金地凌克：未来住宅产业面临较大挑战 商业地产将是发展方向

　　(赢商网记者三亚报道）由赢商网承办的博鳌·21世纪房地产论坛第12届年会于7月3日—7月6日在海南三亚召开。4日上午，金地集团董事长凌克发表了观点演讲，其表示，住宅产业面临比较大的挑战，销售额下降后上市公司就要增加一些经常性的收益，那就是商业地产，还是蛮有前途的，现在中国的商业地产仅仅是刚刚开始，今后还会有发展。

金地集团董事长凌克

　　凌克认为，从中长期展望，国际形势不是太好，欧洲接下来一定是衰退，一定会影响中国、印度出口的下降。8年前曾看到中国经济的成长，房地产发展的黄金年代已经过去，不会有第二次的黄金十年，住宅产业面临比较大挑战，企业要生存需要控制成本，提高自己的竞争力。

　　住宅产业面临比较大的挑战，还有一种挑战就是来自于城市化的影响。中国的城市化规模已经近半，哈佛原来预测中国的人口红利到2010-2015年要消失，目前形势应该有一些困难。

　　如果对城市化的需求进行测测，测未来十年的需求，再测旧房的需求，有些房子一定要拆掉的，拆迁的需求也是刚性需求，把这些都测测，然后再测测改善性的需求，还有一、二项需求在测量后才会被发现，中国未来十年住宅的销售量，每年新房的需求量将会由十几亿平方米下降到七、八亿平方米，到那个时候对房地产企业的影响就会更大。

　　这种情况下怎么办？第一是考虑到生存的问题，每一个人都是做企业的，在这个环境下怎么生存。要考虑到全社会的量和自己生存的关系。

　　首先，要把成本控制好，提高自己的竞争力，把产品做好，也要提高自己资产和资金的竞争力，要扩大自己的净资产，只有总资产高是不行的，净资产也要高。

　　第二，如何向上端和下端做一些拓展，有很多拓展的方法，目前的情况是，很多高档的大楼是让建筑公司建设的。但是美国和日本的情况是，这些工作都是由地产公司来做的，但是在中国，是没有做这项工作的。

　　第三，运用房地产金融。

　　另外，就是做商业地产，如果住宅地产有一天下去的话，我们的销售额就会下降，销售额下降后市值要如何维护？我们是上市公司就要增加一些经常性的收益，那就是商业地产，还是蛮有前途的，现在中国的商业地产仅仅是刚刚开始，今后还会有发展。

　　凌克表示，中国的消费现在占的比重不是很高，发展速度也不是很快，所以今后会给大家带来很大的机会。商业地产现在粗制滥造的商场太多，出现经济危机后，这些商场的收益就低，商业投资没有住宅投资风险大，住宅地产是分期的，商业地产是一次性的，所以这是需要大家注意的。

　　凌克介绍了金地商业地产的分类：

　　第一个就是纯的购物中心，有办公楼、酒店、商业、住宅等等。例如一个购物中心的面积达到20万平方米，而且是城市中心地铁上盖物业，可以容纳600个不同的品牌，我们在一线城市的北京、深圳都有进行商业地产的开发。

　　第二个项目是在北京，金地在北京早期就开发过商业，最近要全部开业运营了，主要是以全社区的购物中心为主。

　　第三，也有开发区域性的购物中心。就是在一个区域里面有一定竞争力的购物中心，例如在西安的购物中心，规模是10万平方米，比较小。

　　凌克还表示金地同时还开发社区性的购物中心，社区性的购物中心主要是为大型住宅配套，这都是一些尝试。