资本不相信眼泪!豫园为何联合战投400亿参投航企

地产人言 艳姐team   2021-06-02 14:08
核心提示:近日,郭广昌旗下豫园股份公告披露,其下属企业“豫航产业”将与关联方以不超过400亿元参与投资正处于破产重整的海航控股。

  来源:地产人言(ID:dichanrenyan)艳姐team

  近日,郭广昌旗下豫园股份发布的一份公告,宣布其下属企业“豫航产业”将与关联方以不超过400亿元参与投资航空实体企业。

  随后第一财经曝出,这一航空实体企业正是处于破产重整进程中的海航控股。

  复星系郭广昌的重磅出手,让海航控股重整再次掀起波澜,或许将成为又一个为人称道的战投案例。

  要知道,海航旗下曾经也拥有庞大的地产帝国,经营范围遍布全国40余个省市。伴随海航债务危机以来,融创、富力、万科等都曾出手接盘航海地产的资产。

  无独有偶,最近地产圈也不断传出收并购的大新闻,例如“谁会对蓝光施以援手”的话题几经反转,近期以老大哥万科收购蓝光无锡的项目而引发关注,但有关谁会是蓝光的“白衣骑士”的话题,吃瓜群众仍乐此不疲。

  不止于此,自去年以来,有不少房地产公司也纷纷将手伸向外部的“金主爸爸”,扎堆引入战投,在地产圈已经屡见不鲜。

  这里面不仅有三道红线压顶下的中小房企,标杆头部房企同样位列其中。

  当地产凡尔赛画上句点,活得优雅固然好,吃饱穿暖活下去更重要,每个人都在找寻适合自己的“金主爸爸”。

  01

  房企的“金主爸爸”

  分为哪几类

  在房企扎堆曝出引入战投的消息里,可以将“金主爸爸”的角色分成几个不同的类型:

  ①来自同行的战投

  去年4月,绿城引入新湖中宝近31亿港元的战投资金,新湖中宝认购了绿城中国3.23亿股H股股份,交易完成后,新湖中宝将持有绿城中国总股份数的12.95%,成为中交、九龙仓之后绿城中国第三大股东。

  同样去年持续了几个月的“泰禾引战”落下帷幕,万科以24.27亿战投入股,但此次战投也设置了较严苛的条件,一切有赖泰禾债务能实现顺利重组。

  伸出援手的还有外国同行,例如去年4月协信地产引入新加坡城市发展有限公司(简称CDL)成为其持股51.01%第一大股东。

  来自同行的战投除了能解决赖以需求的资金问题,也能深化两家房企在的全国布局、增加土储,有利于提高公司资产的盈利能力和资金使用效率,进一步提升公司的经营绩效。

  但引入战投之后,两家的企业的文化、经营理念以及风格是不是能够融合在一起更为关键。

  ②来自金融机构的战投

  这部分战投中,最惹眼的当属以平安为代表的险资了。去年12月底,雅居乐将7个项目股权打包转让给平安不动产。恒大、富力等多家红色档房企也纷纷找上平安,希望凭借类似的方式获得资金上的支持。

  在投资房企上,平安曾经创下过盈利神话,2015年入股碧桂园成为二股东,5年来盈利高达253%,平均每年赚50%。

  “险资代表队”除了带头大哥平安,还有泰康。9月,去年泰康系斥资逾33亿元入局阳光城,合计持有阳光城13.61%股份,成为阳光城第三大股东。

  除了实力强大的险资,还有国字头的金融机构,例如去年5月份,新华联引入了中金公司为战略投资者,中金公司是典型的国家队,曾经的“中国第一投行”。

  ③来自政府的驰援

  在不少房企引入战投的案例中,国资背景驰援的现象比比皆是。去年闹得沸沸扬扬的恒大1300亿战投事件的终局,以深圳、广州两地国资力挺而收场。

  随后,广州城投又腾出手拉了富力一把。随后的1月中旬,又有河北省政府给华夏幸福伸出财务援手“维稳”。

  ④来自外资机构的战投

  瞄上国内房企的不仅有国内的资本,还有国际市场的资本。

  今年初,美国资本集团披露旗下基金报告显示,2020年12月末资本集团增持世茂集团399.8万股,增持后持股比例为6.08%。

  在2021年1月27日,资本集团也在场内增持龙湖集团214.9万股,增持后持股比例由4.99%增至5.02%。值得注意的是,其早在去年3月份便以1.24亿港元增持了龙湖350万股。

  02

  资本嗜血

  从来不会雪中送炭

  资本市场唯一信奉的原则就是盈利,在房企扎堆引入战投的背后,对战投方来说却是几家欢喜几家愁,他们有的赚得盆满钵满,有的浮亏被套。

  比较典型的是平安,可能平安自己也未曾料想到,自己这样一个参与众多头部房企股权投资的绩优“金主”,会遭遇投资房企之后540亿的风险敞口。

  2018-2019年,平安先后两次入股华夏幸福,共计投入资金179.73亿元,持股比例约19.2%。

  彼时,华夏幸福为顺利引入平安,曾与之签订了一份对赌协议,根据协议,华夏幸福以2017年度净利润为基数,2018年度、2019年度、2020年度净利润增长率分别不低于30%、65%、105%,即2018年度、2019年度、2020年度净利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元和180亿元。

  目前来看,华夏幸福2018年、2019年净利润分别为117.46亿元、146.12亿元,前两年业绩均已达标,但 2020年前三季度净利润为72.8亿,约为对赌协议目标的40%。

  如果失去平安,华夏幸福需另寻“金主”。近期,有外媒报道称,河北省政府承诺给予华夏幸福最高95亿元人民币(15亿美元)的有条件的财务援助。根据该资金支持计划,将先转账30亿元给华夏幸福,其中一部分用于偿付其雇佣的农民工工资以及覆盖其他经营费用,而剩余的约10亿元,用于兑付华夏幸福于1月20日到期的近15亿元的“16华夏债”的回售。

  在过去,以险资、银行、证券等为代表的金融机构,对房企都表现出了不同程度的青睐,很大原因在于持续的市场及企业规模增长带来的稳定长期回报。

  来自机构的不完全统计,目前港股及A股上市的房企中,前十大股东中有金融机构入股的已超过百余家,50强中,前十大股东中存在金融机构的数量也达到17家左右。

  资本不相信眼泪,资本也是最真实的。有了前车之鉴,是主动愿意为你花钱,还是会被坐地起价,或者索性置之不理,全在于这家企业值不值得拥有。

  那些拥有国有央企背景的企业,那些运营能力更佳、财务负债更均衡、利润盈利更强、土储售货更多、基本面优秀的头部规模企业,成为他们的优选。毕竟行业都在寻求资金入场,金融机构有了更多的选择,设置一个稳妥的门槛更加符合逻辑。

  而合作方式上,随着监管环境日益收紧,股权融资正在取代债券融资,成为房企与金融机构合作的重要手段。未来,集团层面的股权融资与项目层面的股权前融将愈发频繁,甚至让渡部分优质项目或者土地的股权,都将成为企业忍痛“回血”的代价,这也是金融机构谈判的“筹码”。

  洗牌和重组的当下,优质房企与金融资本的联系会更加紧密,而金融机构在运营层面的介入深度和博弈程度也会更加深入。更多的投资方也会设置相应条款设置回购,保障自身的投资利益。

  03

  房企长远发展靠自救

  如果说引入战投、密集发债都是房企求生的策略,那么真正具备自我造血能力的房企才能有质的活下去。

  过去房企依赖高周转冲规模,大量拿项目,坐等地价上涨房价上涨,就能获得利润。现如今,去掉赌性之后,向管理要红利,向运营要收益,说到底是给了管理者更少试错的机会甚至是不容有错。

  1、因企业施策,降档发展目标不尽相同

  每一轮的房地产调控,都会加速企业分化,从过去的大鱼吃小鱼,到如今,大鱼吃大鱼也成为可能。

  对于实现规模的房企而言,此轮的重点是实现从规模增长到利润杠杆的均衡。目前头部踩线企业的降档方向也不尽相同,比如绿地选择先降现金短债比,比如融创和恒大选择先降负债率。

  对正在冲规模的房企而言,过去几年的黑马现象已经不复存在,单纯依靠加杠杆扩张已行不通。赛道变窄,是降维深耕还是逆风博弈,企业未来的赛道在哪里值得重新探索。

  对不少国企央企以及财务稳健、有竞争优势的企业而言,影响之外更多则是机遇。我们也看到,去年三四季度,不少企业逆势拿地,在一二线优质城市大量补充土地储备,在资本市场获得大量低息资本青睐。

  2、向传统地产业务要利润要管理

  当前环境更加考验微观房企真正的投资能力与运营能力。

  用好预收账款和供应商垫资形成的经营杠杆,这两者均不会带来过多的利息支付压力。对有偿债能力且信用评级优秀的房地产企业来说,加大供应链 ABS,不近不会增加有息负债,还可以合理配置自有资金。

  控制地货比,优化土储。土地占用大量资金成本,优化土地储备不是单纯的控制土储规模,而是提升土地储备质量,加强拿地测算和投资门槛,把握合理的地货比例。

  销售与回款无疑是房企应对监管极其重要的一环。除了加强销售手段,优化存销比、加速去化回款、提升人均能效比、降低三费等技术指标外,坚持以客户为导向,把客户视角前置到整个产业链,也成为企业跑赢市场的关键。在这个依然拥有15万亿的交易量的巨大市场,企业的销售能力,也是客户用真金白银投票出来的。

  3、多元化赛道谋求“发展生命线”

  近几年,不少地产企业纷纷更名为生活服务集团或者是集团,撕掉地产标签追求多元化赛道,比如文旅、健康、科技、农业、汽车、商业、仓储物流、养老教育、绿色环保等等都有布局。

  这当中,物业服务似乎成为了过去一年房企的第二条生命线。据机构统计,2020年港股上市的物业服务公司达到17家,募集净额超过460亿元。从当前来看,分拆物业上市仍是不少房企的优选,此外,房地产业链上的商业管理、代建、信息化等也在被挖掘。

  房企的先天资源优势是拥有房产品和人,企业可以更多挖掘这些平台优势,孵化产业链上更多的高价值产业。毕竟,多元化路上的诗和远方,变成到手的真金白银,才让企业更有安全感。

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