赢商网&中城研究院熊舒苗：《2023年度品牌商关注筹开业购物中心TOP100》分享

2023年12月20日，由赢商网主办的“2023赢商网大会暨赢商网百强榜研究成果发布”活动在上海闵行星河湾酒店成功举办。

本届赢商网大会以“超级商业，不止当下”为题，设置了主题演讲、高端对话、百强榜单发布、购物中心100支优秀运营项目团队、「金鼎奖」颁奖盛典等环节。2023年度零售商业地产企业综合实力TOP100、2023年度中国领军品牌TOP100/新兴品牌TOP100、2023年品牌商关注筹开购物中心TOP100等研究成果陆续发布，现场还举行了赢商tech&腾讯云战略签约仪式，传递超级商业荣耀，助力行业高速发展。

赢商网&中城研究院高级研究员熊舒苗，发布《2023年度品牌商关注筹开业购物中心TOP100》主题报告。

在演讲中，熊舒苗提到：稀缺定位、文化力、艺术审美、宠物友好、可持续发展、话题制造等软实力，重要程度不断提升。这是弱复苏市场环境中，消费者趋于关注情绪消费、细节服务、感官体验的极佳证明，也是中国商业地产行业进化不止的直观反映。

01 筹开项目年年上新，明星产品线光芒越来越耀眼

本年度TOP100中，龙湖天街、万象城、大悦城上榜项目数量位居前三。近三年数据对比看，三者始终位居前四，是绝对的上新大户。主要由于：运营管理实力杠杠，获资本、消费市场认可；落子速度快，城市首秀期待值MAX。

本年度TOP100榜单中，万象汇、招商花园城上榜项目数量排名第四、第五，银泰城、砂之船奥莱等“新面孔”亦表现不俗。这些产品线旗下项目多为中档、大众化定位。

头部连锁产品线品牌轻重并举加快抢占市场份额，对非连锁产品线产生一定的“挤出效应”。近三年，非连锁产品线上榜项目数量有所减少，从2021年的34个降至29个。但随着存量时代到来，不走连锁化路径的“非标”项目，关注度走高。

02 领头城市易主，三大古都、海南双城爆红

本年度TOP100中，深圳拔得头筹。近三年，上海、北京、深圳轮流登顶，城市争夺战愈演愈烈，谁也没法稳守龙头之位。

商业一线城市优质地块“买少见少”，商业准一线城市成了头部企业押注重点。本年度TOP100中，文化古都杭州、南京、西安强势出圈。这类城市购买力不输一线。例如，杭州2022年社会消费品零售总额增速5.8%，全国第一；且文化软实力杠杠，人口净流入率全国数一数二，今年亚运会加持下，城市热度持续走高。

今年有项目上榜的商业三线及以下城市明显增加。近三年“露脸率”最高的下沉城市，要数海南的三亚、海口。海南离岛免税政策叠加旅游优势，吸引LVMH集团旗下免税零售巨头DFS迪斐世、太古地产、澳门央企南光集团等纷纷落子。随着“全岛封关”进入倒计时，为数不多的筹开Mall自然是品牌商们不愿错过的稀缺投资机会。

03 “地段”红利永恒，传统商圈复兴，新贵城区潜力大

近三年，非商圈上榜项目数量不断增加，市级商圈、区域商圈趋于减少。优质地块减少、商业增量空间狭窄，商圈范畴内市场机会萎缩。

但“地段”红利亘古不变，传统商圈始终是资源最集中的地方、掌握着城市的主力消费群体。更有越来越多老旧物业焕新回归，重塑中心城区的商业话语权。

04 “单枪匹马”有风险，“抱团取暖”流行指数暴增

竞争进入深水区，单枪匹马闯天下风险系数加大。一路攻城略地的商业地产企业们重新思考攻守之道：既要争市场份额，又要管控风险，提升管理效率、盈利水平。

联手投资、抱团组CP打造项目成常规运作方式，有的是企业间联手，有的是企业联合地方政府。

据不完全统计，《2023年度品牌商关注筹开业购物中心TOP100》的轻资产项目超30个，远超2022、2021水平。本年度TOP100中，还出现了采用ROT（改建-运营-移交）创新合作模式的项目——深圳·大运天地。

05 “未开先火”的潜力股：一个优秀的筹开项目应该啥样？

● 个性范：定位稀缺，设计出众

定位高端的重磅商业项目，含着金钥匙出生，建筑规格、品牌级次非常规项目所能及。典型如：重庆中環万象城、南京金陵中環、杭州恒隆广场。

此外，本年度TOP100中，上榜文旅商业项目较往年明显增加，且多以稀缺定位为突破口。典型如：广州砂之船超级奥莱、广州塔广场等。

“建筑设计强调空间美学、文化调性”亦是关键。典型如：西安CCBD、厦门大悦城、西宁城北吾悦广场等。

●生活家：艺术场景氛围、社交格调拉满

艺术+商业模式，从K11的“专利”变成行业新流行之一。精神消费、情绪消费风靡之下，筹开Mall纷纷押注艺术商业，展现多元魅力和生命力。

围绕社交，多个筹开项目为宠物爱好者、家庭客群营造社交空间，凸显宠物友好、儿童友好标签；为争夺夜间消费客群、挖掘新增长点，加码24h全时段经营的项目亦较往年增加。

●逐“绿”者：可持续发展，势在必行

绿色建筑被视为头部房企高质量转型的关键基石。相比往年，今年用行动来践行“绿色、低碳、生态”的项目明显增加，不少项目还获得了LEED认证（行业内最具权威性的绿色建筑认证之一）。

●造势咖：化身话题制造机，“惊喜”提前释放

近两年，筹开Mall越来越注重开业前营销，通过官方公众号、官方微博、官方小红书等渠道不断释放信息、“刷存在感”。除了强化社交平台的信息渗透，还有各种创意活动，持续制造话题、引发公众关注。

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