新鸿基广州南站TOD地块规划出炉 拟建92万㎡商业综合体

赢商网 李玉玲   2021-05-01 20:01
核心提示:新鸿基表示,有信心及能力发挥广州南站项目的潜力,凭着多年来对TOD模式的成功经验,为大湾区打造“站城一体”“产城融合”的都市新引擎。

  4月26-27日,持续两日、堪称“史诗级”土地拍卖终于落下帷幕。这是今年来,广州土地市场首次集中出让,分批限时竞拍48宗地,总建筑面积近928.5万㎡,起拍总价约901亿元。

  其中体量最大、挂牌价最高的番禺区南站核心区TOD地块备受行业关注。该地块最终由新鸿基地产以底价70.82亿元竞得,折合楼面价11493元/㎡。

  

  有数据显示,作为全国最繁忙的高铁站,广州南站2019年总到发旅客1.88亿人次,日均客流量达51.4万人次。

  按照政府规划,广州南站将打造成为“世界上最好的火车站”,因而该地块出让前,便被赋予了极高的定位和使命——打造“站城一体、产城一体、业态融合的地标性交通枢纽综合项目(TOD综合体)”,构建迎接未来机遇的粤港澳大湾区新门户,提供互利共赢的穗港深化合作新平台,点亮对标国际的TOD标杆新枢纽,打造广佛同城桥头堡项目。

  

  该地块规划站位颇高,也决定了出让条件的严苛:

  ﹒面积大,开发难度高:地块占地超32万㎡,计容建筑面积近92万㎡;在该地块上须配建广州南站一体化综合交通枢纽项目公共交通设施,建筑面积约 34.13 万㎡,总建设成本约 26.82 亿元;并配建公共服务设施,建筑面积约 7.48 万㎡,总建设成本约 7.79 亿元;

  ﹒拿地成本、投资成本不菲:目前可预计的投资金额就高达105亿元。竞得人除了投资70.82亿元拿地外,还需要付出34.6073亿元的相关配套设施的建设成本。

  综合来看,这块“香饽饽”并非普通开发商能够“啃”得下,更需要具备丰富的国际TOD商业综合体开发与建设经验的实力买家主导。

  而放眼全国,具备上述开发建设经验的开发商企业屈指可数,如新鸿基、龙湖和“新入局者”华润、万科等……

  正因此,拥有丰富TOD综合体开发经验的新鸿基将地块收入囊中,并不意外。

  新鸿基方面表示,有信心及能力发挥广州南站项目的深厚潜力,凭着多年来对TOD模式的成功经验,为大湾区打造“站城一体”、“产城融合”的都市新引擎。

  新鸿基在香港发展TOD项目长达20多年,于多个铁路沿线的新市镇建设了20多个TOD大型综合体项目,并在内地有多个旧改及TOD项目打造经验。

  在香港,由国际金融中心(IFC)和环球贸易广场(ICC)组成的“维港门廊”已成为享誉世界的商业核心。近年,它还将其强大的项目运营经验复制到内地,打造了上海国金中心、上海天荟TODTOWN等TOD项目。

  于广州,天汇广场和天环广场亦已经成为区内地标性项目。值得一提的是,新鸿基已不是第一次在广州拿下TOD项目。除此次拿下的南站核心区TOD地块,还有2019年斥资14亿拿下的南沙庆盛TOD项目,目前项目仍在建设中,预计于2023年起分阶段落成,购物中心也将伴随首期亮相。

  

  广州天汇广场igc(图片来源:天汇广场igc)

  “西交通、东商务” 打造大湾区都市新引擎

  新鸿基此次拿下南站核心区TOD地块,也宣告了为大湾区打造“站城一体、产城一体、业态融合的都市新引擎”的战略雄心。

  

  广州南站TOD项目规划效果图(图片来源:新鸿基)

  项目将采取“东商务、西交通”的总体布局,集合商、住、行于一身,通过高密度的城市开发,融合公共交通、办公、商业、酒店及公共空间于一体,多种业态功能彼此渗透,多层公共空间连接城市,将交通枢纽打造为区域新活力中心。

  规划图显示,西侧的公共停车场、交通站场用地最多。预计,将新增公共交通设施建筑面积约 34 万㎡。

  东侧则大力开发商业用地,增加番禺区政务办公及大湾区青创文创等公共服务设施建筑面积近 8 万㎡。

  

  广州南站TOD项目规划效果图(图片来源:新鸿基)

  据悉,南站TOD在设计方面,鼓励设置空中花园,垂直绿化等高品质的立体绿化。除了在设计上自带吸睛效果,南站TOD项目规划7栋超高层建筑,其中西北侧的BA0501077地块限高200米、BA0501114地块限高180米,将与南站本地一起构筑独居特色的地标建筑群。

  新鸿基将着力打造片区为优秀企业的大湾区总部,带动当区成为现代服务业和新兴产业核心。为此,项目将采用灵活租售并举的策略,预计可出售楼面面积约58万㎡(包括办公大楼和住宅),另外将长期持有余下约44万㎡的商场、酒店及部分办公大楼等,预计于2025年起分阶段落成。

  负责集团大湾区项目(包括广州南站项目)的新鸿基地产发展有限公司(新地)执行董事郭基辉表示:随着“轨道上的大湾区”加速推进,集团将竭尽所能将这全国客流量最高的高铁站打造成宜居、宜业、宜游的国际一流湾区综合项目,打造大湾区全新的“广州南站新城”

  十年磨一剑 广州南站商务区建设将迎爆发期

  自2010年起正式启用,广州南站的客运量持续快速增长,2019年日均客流量达到51万人次,成为全国客流量最大的高铁站。

  近日,《广州南站一体化综合交通枢纽项目规划方案》获市政府批准,并由市规划和自然资源局正式公布实施。

  在这份规划中明确了,广州南站在站体两侧 " 西交通、东商务 " 的总体布局,将呈现集商业 + 交通一体化综合交通枢纽的标杆项目。同时,规划中还提到,要优化多种公共交通设施,未来将实现 4 条高铁 +3 条城际轨道 +4 地铁 + 长途汽车客运、公交、出租车及网约车的全天候无缝换乘。这个世界客流量最大的火车站,在2023年11轨全面运营之后,将发挥更大的作用。

  

  广州南站轨道交通图

  

  4 条高铁 +3 条城际轨道 +4 地铁

  客运量持续增长的同时,广州南站的战略定位也随着国家战略逐步升级。回看广州南站启用11年间的发展时间轴,广州南站战略地位已经实现了五连跳。

  ·2005年,定位为珠三角客运中心;

  ·2010年,定位上升为华南地区综合客运交通枢纽;

  ·2013年,定位提升至华南商贸中心;

  ·2016年,定位延伸至泛珠CBD;

  ·2019年,定位世界一流的火车站,以及全球高端商务区。

  在2019年湾区最新的规划中提出,要将南站建设成“湾区新兴产业全面合作门户枢纽、现代服务业协同发展示范区、世界一流火车站、面向全球的国际化高端商务区”。这也就意味着,在原来湾区枢纽门户、泛珠CBD的基础上,其定位再度被拔升。

  轨道交通引领着城市的发展,将郊区变成了市中心,广州南站无疑也具备这个潜力。根据《广州南站核心区城市设计》方案,广州南站将从一个功能单一的交通场站向“站城一体、业态融合的大湾区门户枢纽”转型,建立世界级文化与旅游目的地,打造世界性超大型TOD项目。

  

  广州南站(图片来源:视觉中国)

  历经10年,千锤百炼,广州南站商务区的建设蓝图呼之欲出。随着南站交通枢纽地位的提升,南站商务区的发展潜力正在不断增强。

  广州南站周边环绕着万博商务区、国家一流的大学城、广州国际科技创新城、番禺汽车城、5A级旅游文化中心、三龙湾高端创新集聚区;加之以“政府+企业”、“政府+商会”联合招商的创新模式,相继成功引进香港李锦记集团、万科、荣耀、路福、发现、佳宁娜、华夏中璟、越秀地产、方圆星耀等大型企业落户,形成创新产业集群的总部经济核心区。

  在各项规划逐步落实的时机下,如何加快推动广州南站地区规划建设“破局”,全力推进广州南站地区开发建设,是备受关注的问题。

  目前,广州南站地区正加快推进南站TOD项目、广州恒大专业足球场、花城汇南站(广州南站地下空间项目)、万科世博汇、陈头岗综合体、南站喜街、广州城投南站核心区商业办公综合体、合生创展合生汇、海印又一城、宝龙城市广场等大型商业综合体项目的建设,可以预见,未来3-5年,广州南站商务区建设将迎来爆发期。

  据了解,上述多个重点项目于今年已取得实质性进展。

  ·广州恒大专业足球场已于2020年4月份全面动工,今年3月底完成现场第一块看台板浇筑,预计到2022年完工,建成后有望成为世界上规模最大的足球场。球场配套的商业综合体,加上规划中的长隆粤文化世界项目,南站地区有望打造成为粤港澳大湾区文商旅融合发展典范区。

  广州恒大专业足球场设计效果图(图片来源:恒大集团)

  ·花城汇南站(广州南站地下空间项目),涵盖近21万㎡的市民广场、6万㎡的商业体、1000个停车位的,去年12月已经通过验收开始招商,在入口,已经设置了“花城汇南站”的字样,而整体项目将在年底投入使用。

  ·此外,汇博中心、发现广场、李锦记大厦、佳宁娜商业中心、“联合岭南汇”等项目已竣工验收,即将投入使用。荣耀广场、万科世博汇国际会展中心、瞻逸酒店(五星)等项目如期推进。

  上述在在建的大型商业综合体均有购物、餐饮、办公、酒店等功能,建成后将有望改善广州南站片区商业休闲配套不足的问题。再依托站前高端建筑群构筑空中公共花园广场,结合广州南站地区旧村改造范围、规划管理单元边界等因素,将聚焦 " 一核两带 " 加快推进基础设施建设和项目投资,力争通过 3-5 年集中开发,推动广州南站商务区招商引资、开发建设上规模、开新局。

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