主题演讲之陈文玲：中国零售市场的发展与商业地产的市场机会

图为陈文玲

　　陈文玲：我参加房地产方面的会议不太多，参加有关商业发展、现代流通发展的会议比较多。今天实际上是商业发展和地产发展结合的会议，大家在这里对行业发展进行深入的探讨。今天来的朋友也比较多，大家关注的一点，就是未来商业地产的发展空间到底有多大?它的发展方向到底是什么?它未来的发展方式又是怎么样?我就借此宝贵机会把自己的一些想法和大家分享一下。

　　一、我国房地产市场发展现状

　　第一，目前房地产市场，特别是去年房地产市场出现了六个回落一个增长，整个房地产市场非常彷徨。房地产市场未来发展如何，是否房地产的住宅市场没有发展，我们都转向商业地产？这个是大家关心的第一个大问题。我认为去年的“六个回落”，一是投资增速的回落。2011年比2010年的增速回落了3个百分点。二是新开工面积增速的回落。三是商品房交易规模的回落，2011年回落了5.7个百分点。四是房地产交易价格的回落，70个大城市中房地产市场价格回落的有32个城市，价格持平的有16个城市，大部分城市商品房的价格都出现了明显的回落。六是土地的成交规模回落，2011年成交规模的增速比2010年回落了22.6个百分点。这六个回落在房地产市场整体体现为平稳中的稍微下行。“一个增加”就是在房地产投资中自筹资金增加了，2011年增加的幅度达到了28个百分点。其中我关注到，我们在银行贷款这一块是持平的，个人按揭贷款是回落的，相对于2010年回落了12.2个百分点。外资投入房地产回落的幅度更大，回落了62个百分点。这个是我想说的第一个方面，2011年的房地产市场实际上是稳中下行的，在这种形势下很多的房地产投资企业把目光转向了商业地产。

　　第二，商业地产到底有多大的空间?商业地产发展未来的方向是什么?现在从国内看，整个商业地产总量不足，存在结构性的剩余，或者是结构性过剩。总量不足就是按人均的平均面积我们还是比较少的。整个东南沿海或者是整个沿海，包括国家新的经济增长带和新的区域发展重点，商业地产发展也是非常快的，但是在一些偏远地区商业地产也不足，包括了我国广大的农村地区，所以整个是总量不足，结构性过剩，而且在有一些地方结构性过剩的表现非常严重。

　　二、我国商业地产发展存在的问题

　　刚才吴总发言说，现在我国的购物中心到2011年是1.6亿平方米，明年将达到2.4亿平方米。早在5年前，中国的购物中心就超过了美国。现在是美国、欧洲和日本能否达到我们的总和？因此我觉得我们现在的商业地产的模式，实际上要考虑一些深层次的问题。我觉得现在主要有三个大的问题。

　　第一，商业地产过度竞争和无序竞争。现在总体来看，直辖市、省会城市的商业地产，我个人认为绝大部分处在饱和状态，一部分处于过剩状态。那么像这些一线的大城市，如果投资商业地产没有商业模式的创新，没有商业地产投资方式的转变，仅靠过去模仿式的投资方式，比规模、比速度，这种投资方式我认为是不可持续的。

　　几年前我曾经对这个问题进行过调查，我发现大型商业设施盲目投资建设在有些城市非常的严重，商业设施人均平均面积超过了住房的人均面积，这个是很不正常的。而且在一些经济并不发达的城市，商业设施面积比最发达地区的商业设施人均面积还要多。我是想借助这个机会谈一下，大家未来的投资方向是什么?既然大家对商业地产这么感兴趣，那么我们沿用过去的商业地产的投资方式能否赢得未来。所以希望大家能够包涵，有一些话可能说得比较重，但是我希望能够使大家警醒。

　　现在二、三、四线城市商业地产遍地开花，是否会导致像一线大城市的无序竞争、盲目竞争，我觉得如果没有一定的投资方向，答案是肯定的。我看了会场发的商业投资宣传，其中有一句话叫“商业改变城市”，我说应该是“商业改变城乡”，而在你们的投资视野里面并没有农村。商业改变城乡，我们改变商业，要通过投资改变商业，要创造新的商业业态，新的商业模式，新的商业承载，我觉得这一点非常重要。现在的无序竞争、盲目竞争的状态需要改变。

　　一方面政府要做好整个城市的规划布局，功能区分布一定要合理，行政区、工业集聚区、商业区、休闲区、住宅区要合理分布。我们的投资在这样的详规功能分布的情况下还要有一个业态结构布局。我看有的观点说商业先进的业态是大型购物中心，是现代商城，是城市综合体，而我们现在大部分的投资是处在低端，他们把这些连锁店、方便店、社区商业等等认为是投资的弊端，我个人认为这种认识也是正确的。

　　我们大家比规模比来比去就会导致一个问题，商业地产投资和房地产投资是一样的，是通过投资要建设一个固体的，不是固化的形态，而这种形态一般就是30、50年，甚至是上百年。像法国的店都是几百年的历史。我们现在的投资商业是城市的门面、窗口、标志，一旦投下去以后，要么就是固化的艺术，代表城市的形象，要么就是固化垃圾，丑化城市，周期很短。所以我想现在投资商业地产要真正研究商业，研究商业的存在，将投资商业作为更为专业的一种投资的常态。

　　第二个问题，现在投资商业地产存在着粗放发展、同质化发展。现在商业地产同质化现象非常严重，你投资购物中心，他也投资购物中心，其中引进的品牌经销商基本上都一样，所以导致了有一些大型商业设施的空心化，或者是在建造之日就是未来亏损之日。所以我个人认为整个房地产到了转变粗放发展方式的阶段，商业地产也同样到了转变粗放发展的阶段。当然商业地产也有做得很成功的，回过头来看，凡是成功的房地产，处在正常竞争的状态，那么这个房地产公司的商业地产投资一定是非常专业的，一定是有商业存在的，一定是在建造的过程中有独特创意的。所以我认为将来的同质化竞争也会导致投资者在某些方面投入之后收回的周期非常长。

　　曾经很多投资商投资过批发市场，现在一些批发市场有些已经衰落了，有些批发市场空心化。也有些投资商在前几轮投资商业的时候投资大型的商店，最后真正能够活下来、保持生命力的也所剩无几。本来要建造100个店，现在同质化购物中心和其他业态都有了。后来都投资购物中心、SHOPPINGMALL，西部的城市SHOPPINGMALL有十多个，但是它的实际购买能力并不支撑SHOPPINGMALL。现在大家都投资城市综合体、城市广场、文化广场、高档酒店。广东有个城市的五星级酒店已经超过了40多家。因此出现了投资什么什么过剩，投资什么什么过密，到底怎么投资呢?我们怎么能够走一条创新发展的道路。

　　第三个问题，对整个商业地产发展还缺少总体设计、总体规划，整个行业的协调能力比较差。大家关注这个论坛，实际上就是研究如何发展。我个人认为政府还是要下很大的力气来研究这个行业，制定相关政策，让这个行业全面协调可持续。如何在这个行业发展之初，大家投资高涨的时候，引领大家进入可持续的投资。

　　三、我国商业地产投资的趋势

　　第一个趋势就是开始转向商业地产投资，现在有50%的原来的住宅开发商都转向商业地产。第二个趋势一线城市转向二、三线城市，并且要进而转向三、四线城市。第三个趋势就是房地产开发商转向品牌运营，特别是一些在住宅做出品牌的房地产开发商更加注重品牌运营。包括万科准备在惠州的商业地产项目，如万科广场、万科大厦等等，万科城实际上就是相当于万达的城市综合体，万科大厦就是高端的写字楼，它也在向商业地产进军，这实际上就是品牌的运营。万达、绿地、富力、华润、保利这些原先在住宅已经做出品牌的都纷纷加盟到商业地产，它们实际上在运营品牌，这和一般的投资商不一样。第四个趋势是很多投资商转向文化地产、旅游地产、创意地产，在新型现代服务业领域来寻找他们的投资空间。第五投资商转向了健康产业、养老、养生产业。所以我个人认为投资者现在正在转向，而且还呈现出了多元化的转向趋势。我个人认为这种多元化的转向趋势比单一的转向趋势好。

　　我觉得投资肯定是多元化发展，选择的行业领域会越来越宽泛，它是一个大商业的概念，它不是一个纯粹的百货店、购物中心的概念，这个是我谈的第三个问题，关于商业地产转向的问题。

　　四、我国商业地产展望和建议

　　第四个问题谈一下未来大商业的地产，就是刚才说的大的概念，多元的概念，它到底还有没有发展空间，有多大的发展空间?我个人认为在这个方面中国仍然是一个最大的市场，仍然有广阔的发展潜力和发展空间。

　　第一，中国已经进入中等收入国家行列。人均GDP达到3000-8000美元的时候进入中等收入国家行列，这将是商业地产的起步阶段。8000美元以上是快速发展阶段，10000-20000美元以上是成熟发展阶段。但是我国不是这样，我们未富先老，收入还没有达到成熟阶段的水平，人已经先老了。据统计，我国65岁上的占了9%，60岁以上的人占了13%。在商业地产发展方面，我们是未富先多，我们还没有富裕到这种程度的，还没有到国际上通行的发展阶段，但是我国的商业地产发展早已经超出了国家现在的经济发展水平。因此我觉得中国进入中等收入国家行列，将突破中等收入国家的陷阱，迈向中等发达国家的行列，实现我们国家三步走的战略，本世纪中叶进入中等发达国家。在这个过程的推进中，还会带来巨大的商机。

　　一是城市化的推进。现在城市化率已经达到51.3%，实际上已经意味着一半的人口进入城市。未来2013年我们的城市人口有可能达到9亿以上，那个时候全世界城市人口里面有一半以上的人口是中国的人口。那么城市化的发展是需要大量的商业设施，需要大量的商业存在，需要大量的商业服务。

　　二是工业化发展。2010年联合国工业贸发组织统计中国已经是第一制造大国，我们的制造业的产值在全球的制造业产值达到了19.8%，我们首次超过几十年位居第一位的美国，美国是占19.4%。我们已经成为一个制造业大国，未来中国制造业仍具有很大发展空间。随着中国制造业的发展，大量的产品是需要交易和交换的，所以既需要生产市场，也需要消费品市场，消费品的供给方式也会不断的发生调整变化。制造业的大国的交易实际上就是这两大部分，一部分就是国际贸易，通过国际贸易输出我们的产品，另外一部分就是通过国内的商业，通过国内的商业让我们的产品转化为消费品。因此作为制造业大国要靠服务业的支撑，服务业一类是生产性服务业，一个是消费型服务业。一个生产型大国既需要生产性服务业，也需要消费型服务，所以工业化也会带来巨大的商业需求。

　　三是农业的现代化。现在我们进入到城市带动农村，工业反哺农业的阶段。这个阶段商业要连接城乡，或者叫流通连接城乡。城市带动农村，其中之一就是在十七届三中全会上提出了“五个一体化”，除了这五个一体化之外最重要的就是未来的城乡一体化，所以我觉得在城乡一体化的过程当中需要商业，需要商业服务，需要商业设施。

　　所以我想未来从总的判断来说，我们进入中等收入国家行列之后，中国经济仍然会保持一个比较高的速度。改革开放30年平均的增长速度接近10%，中国已经成为世界第二大经济体。那么十二五期间规划的平均增速是7%。我觉得这个7%不要和改革开放初期相比，因为现在你的体量已经大了，是世界第二大经济体，5万多亿美元的GDP，因此未来我们在这样大的基础上保持7%的增速，也是很快的。所以世界上很多国家都在议论，还有一些研究机构都在议论，也在预测中国哪一年能够超过美国。我个人认为中国的增长速度会适度放缓，一方面是我们主动调整把它压低来调整结构。另一方面我们可能还遇到了来自国际市场的挑战，比如说国际金融危机带来的对出口市场的影响，但是总的来说中国的经济还会持续的以比较快的速度比较。那么这种发展是我们巨大市场需求的基础和基本条件，所以我觉得中国发展的势头不改不变，中国的城市化、工业化、农业现代化逐步推进，那么它的商业机会比世界上任何一个国家都大，因此对这个商业的服务、商业的存在、商业的地产、商业设施的需求将是持续的，也将是动态的。

　　第二，商业地产的发展正在寻找新的发展领域，新的空间。这些新的领域、新的空间，特别是商业地产新的投资区域，我觉得应该成为我们未来置地投资商业地产基本金融战略选择中的一种战略。那么未来哪些区域或者哪些领域更适合我们去投资呢?我个人认为有以下这样几个领域或者区域：

　　一是现在国家大的区域规划中处于重点发展的经济带、经济圈和产业带。选择投资区域之前，应该把国家的区域战略规划认真研究一下，哪个地方的人口聚集，哪个地方的产业聚集，哪个地方有潜在的的商业量和流通人口，需要针对这些方面做一些战略性的研究来确定投资重点和方向。而且特别不能忽视的是目标区域的存量商业地产，既有的商业业态的构成，要从这里面寻求新的突破，错位经营，但是不错乱经营，要错位不要错乱，这样才可以寻找到方向。

　　二是从城市向农村延伸商业设施。将来人口随着城市化不断向城市转移，但最后不可能消灭农村，农村的居住仍会带来很多商业的投资机会。我觉得商业就农村投资农村是不划算的，必须是城乡联动形成一体化的市场，比如说连锁商店，这些连锁体系应该从城市延伸到农村。农村是未来商业地产投资一个新的关注点，现在商业资本实际上已经进入农业，有很多大的企业成为农业的龙头企业，有关农产品的品牌运营，他们是很成功的。所以我觉得商业地产也要做农村市场的设计。如果说大家都布局完了之后你再进入，我觉得可能也会导致整个战略上产生巨大的差距。

　　三是应该实施走出去战略，和与我国建立自由贸易区的国家进行合作。我觉得既然类似家乐福、沃尔玛、香格里拉等国外的投资者能够复制商业，为什么我们的投资者不能复制我们的商业呢?我们为什么不能输出我们的商业呢?我觉得我们要以流通引领地方，流通引领运行，流通引领我们走出去，也作为我们一个投资战略。在有些国家商业很落后，比如说印度，它的中小企业的覆盖面才占了70%以上。虽然说我们进入很困难，我觉得我们一旦进入这样的市场，前景是非常广阔的。所以我觉得大投资商随着走出去战略引领中国商业的发展，这也是提高我国在国际上的商业竞争力、流通竞争力的非常重要的投资带动型的商业发展模式。

　　四是要关注沿边的发展。实际上我国现在和周边国家已经建立了一些跨境合作区，这些跨境合作区目前是工业区。继小平同志批了四个特区之后，在2010年国家首次批了两个特区，就是新疆的喀什和鄂尔多斯，我去看过当地目前没有大的商业，所以我个人认为商业的投资机会是很多的。事在人为，我们现在已经和14个国家，包括东盟的10个国家，建立了自由贸易区，双方都有投资协议，这些国家在国际上的布局和国内的战略布局，这是一个投资商实际上要把握 的大的投资方向。

　　第三，我建议大家要研究商业业态。不同的商业要根据不同的商业地产的要求量身订做，然后来满足专业化、多功能的需求。现在投资决定了未来的发展，可以说未来就是你现在的选择。那么有形的资产可以创造无形的资产，无形的资产又可以产生有形的价值，所以希望投资商在投资商业地产的时候能够更加清晰，更加冷静，更具有战略眼光，更具有前瞻性，谢谢大家。

　　主持人：感谢陈司长精彩的演讲，我们再次把掌声送给她!陈司长的话，言语间不仅说出了自己的看法，道出了商业地产市场的前景而且分享了对市场专业独到的见解，为我们提供了国内商业地产的全新面貌和发展趋势，使我们受益良多。