《千亿万达的软肋》真正作者现身 微博回应万达九大质疑

　　福布斯中文网刊登出来的《千亿万达的软肋》（http://news.winshang.com/news-101426.html）近期成了人们关注的热点。随即，万达集团新闻发言人、企业文化部总经理石雪清对此进行了回应（http://news.winshang.com/news-101734.html），称“我们认为这篇文章的要害是不属实，甚至自己编造，加上想象，有悖于新闻工作的原则，恶意的造谣中伤，最令人发指的地方在哪里呢？他说的9个方面违背了事实，都是主观臆断，根本没做采访，没做调查也没做核实。”不仅如此，对于这位吴晓波在文章中提到的九大方面，石雪清也做了逐项澄清。

　　到底文章的作者是何人？知名财经作家、《激荡三十年》一书的作者吴晓波成了众矢之的。但经过记者调查，吴晓波先生并非此文作者，而真实作者的身份也一度成谜。2011年11月27日15:44，《千亿万达的软肋》作者吴晓波女士在微博(http://weibo.com/winshang)上对此次事件作出回应，她表示她本人与万达毫无利益纠葛，文章更是没有故意针对的意思，并且对万达官方所作的九大质疑做出了新一轮的回应，以下为吴晓波女士的微博内容：

　　承蒙万达错爱，把我那篇《千亿万达的软肋》如此仔细地拜读，而且逐一以雷霆万钧的气势来狠狠批驳。本人虽然周末家事缠身，但是也很有兴致地逐一找证据，准备写一篇长文来回应。咱小师奶记者，跟大鳄们毫无利益纠葛，有一说一。反正最后丢脸无趣的也不一定是我。

　　文章发布在福布斯中文网我的专栏上，是近期想做的商业地产系列中的一篇观察。并不是发表在福布斯中文版杂志上的正式稿件，因此主观上我也放松了要求，出现行文不够严谨的地方。对此文造成对万达及男吴晓波的影响深表歉意。

　　不过对于万达所说的罔顾事实、编造数据、意图诽谤的说法，我一介卖文为生的中年妇女，实在不敢承担这样重大的罪名。目前福布斯官方本着息事宁人的态度，暂时不会做出正式的回应。那么我现在以私人身份，对于万达的批驳逐一回应如下：

　　关于人流量的解释：我是在周日上午与家人到白云万达广场逛街，当时餐饮区人流多而购物商店的人流少，因此可能没有遇上万达发言人所说的商场火爆场面。难免在主观上犯了以偏概全的毛病，对此深表歉意。

　　而白云万达在日均车流量3050辆的情况下，能创造日均7.3万人次的客流，以每辆车搭乘4人的概率计算，万达每日有超过6万人是通过其他交通工具到达，并且没有因此造成公共交通的拥堵，对于这种区域辐射力我深表佩服，因此对于白云万达我再致以歉意。

　　关于总经理更换率： 根据媒体的专访以及白云区政府官方网站的新闻链接，在2010年广州白云万达广场商业管理公司总经理的名单中，曾依次出现过张镔、温志宏，暴雪松、朱志秋等五人的名字。

　　据某网络媒体的爆料：“没想到就今年短短一年，广州万达公司的老总就换了四位。从第一任的田俊，再到最近刚走马上任的朱志秋。”上述说法皆有相关新闻链接为证。对于万达认为本人胡编乱造的说法，本人恕难笑纳。相信大家是因为对“总经理”这个概念的理解有所偏差，才造成这一误会。

　　关于规划图的解释：文中指出万达广场是“经常采用同一个规划图”，而不是“全部采用一个规划图”。从万达的回应看来，相信万达是从来没有试过在标准等级一样的店址中，采用布局类似的规划图，而且在全国数十家的万达广场全部是完全一地一图、做了全新的，完全不借鉴模仿已有先例的规划图。

　　本人为我偏听偏信于某些商家和流通业人士未经证实的说法，而又没有在亲身踏足全国所有的万达广场后就写出上述言论而郑重致歉。

　　关于租金水平： 根据万达官网商业地产栏目的介绍：万达商业地产公司持有开业收租物业面积566万平方米.根据万达2010年工作总结报告显示，商业管理公司纯万达物业租金收入14.26亿元,以此测算其收租物业的年平均租金为251元/平方米，分摊到每天约为0.69元。

　　其官网透露，到2012年开业70个万达广场，持有收租物业面积1300万平方米，年租金收入70亿元。那么全国万达广场的平均年租金也就是538元/平方米，日租水平为1.47元/平方米。这是根据万达自己公布的数据所进行的测算。双方数据都没有错误，错误的是表达形式的不同。

　　原文是指全国万达的租金收入平均水平不高，由于万达在全国的商业面积较多，平均水平不如一线城市旗舰型的MALL的水平是可以理解的。而万达的回应是以2011年所开业的万达广场租金水平数据，证明万达的经营其实非常出色。

　　关于年租金回报率的解释：我指出的是万达早期产品有采用过返租形式，并非所有产品。另外，万达虽然只在2002-2003年出售过购物中心内的商铺，2004年后，万达购物中心和酒店全部为自己持有。但是其临街商铺是对外出售的，在网上随便一搜就能搜到众多万达广场商铺公开发售的新闻。

　　关于万千百货的解释：1.万千百货自己选择的代言人是海青，总不能说是少女百货啊？但是放宽为中老年百货未免失之刻薄。其次，所谓的“中老年百货”主要是指顾客的观感，并非指万千百货的发展速度缓慢，万达对此的理解有偏差。

　　虽然本人并非商业地产业内人士，但也知道5年以上的店通常是熟店，商圈已经成型，前期的用地及建设成本大多已经分摊到前几年的成本中去，那么后几年轻装上阵，自然会发展速度飞快。当然也无可否认万达的扩张水平确实在全国的大型商业地产中首屈一指，令万千百货的发展速度超越众多只有少数店面的同行。

　　2.至于“万千百货更多起着弹性面积和腾挪空间的作用，好比报纸中的留存版面。等三年以后购物中心做旺，万千百货面积压缩，空余出的面积将用以散租，以提高租金收益。”。这一说法是不了解商业地产而导致的误解，对此深表歉意。

　　根据本人后来的了解，百货内分自营和外包两部分，自营是自己买货来卖，外包是租店，即使是外包的话也仍然可以由百货统一收银，因此即使商圈成熟后，也不必通过散租的形式才能提升收益率。

　　关于酒店的解释：本人在以往数年，每年都会到三亚度假。据我所知，11-12月是三亚地区气候最好的时候，据当地说稳定客流都可超45，因此万达希尔顿达到52%是很轻松的。 而对于顾客来说，在周边施工的情况下就匆匆让顾客入住，肯定会令其体验受到影响，这种情况在东南亚的五星级酒店我是没有遇到过的。

　　所以本人也是以过于主观的观感替代了全面的情况。也许万达在其他地方的五星级酒店非常舒适豪华，因为本人的局限未曾一一体验过就做出“简陋型”五星的判断，确实有失轻率。

　　关于人才储备：这是个非常主观的话题，如果万达认为他们的人才储备非常充足，完全无需高薪挖角。那么本人也对此前的妄自揣测再致以歉意。

　　综上所述，本人在对万达模式进行观察的过程中，因为缺乏与万达广泛而深入的交流机会，在某些方面犯了以偏概全的毛病，而且将太多业内私下交流的说法变成公开化、正式化的表述，以主观替代客观而引起万达的反弹，即使部分数据及资料并无错误，但也令整篇文章显得不够严谨客观，今后会引以为戒。