掐指一算,商业物业管理早期介入的时机有这几个

赢才商学院   2021-04-02 16:21
核心提示:赢才商学院公开课《购物中心物业管理:物业保值和增值体现》于4月24-25日在深圳开讲。

    

  “商业物业管理早期介入的时机应贯穿于城市综合体资产管理操作全生命周期”的理念目前已受到行业的广泛认同。

  商业物业管理的早期介入,是指新建物业竣工之前,建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的咨询活动。主要是指从物业管理的角度对开发建设项目提出的合理化意见和建议,其可以由物业服务企业提供,也可以由物业管理专业人员提供。

  一、早期介入的必要性

  可以协助开发建设单位及时发现和处理建设销售过程中存在的问题。

  1. 将知识与经验应用于规划设计等各阶段;

  2.协助开发建设单位及时发现和处理存在的问题,前移;

  3.减少房地产开发建设的纠纷;

  4.消除或减少不利于物业管理、损害业主利益的因素;

  5.使物业投入使用后,物业管理顺利开展,业主利益得到保障。

  二、早期介入的作用

  1. 优化设计

  2. 有助于提高工程质量

  3. 有利于了解物业情况

  4. 为前期物业管理作充分准备

  5. 有助于提高建设单位的开发效益

  三、早期介入的实施阶段

  可分为:可行性研究、规划设计、建设、销售、竣工验收五个主要阶段。

  1、早期介入可行性研究阶段的内容:

  ①根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式;

  ②根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容;

  ③根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准;

  ④根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准;

  ⑤设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案。

  2、早期介入规划设计阶段的内容

  ①就物业的结构布局、功能方面提出改进建议;

  ②就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议;

  ③提供设备、设施的设置、选型及服务方面的改进意见;

  ④就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。

  3、早期介入建设阶段的内容

  ①与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷,及时提出并落实整改方案;

  ②配合设备安装,确保安装质量;

  ③对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见;

  ④熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况,特别注意那些在设计资料中及常规竣工资料中未反映的内容。

  4、早期介入销售阶段的内容

  ①完成物业管理方案及实施进度表;

  ②拟定物业管理的公共管理制度;

  ③拟定各项费用的收费标准及收费办法,必要时履行各种报批手续;

  ④对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训;

  ⑤派出现场咨询人员,在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务;

  ⑥将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料,整理后归入物业管理档案。

  5、早期介入竣工验收阶段的内容

  主要是参与竣工验收。

  ①各项单项工程完工后,参与单项工程竣工验收;

  ②分期建设的工程完工后,参与分期竣工验收;

  ③工程全面竣工后,参与综合竣工验收。

  掌握验收情况,收集存在的工程质量、功能配套以及其它方面的遗留问题,为物业的承接查验做准备。

  四、物业服务企业的工程质量保修的主要工作

  主要是对物业公共区域及共用设施设备的质量保修向建设单位申报,跟踪督促完成。

  业主产权专有部分的问题也可以向物业服务企业反映, 物业服务企业应及时转告建设单位。

  五、小结

  商业地产项目的成功,除了在招商运营上根据项目定位满足消费者的需求和后期的业态提档升级外以,项目的设备设施全程精细化管理作为核心的运营保障功能也是不可忽缺。

  同时,作为发展商重要固定资产的各设备设施,商管物业管理能否从前期介入规划设计优化,后期持续、良性地提供满足营运单位、消费者的服务需要,延长它的使用寿命,确保项目资产的保值增值,也是至为重要的。

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