21世纪中国城市综合体高峰论坛2010年会对话

　　黎振伟：接下来进行本次年会的第一场嘉宾对话，也是今天上午的最后一个环节，这次对话的主题是中国城市的可持续发展路径，下面有请对话嘉宾：经济学家、北京科技大学经济管理学院教授赵晓先生；经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟先生；全国工商联房地产商会执行秘书长钟彬先生；上海证大房产董事、上海证大外滩国际金融服务中心置业有限公司总裁吴洋先生；请大家针对我们大家关心的中国城市可持续发展的问题进行碰撞。

　　黎振伟：非常荣幸主持这次论坛，在座的各位嘉宾以及台上的专家都是我们二十一世纪年会的老朋友，那么这次商业论坛大家关注的应该是中国房地产、中国经济的一个新的转型，我本人做商业地产也已经二十多年了，真的不容易，过程中也伴随着很多成功和不成功，在未来的房产，三十年、后三十年，前三十年，我们怎么把握这个脉搏，怎么去迎接这个大潮，这是一个很复杂的问题，给我们地产提出了很多挑战，今天台上的嘉宾也是重量级的，有经济学家，有我们行业的秘书长，也有开发商和证券做投资的，我们政府官员如果来了更好，我们同样可以进行一场精彩的对话，思想的盛宴，从大的方面来看，如何做行业角度，想请钟彬秘书长为我们介绍一下我们工商联地产商会在过去的一年，我们的开发商，我们的行业如何看待这个问题。

　　钟彬：谢谢大家，其实讲到商业的变化，商会十年，最早我们叫全国工商联住宅产业商会，最后我们去申请，改为全国工商联不动产商会，其实我们已经意识到房地产的属性是金融属性，所以因为当时《物权法》还没有出来，不能改，从住宅产业商会到房产商会，到物产商会，从我们的名字变化就可以看出行业的变化，这几年，尤其是近两年，房地产商会有五前多个会员，我们了解的情况是什么？就是商业地产从原来的边缘逐渐成为了主流，非常大的企业，非常多的企业把精力放到商业地产，从我们了解到有两个非常重要的原因，第一是房地产企业由小做大以后，经历了一个行业周期，必须要有一些持续的现金流的东西，持久性商业就成为他们考量的一个问题。第二是现在要拿到比较便宜的地，比较适合的地，单纯通过拍卖的方式是很难的，如果商业是一个很好的条件，第三是可以发现做商业地产资源非常稀缺，人力资源很稀缺，商业资源很稀缺，金融资源很稀缺，单纯的是不太一样的，所以做整个商业地产的稀缺是摆在我们面前的重要问题，我们对房地产商会这个主题有很深切的感受，我们认为房地产商会的模式要改变，城市发展模式要改变，而商业的一个很重要的模式就是要形成产业、就业和置业的一体化。那么在城市里我们一定要考察产业，而产业要充分考察创业，把人的因素考虑进去，把经济的因素考虑进去才能最后达到目标。第二就是在这个城市里太大就会出来问题的，既定要向“铁公鸡”发展，城市一定要可持续，首先要有经济可持续，这是一个大的原则，第二就是生态可持续，这是我们的可持续基础，叫做绿色低碳，第三是要生活可持续，这是我们的一个目标，最后要求文化可持续，这是整个发展的一个激励，这个也是我们行业的变化和思考，谢谢大家！

　　黎振伟：我理解钟秘书讲的意思，经济可持续，生活、文化、生态都可持续，东莞是中国城市化、城镇化最好的，但是东莞现在面临着很多大的商业做好了，直接从经济迈进生活，中间缺了一个生态，现在回过头来再做城市生态，当然文化还没有到这一步，以后可能商会需要把这个题目，刚才赵老师包括钟老师都谈到房地产商业并不是很多城市运作，数据非常准确，它的指标和方式，但是问题是我想在座的各位都是上海的精英，我们怎么看中国商业地产的机会呢？今天正大地产的吴总也到场，请问吴总怎么看待这个机会？

　　吴洋：从目前中国经济的高速发展以及城市化进程改造进程的加快，从一个城市发展的角度来看，实际上城市的构成就是市级核心商圈到区级商圈构成，中国目前的三线以上的城市，包括一线城市，商业布局实际上是存在问题的，首先随着生活质量的提高，人们现在已经不是物质性消费作为第一目的，人们更多的是需要精神上的，从这一点上来讲，现在的商业应该具有一种集合人们的文化精髓以及物质消费为一体的消费，现在的城市发展很多大型的购物中心和商业需要去改造，甚至新兴的一些商业在这方面是缺乏的，甚至没有做到位的，这就是给我们做商业地产的带来一个巨大的商机，我们看到欧洲和日本的商业很多大型的购物中心会有一些文化中心、教育机构都设在商业中心当中，我们中国现在这方面还非常缺乏，十年前我们就在探讨相关的课题，我们正在设计和开展的外滩金融中心，所以从这一点上来讲，中国目前甚至很多的城市其实商业布局是不合理的，如果从商业面积来看和人口的配置是不合理的，甚至已经超出了人口的需求，但是原因在于由于内涵，也就是我们说的内容没有做到位，所以我们下一步需求，应该从这方面着手，还是作为一个潜在的商机，谢谢。

　　黎振伟：吴总想问您一个问题，因为开发商很关心的一个问题是我们在上海做的大拇指，这几个不同的等级的城市，如果您去做这个商圈的话会如何调整？

　　吴洋：首先肯定是因地制宜了，要根据人均消费指数和周边居民配置不同的商业，现在在理论依据成立的基础上一般在一二级城市都会做二十万平方米左右的，我们可能到三线城市就会做3到5万的，当然要和当地的消费指数和人口比例来配置，但是所有的产品当中遵循的一个宗旨，就是我们必须把文化精髓以及体验式消费集结起来，把购物放在第二位，通过第一目的来引导第二目的的消费。

　　黎振伟：我们有一个提问的环节，那么请问一下赵老师，您一直关注珠三角城市发展，刚才提到了以城市为主的内需增长，珠三角是比较大的地区，在下一轮增长过程中你觉得我们的城市化应该怎样精确地定位，我们看到很多广东的城乡，您从经济学家的角度怎么看城市化对于商业发展的关系，而不是简单的做大做强。

　　赵晓：你说得很对，不能简单地让农村人口进入城市就说是城市化，非常重要的是要有经济发展，收入各方面也都能够得到增长，这是城市化的前提，所以我们看到各个国家的城市化都是建立在工业化的基础上，中国的问题是工业化已经往上走了，我们已经成为了世界工厂，但是城市化并没有跟上，所以为城市化的发展提供了许多机会，我们完完全全可以在城市化方面做一些工作，加强城市之间交通的联系，提高各种各样的就业机会，那么我们的城市化就可以进行加速，那么工业化本身会加快城市化，很多围绕城市化伴随的第三产业就会出现，比如我们跟美国的消费，有很多人说中国其实很奇怪，中国的消费意识很低，特别是在十一五期间中国消费创造了历史的新低，老外很奇怪，你们总是说中国的消费低，但是中国很多整体的消费都是世界前列的，所以其实这里一个非常重要的解释就是，我们消费的产品的确是比较多，但是现在很多的服务消费没有跟上，中国的消费主要体现为产品的消费，因为服务消费远远跟不上，服务的消费又和整个城市的发展状况紧密地联系在一起，所以如果城市的水平发展得更好，城市的进程加速了，本身这一块消费的前景也会很好。

　　黎振伟：谢谢赵老师，我也是做顾问的，我经常说中国的建设和经济大跃进，我们以住宅模式做商业，那么讲到商业地产都需要资金，千万不要卖，一卖商场肯定死掉，其实社会上很多的钱，我们经常碰到这个问题，经常说他们缺钱，基金找我们投资，今天正好这个基金和北京首开做了规模45万的，跟我们分享一下，做这个基金投这么多的钱，希望这个商场是怎样的，回过头来如果不在上海，作为投资者你怎么看？

　　陈立民：我们中国现在M2已经超越了美国，说明钱太多货太少，可以消费的东西太少，第一是我们的资产暴涨，其实真正的原因是什么？大家心中有数，另外的问题是在过去20年的房地产开发里我们开发同行都采取一部分滚动经营的方式，快速的增长结果是什么呢？有产品没有出场的服务，还有其他的商业消费的对象，城市污染非常严重，最典型的例子就是陆家嘴，过去十年发展非常快，房子一栋一栋都盖起来的，但都是给我们膜拜，而不是去用的，政府也做了很多工作去改变这个局面。逐渐把商业圈凝聚起来，刚才我们讲到开发模式过往都是快速滚动的，未来面对的是开发商都缺钱，做开发是很不容易的，我们必须要走出一条新的道路，我们要保持发展一定要有东西在手上长期收租，同时也要通过这些产品追随资产的经营，这些精英都是公司的命脉所在，所以对于开发同行来讲这个是非常重要的课题，过去一直说做减法的万科，所谓减法就是什么都不干，只做住宅开发，现在怎么样？已经成立了商业地产部，正式迁入这个商业地产，究竟怎么嵌入呢？其实这个行业里有一些领头的企业，比如来自新加坡的，用相关的合作对象的一些钱投地，做了开发之后把这个房子转到名下的私募基金，再经营若干年之后最终的目标就是上市，把这个再放大十倍，甚至几十倍，这样的一个周期以后现金流非常简单，利润也是相当可观，因为他知道最后卖到股票市场上多少钱，所以在买地的时候非常清楚什么是应该买的，什么是不应该买的。还有就是城市的持续发展我想提一个大家未必留意过，我们都讲欧美的房地产市场，其实欧跟美很不一样，我说欧其实应该是英国，英国的制度和美国的很不一样，美国的房地产制度以容积率，而且容积率可以买卖的，比如相互有4倍的容积率你只做了3倍，这个是完全的市场行为，但是完全的市场行为，有效率又缺乏创新，英国的制度相反，没有固定的容积率，每个商铺，每一块地都要去谈判，政府看你的，规划局看你的是你的规划方案符合不符合这个设备发展的要求，有没有一些特点在里面，是不是增加设备价值，我为什么这样讲呢？因为我们已经快速发展了二十年，下一步讲的不只是城市的扩展，更多的是城市向纵深发展，我们现在看到的有动迁，有上访，为什么？因为我们的房地产项目在市中心，我们很僵化，容积率是死的，有一些商铺本来按照土地压制是没有办法做的，租金不能承担，但是如果我们能够在这个容积率或者其他指标上面略有弹性，比如像英国的可以商业，那么这个项目就可行了，我去动迁这个房子就付得起钱，还有上访，所以对于这些项目我们认为应该在这一轮上做一些修改，不要再为原来的一些方案，容积率固定死，之前我看的一个项目简直是眼界大开，其实也不远，可能大家都看过，就是一个上海中心城区总共有59栋大宅，每栋大宅有500-600平米的这种旧城项目，是以国企为主导，包括上海城投以及卢湾区，他们是作为业主开发，但是开发的主人并不是这个国企，而是瑞安中国的老大，他们成功开了三个项目，这是第四个项目，把这59栋别墅变成一个非常漂亮，非常优秀的城市综合体，发挥了万通有酒店，有会所，有零售的设施，特别值得一提的是它的酒店，总共15栋，每一栋1万，消费是3万8千块，为什么能叫这个价格？我想提这个项目的原因就是其实这是另外一个，就是把这个项目的真正价值挖掘出来。

　　黎振伟：他刚才说的一个观点我很认同，我们是一个房地产，不要急于去拆迁，还有刚才钟院长说文化和生活，但是现在看到一做商业就把老房子都拆掉，建巨大的商场，结果游客来了不屈，本地人又不需要，放在那里没人用很尴尬，所以我们不能只建大的，新的，空的，开放模式需要改变，在中国，在全世界我相信成功的没几个，跟大企业合作，那么回到钟老师，钟老师是我们最认真研究数字的，钟老师也提出过很多观点，很多数字看起来悲观，其实很真实，请问钟老师一个问题，您谈到中国经济模式，包括开发商，又面临投资发展，又面临转型，面临企业更新，您作为一个经济学家，特别是从中国未来季度政策的支持，中国在银行的角度怎么支持我们房地产呢？将怎样扶持什么样的企业做房地产呢？总得要投资，投什么样的企业呢？我们如何和国家今后的政策相符合，否则的话再搞基金也不行啊。我们怎样从这个角度给开发商出招？

　　钟伟：的确做城市综合体以后要有一些转变，第一个转变就是我们的开发由短变长，就住宅开发而言，以前拿块地做个项目就行，以后肯定要拿非常大的地块，一期二期，持续地开发五到六年，为什么我强调住宅开发必须大地块、长周期呢？只有一个足够长的开发周期才能够避免各种突如其来的，或者紧缩或者扩张的政策影响，过去的住宅开发商和快速滚动的开发商，所以做住宅的也必须由短到长，做商业地产也是如此，从销售到持有，所以第一个变化就是由短变长，第二个就是由硬到软，以前开发商就和砖头、水泥、瓦片打交道，和政府的关系硬，和这些企业也都是硬梆梆的水泥，以后发展商要变软，并不是一个冷冰冰的建筑提供商，而是能够有能力招揽上下游企业，能够综合提供的住宅商业和服务的提供商，IBM一开始让它做硬件，后来软了，开始做软件了，所以发展商以后跟房地产相关的消费、娱乐、服务行业的研究，对于消费行业的聚集，如果还是靠关系硬，靠水泥钢材硬，第三个变化就形容为由软到硬，城市综合体由于是持有数字，所以建筑品质要过硬，设计规划要过硬，跟你一起共同成长的商家要过硬，有些综合体目前看起来不错，但是完全交付使用，这个让人很担心，不是一个长久之计，所以品质要过硬，只有品质过硬才能经受住时间的考验，另一个就是开发商和政府谈判的能力由软变硬，以前政府很强势，现在不是，做城市综合体做得好的开发商，以后会带来就业，带来税收，更重要的是带来地方政府形象工程，所以以后品牌开发商对地方政府的谈判能力由软变硬，第四个变化我特别担心的是城市综合体，由几率高，收益好，但是我前面反复强调的是不是所有的城市都适合做这样的城市综合体，得仔细观察这个城市综合规模，地方财政的支持，好的县级市做十万平米的，地级市比较优秀，即便对于一线城市来说，一线城市综合体总的面积达到50万，迅速的消化吸收也是非常困难的，现在做综合体就意味着放弃三线，进入二线和一线，同时住宅开发我也同样不相信是由一二线城市走向三线，即便走向三线也是有一定经济规模支撑的，我坚持以后城市综合体都集中在量最大的城市，那些住宅开发规模很大的反而是在二三级城市，所以以后如果做住宅开发综合体的话都是由小城市走向大中城市，由小开发商走向一个技术操作更复杂的，资金更高的大开发商。

　　黎振伟：由于时间的关系，请下面的两位嘉宾可以个提出一个问题。

　　Q：我想问一下钟伟教授，您在前面的演讲里讲明年的房价都是很不理想，因为供应量很大，各种银行的调控也变少，所有的因素对于开发商都是很不利的，但是现在有一个很明显的情况就是通货膨胀太严重，您觉得通货膨胀对于房价的影响是什么？

　　A（钟伟）：通胀上了房价不一定上，通胀上了意味着以后经济房价有可能上，从房价，股价和通货膨胀的因素来看，我们倾向于认为，房价和股票是通货膨胀滞后，所以简单的结论就是如果通货膨胀特别厉害，上证综合指数特别高是有可能的，另外就是通货膨胀区间房价要立刻有明显的上升也不太可能，因为其中存在着货币幻觉，过一段时间大家发现手里的钱不值钱了，吃喝拉撒都贵了，房屋的建筑成本，拆迁成本上去了，而且开发商的态度，销售人员的态度变得很诚恳的时候，那个时候房价才会走向明显上升，所以如果开发商的脸色变得难看，如果房地产上市公司的股票跌得很厉害的时候，这就是投资的时候，如果房地产上市公司股价连续上升的时候就是投资的时候。

　　黎振伟：由于时间的关系，最后请各位嘉宾对中国未来城市化的可持续发展每人讲下自己好的建议。

　　钟彬：其实不是所有城市都可以做综合体，也不是每个企业都适合做这个综合体，城市综合体一定要做好产业规划、建筑规划，尤其是经营规划。

　　赵晓：希望各位城市综合体不要变成再一次的危机。

　　吴洋：其实从我们的角度来讲，做商业地产必须具备的是从策划定位到设计建设以及融资最后到运营推广，四方面必须组织起来有效的队伍才能建设一个好的地产。

　　钟伟：降低杠杆，拉长周期，在一线城市高风险，获得高利润，在二三线城市低风险做大收益。

　　黎振伟：科技的，低碳的，住宅的，今天我们开始关注商业地产，我们在台湾，在美国没有看到住宅协会，都是不动产协会，商业协会，好的，谢谢大家的参与。