近百家房企角逐四大城土拍,卓越、融信、越秀、融创喜提头号玩家

地产人言 艳姐team   2021-05-12 09:54
核心提示:四城土拍大战落幕,卓越、融信、越秀、融创各成北京、广州、杭州、重庆土拍头号玩家。当前行情必须承认,谁手里资金更充裕谁就能成为王者。

  来源:地产人言(ID:dichanrenyan)艳姐team

  自打土地两集中供应的政策落实后,各个城市每到土拍降临时,各大房企就如同准备参与奥运会的选手,恨不得使出吃奶的力气,在土拍市场上分得一杯羹,毕竟这次要是没上车,下次就是几个月之后了。

  之前还有房企想过轮流作战,你做初一,我做十五,但后来发现,各大城市的土拍时间要么高度重合,要么前后脚,于是也只能顾不得同行情义,参与到惨烈搏杀中。

  广州为了争夺一宗宅用地,34家房企派出了320个马甲企业竞拍,平均每家要上将近10个小号,足可见房企对土拍的不容有失之心。

  3月31日晚,北京一口气挂牌30宗地,建筑规模345万平米,挂牌总价超过了1035.81亿元,定于5月10日、11日两天集中竞拍。

  在集中竞拍之前,唯一一宗共有产权房地块以及其他四块只有一家房企报名的地块被提前拍走,到了10号,诸神之战拉开了帷幕。

  刚刚,北京土拍落下了大幕,卓越凭借187.27亿的拿地金额拿下了4个地块,成为了北京土拍的头号玩家。

  而在不久前,广州、杭州和重庆的土拍大战也刚刚结束,他们也诞生了属于自己的头号玩家,这里,艳姐就来介绍一下这几座城市的土拍之王。

  附北京、广州、杭州、重庆四城市近百家房企拿地详情

(注:拿地金额为全口径拿地金额,即合作拿地的各合作方均计入拿地金额)

  01

  北京:卓越爆发,首次进京

  有人说广州拿地全凭运气,重庆土拍登上热搜,但好饭不怕晚,北京的千亿风云虽然姗姗来迟,但也牵动人心。

  230多家房企加入了这场角逐,有十个地块因为达到了报价上限,转入高标准住宅建设投报。

  在最终成交的20个地块中,卓越与中交和首开联合拿下三个地块,自己单独拿下朝阳区金盏02地块,以187.27亿成为北京本次土拍的头号玩家。

北京土拍拿地金额top10

(注:拿地金额为全口径拿地金额,即合作拿地的各合作方均计入拿地金额)

  在竞争金盏02的过程中,卓越杀败了包括中海、保利联合体、首开联合体在内的6家竞争对手,完成了北上进京拿地的任务。

  竞拍过程中,溢价率至顶,另外需要配建13%政府产权份额,为了进京,卓越依然不惜代价地拿下自己在京城的第一块地。

  该地块高达5.1万元/平米的楼面价,对应的是不到6.1万元/平米的限售价,卓越很难在这个项目上取得什么利润。

  卓越地产诞生于深圳,曾经被称为深圳的CBD之王,在福田、龙岗等区域持有大量位置比较好的写字楼,开发了包括卓越·时代广场、卓越前海广场、卓越世纪中心在内的深圳40余座写字楼。此外,还是深圳的旧改大户。

  2017年,卓越开始加速全国布局,进驻了长三角以及云贵区域的多个城市。2018年,其曾经喊出“三年千亿”的口号,新年致辞中,董事局主席李华公开表示,将维持高土储、高周转、强融资。

  2020年债券年报显示,报告期内卓越商管总负债为1177亿元,同比上升7.91%。一年内到期的非流动负债为117.59亿元,同比增长73.6%。

  虽然集团两次上市均铩羽而归,但2020年,卓越旗下的物业公司成功赴港上市,不过面对卓越的宏伟蓝图,显然物业公司在2019年30亿的收入还远远不够。

  此外,卓越写字楼业务的销售收入也开始下降,另外其主打的旧城改造因为周期长、变现慢,也难以支撑其野心。

  卓越要想快速发展、追上规模,能走的路就只有大力开发住宅业务。这也是卓越最近疯狂拿地的主要原因。

  去年11月,卓越在昆明包圆了该市一次性推出的16块土地,总成交价约28亿,溢价率均在160%以上。

  卓越为了达到规模更上一层楼的目的,必须加速扩张。同时,虽然卓越拥有5000万平米的土储,但70%集中在大湾区,而且其中不少是写字楼项目和城市更新,所以为了扩大土储,卓越也必须北上。

  去年11月,明星经理人陈凯入职卓越,担任集团执行董事长,而董事局主席李华也将目标从千亿俱乐部转变为“两三年内进入行业前20”。

  卓越的北上之路足够迅猛,只是能否实现其野心,尚需时间给我们答案。

  02

  杭州:外来房企融信拿下7宗地块

  在上周杭州集中出让的大战中,融信以228.9亿(含联合拿地)拿下7宗地块,成为杭州土拍的头号玩家;本土房企滨江则紧随其后,以182.6亿(含联合拿地)拿下5宗地块。融创拿地金额超百亿,位居第三的位置。

杭州土拍拿地金额top10

(注:拿地金额为全口径拿地金额,即合作拿地的各合作方均计入拿地金额)

  融信此次在杭州的拿地力度超越本土房企滨江,出乎很多人的意料,但如果看下融信在杭州的相关业绩数据,就可以理解融信此次大举拿地背后的动机。

  去年年报数据显示,融信去年实现销售金额1551.7亿,杭州为融信贡献了大部分业绩,销售金额为482.47亿,占比达到了31%。而福州作为融信大本营,业绩贡献仅12%,远不及杭州的亮眼表现。

  然而,融信在杭州的后期弹药略显不足,去年融信杭州新增土储占比不到15%。

  此外,亿翰智库提供的数据显示,今年前4个月,融信拿地金额共约62亿元,仅收入7宗地块,总建筑面积仅为64.5万平方米,此次土拍或许就成为了融信及时补货的宝贵机会。

  从近期融信在杭州的组织架构调整也能看出融信对以杭州区域的重视:今年1月,总部位于杭州的融信第三事业部,正式更名为融信浙江区域集团。

  还有内部人士曾表示,融信今年3月在杭州成立了22个项目公司,而2018年全年也就成立了26个。

  尽管融信在杭州拿地生猛,但去年融信的营收情况略显疲软,2020年融信中国录得收益483.03亿元,同比下降6.14%;录得毛利53.12亿元,同比下降57.42%;录得毛利率为11.0%,同比减少13.24%。

  在今年2月的盈利预警公告中,融信承认公司部分项目销售毛利率较低,而这部分项目在2020年交付占比较高,导致2020年平均毛利率下降。融信在一二线热点城市高价拿地,也拖累了公司的盈利水平。

  这都对融信未来的拿地战略和运营提出了新的挑战。

  在今年3月的业绩会上,融信中国总裁余丽娟曾表示,“这几年也在尝试合作开发,能够有效降低拿地成本,预计未来会持续与优秀的同行进行合作,充分利用各自的优势。”

  于是在此次杭州土拍中,融信和滨江联合竞得了4宗地块,成交总价172.5亿元,溢价率均近30%,成为土拍中的最强组合。

  滨江方面,其曾在年报中提出,计划在2021年目标新增土地储备30幅以上,其中杭州拿地比例50%,和别的房企联姻,或许也是确保增货的有效方式之一。

  03

  广州:60家房企鏖战,越秀108亿夺魁

  在4月26日、27日两天,广州打响了一线城市集中供地的第一枪。这座大湾区核心城市拿出了48宗涉宅土地,挂牌总价超901亿元。吸引了超过60家房企前来争夺。

  最终以42宗地块成交(其中4宗待摇号)、6宗流拍的、成交906.02亿元的结果落下帷幕。

  这其中,广州地方国企越秀地产势头相当凌厉,仅一家就贡献了107.76亿元,拿下6块土地,堪称最大赢家。

  这6块地中,越秀地产单独拿下的有3块,另外3块地则是与合作伙伴联合竞买。不仅如此,在4宗待摇号的热门土地中,越秀地产至少报名参与了其中两宗的土地竞价。

  在此次土地开拍之前,坊间就曾流传出一张开发商意向拿地宗数表,名列榜单首位的正是越秀地产,其意向土地高达15宗。看得出来,在巩固大本营优势的战略意图上,越秀地产从来是不加掩饰。

  根据此前公布的财报显示,2020年越秀地产取得958亿元的销售额,同比增长32.8%。这其中,广州贡献了558亿元,占比高达58.3%。

  同样在2020年,越秀地产新增了560万平方米的土地储备,广州的新增土储占比达到了56%。截至2020年底,越秀地产的总土地储备为2454万平方米,在大湾区拥有土地储备1353万平方米,约占总土地储备的55.1%,其中仅广州就占到了1143万平方米和总土储的46.6%。

  越秀地产此次在广州土拍市场凌厉的表现,其实也是当下集中供地的一个市场缩影。广州此次集中供地,国企、央企参与程度较高,多宗热门地块被国企、央企拿下。

  不仅是越秀,华润、招商、保利、中铁建、建发、厦门国贸等房企均有进账。

  这背后的一大原因是参与土地集中出让的保证金较高,加上三道红线的外部融资环境,很多房企有心无力,沦为看客,连上牌桌上博弈的机会都没有。而国企、央企往往资金层面更为充足,论在是融资成本还是融资渠道方面,都更有优势。

  以越秀为例,去年财报显示,越秀持有现金373.1亿元,较年初上升23.6%,资金流动性较为充足。“三道红线”财务指标方面全部绿档达标,是中国房地产企业中少数三项指标全部达标的房企之一。

  而在融资层面,2020年越秀平均借贷成本4.62%,同比下降31个基点,这个融资水平在行业内具有相当强的竞争力。

  04

  重庆:融创强势领先,龙湖紧随其后

  在第一轮集中供地中,重庆市场的火热超出了很多人的预料,由于供应力度大、优质地块多,最终也是高溢价频现:

  46宗地块中足足有31宗地块溢价率逾40%,最高溢价率更是接近130%,甚至整个重庆的最高地价接连4次创下了新高!也在这一轮土拍中赚足了眼球。

图:土地溢价率分布(有6宗要求严苛,直接挂牌,按40宗地计算)

数据来源:亿翰智库

  最终,重庆的46块地全部成功出让,共吸金635.04亿元,平均溢价率达42.99%,平均成交楼板价为9133元/㎡。

  这场土拍的头号玩家是融创,以99.09亿的拿地总额、8宗地块位列榜首,在重庆诸多热门板块共新增121.94万方的土储。

  经过这几轮的土拍以及最近融创几度刷屏的收并购新闻及绯闻,不得不感叹,这依旧是我们熟悉的那个融创,在别家都被央企国企压上一头的情况下,融创却似乎依旧有“用不完”的钱,也成了一股清流,以民企之姿成为本轮土拍中的最强王者之一。

  融创虽并非重庆本土出身,在重庆市场却极强势,pk掉了一大批重庆出身的品牌房企。

  克而瑞数据显示,2020年从整个大重庆来看,融创以310.69亿的流量销售额仅次于金科位列第二,从重庆主城区来看,融创则以279.09亿流量金额稳坐第一!

  另一个数据是:2020年融创在整个大重庆的新增土储建面足有331.4万方,比排在第二的新城多了近一倍!

  重庆在融创内部的分量同样很重,截至去年年底,土储建面遥遥领先其他城市。

截取自融创2020年报

  换句话说,融创只是延续了过往在重庆的强势布局与打法,在这次的集中供地中再次抢得了先机,最大程度丰厚了粮仓。

  除了融创,龙湖同样是这场土拍中的大赢家,仅以2.45亿的拿地金额之差屈居第二。

  龙湖参与了超30宗意向土地,最终拿下了5幅地块。虽然从拿地宗数和拿地金额来看都要略低于融创,但是从建面来看,龙湖甚至还要略高于融创,拿的地也都尚可,纵观龙湖的拿的地,甚至未来极有可能会再为重庆添一座天街。

  不似金科主力在重庆区县发展,融创和龙湖都主攻重庆主城区市场,2020年重庆主城区的销售额龙湖排在第二。

  龙湖的优势在于:

  1、重庆本就是它的大本营,市场足够熟悉,虽然这两年错失了大哥的位置,但是本土的优势依旧强劲,并且在整个龙湖内部,重庆所贡献的业绩始终高举榜首。

截取自龙湖2020年报

  2、龙湖是业内少有的近几年来一直保持着低成本融资的民企。去年3道红线刚出台时,龙湖也是唯一一家0踩线的民营房企,资金的安全度与实力可见一斑。

  05

  彩蛋:前四月头号玩家居然是他?

  最后再来说一个彩蛋,虽然从目前的集中供地中的表现来看,这家房企的出手并不算太多,但是如果我们放眼看前4个月的拿地情况就会发现:它居然不声不响地成为了前4个月拿地总额最多的房企!

  这家房企就是招商,据中指院统计,截至4月底,它以407亿元的拿地总额高居榜首。

  如果综合来看,招商或许才是今年土拍市场最终的头号玩家!

  实话说,这个结果出来后,并不算太意外。

  一方面在于央企的强劲实力让招商本就有充分的资本;另一方面则在于从2020年开始招商就已经呈现出要大干一场的趋势!

  2020年,在业绩层面招商终于成功跻身前十,在很多人质疑这是不是逞一时之强的时候,2021年招商的成绩单更是亮眼得可怕。

  在招商蛇口2021年的年会上,招商蛇口党委副书记、总经理蒋铁峰喊出的口号是:

  赶超进位,冲击行业第一梯队。

  这并不是空话,艳姐注意到,从今年2月开始,招商的全口径销售额就已经稳步在第七,截至4月,招商业绩已突破千亿。

  并且同比去年都有了相当惊人的增长,几乎都是持续翻倍的态势,前2月的同比增长甚至达到了190%!

  而为了维持这样的业绩高增长,持续高质量的土地增加就不可或缺。

  换句话说,在土地市场的高歌猛进恰恰是招商飞速增长最好的证明也是极重要的一环。

  而值得注意的是,对招商来说,它真正深耕的两个城市目前第一批集中出让尚未真正开始。一个是深圳,一个是上海。

  深圳就不用说了,招商以绝对的优势位列2020年销售榜榜首,相较于其他城市的小打小闹,作为深圳前海最大地主的招商势必会强势出击。

  而上海,看今年的市场态势,也颇耐人寻味,2021年第一季度按上海全口径销售额以及操盘面积来看,招商均位列第一。

  从去年的拿地架势来看,招商也是最猛的一家,看中的地向来都是胸有成竹,面对这一次上海的集中出让,招商的战绩估计不会差。

  但与此同时,值得注意的是,重庆那块创下了130%高溢价的地块就是被招商拿下的。

  而今年2月招商还在上海虹口北外滩拿下了一块优质宅地,楼面价高达92648元/㎡,不仅刷新了虹口的土地出让单价,大概也是目前为止的全国楼面单价地王。

  不难发现,招商今年明显是铁了心要拿下自己看中的地块,虽然高企的溢价率也难免带来了不少质疑,可是在目前的行情下,我们又不得不承认:谁手里的资金更充裕谁就就能成为当下的王者!

  为了持续冲刺第一梯队,未来的土拍市场招商的表现完全可以期待。

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