现互利双赢。以开放的心态,结合越秀旗下产业链优势,配置现代科技办公理念,汇聚行业尖端资源,竭力为写字楼入驻企业、创业初期企业、及自由职业者们提供长期、高效、低成本、优质而专业的服务,激发员工持续创新,鼓励伙伴合作共赢。为写字楼入驻企业精心打造的越空间,不仅仅是一个办公空间,在公共空间的“社交属性”与“延展性”之上,更注重细腻精致的“空间+服务”体验,通过越空间微信服务号及线下活动,建立起线上线下相融合的生态圈,为入驻企业提供最省心、最贴心、最舒心、最便捷的办公体验。

  在零售商业运营方面,越秀房托也不断探索新零售模式,为运营赋能,提升经营效率和收益。基金根据项目不同的规模与区域,构建地标型综合体,下班两小时生活圈;区域型购物中心,家庭全维度购物和体验空间;社区邻里购物中心,家门口最后一公里生活圈。在打造差异化生活圈的同时,以“悦”为主题,涵盖“悦趣、悦赏、悦味、悦活”,在购物中心引入优质品牌展销+体验快闪店,涵盖艺术、快消、科技、旅游、保健养生、生活服务等类别,丰富商场购物场景,提升客户粘性及吸引优质租户。

  正是凭借稳健创新的“地产+金融”双平台互动及独树一帜的“三位一体”商业运营模式,越秀房产基金正稳步向千亿资产目标迈进。上市13年来,越秀房产基金不仅给投资者带来了稳定的投资回报,也得到市场的充分认可,获得国际评级机构穆迪及标普的“投资级”评级,并陆续入选了恒生综合指数、恒生大中型股指数、高股息指数系列。

  越风而秀,与世界同步。越秀房产基金作为投资于国内物业REITs的龙头,其发展离不开城市的发展,又助力于城市商业的发展。伴随城市发展的脚步,越秀房产基金还将继续物色具有成长性的优质物业项目,为基金单位持有人带来长远稳定的投资收益,共享未来。

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