课程回顾 | 商业项目定位与招商运营实战

赢才企业培训   2021-05-31 16:01
核心提示:2021年5月29-30日,赢商tech·赢才商学院深圳公开课《商业项目开发运营全局视角下的项目定位与招商运营实战》开讲。

  

  课程背景

  当项目开盘时,因卖点不足造成销控失守了……

  当商业项目通过常规招商运营都无法解决问题了……

  当费心做的内街没有人流了……

  试试从商业本质下手解决问题!

  2021年5月29-30日,赢商tech·赢才商学院深圳公开课《商业项目开发运营全局视角下的项目定位与招商运营实战》开讲,讲师从拿地定位到开业后招商运营,全方位解析商业项目如何做好人、做好事、多赚钱。

  

  课程信息

  课程主题:《商业项目定位与招商运营实战》

  时间地点:2021年5月29-30日 | 深圳

  主办单位:赢商tech·赢才商学院

  主讲老师:张老师 | 赢才商学院资深专家讲师

  十多年商业地产资深从业背景,世界 500 强集团城市综合体业务研策、营销高管。清华大学研究生院、北大商学院、西南交大客座教授。国内最早的商业地产专业出身,曾从事多个国家级重大项目运作。

  

  

  知识点提炼

  商业地产的真正价值

  商业地产的真正价值不在于钢筋水泥建得有多漂亮,而在于这块地点是否能遇到有效客户 ——卖的是“接触有效客户的机会”。

  但目前中国的开发商大都在忙着把楼盖漂亮,之后就去忙着招商销售了,却从没想过怎么让空楼出现有效客户(只建了空楼,没搭建渠道);

  渠道有效的露天大棚,商业价值远大于渠道无效的摩天大楼。

  商业综合体的4大产品构成

  公寓:最接近住宅的商业性质物业,城市综合体平衡现金流的挡箭牌,人口净流入城市为宜;

  写字楼:性价比最高的抗通货膨胀资产,可实现局部回款,但在许多二三线城市属高风险物业;

  酒店:成本投入最高,回收难度极大,同时优质酒店对于运营管理要求很高;

  商业零售及服务:不是所有综合体项目都适合做MALL。商业综合体的操作核心是体量分配,同一产权性质的物业可以按照实际操作能力的不同而进行比例调整。

  业态功能分类及互动的意义

  

  

  主力店的特点

  商业综合体最早接触的业态;

  具有较强功能性,通过吸引人流为非主力店创造接触消费者的渠道;

  渠道创造代价较大——大面积、长租约、低租金、难套现;

  主力店招募的核心目的不是在其本身赚钱,而是在获益的非主力店赚钱;

  主力店的渠道意义远大于租金意义,属于战略性资源;

  会招和会用主力店属于完全不同的两个概念

  主力店是赔钱的,钱赔得要有价值,因此需要详细评估各类主力店渠道价值;

  商业利润的来源在于非主力店而不是主力店,因此原则上不要同主力店过度纠缠;

  主力店的意义就是创造渠道,同样主力店优先选择渠道力强的而非租金高的;

  主力店最大的价值在于其动线及出入口位置,租金及动线发生冲突优先选择动线;

  大体量招商,是以分区核心点进行逐次展开的

  务必务必要先搞定每个分区的核心主力店,没搞定前不要把招商力量浪费在非主力店积累上。

  所有招商优先分人头指标,解决区域头部店铺,否则分区没有主力店落位,攒了一群常规店,最终会发现:常规店既无法落位、也无法谈价……

  为什么要自持商业?

  向老板建议自持商业,目的是为了收取定期回报的职业经理人基本可以直接开除;

  商业两种前提下可以自持,1:实在卖不掉,2:有能力随时套现;

  商业项目自持不是为了收租金,而是为了以另一种更值方式卖——资产证券化;

  非“计划性怀孕”的开发商,自持商业越多,离没钱开发新项目就越近;

  就目前的商业物业投资回报率而言,也不值得自持物业。

  不以短期出口或资产证券化为最终目的的主动自持——都属于慢性自杀。

  

  课程花絮

  

  

  相关课程咨询:13632218871

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文章关键词: 招商运营前策定位
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