专访浙瓯徐高松：专业市场+综合体将成为开发商新战线

　　由赢商网主办的赢商网•中国商业地产招商大会暨川渝商业地产发展论坛于6月29日在成都圆满举行。百余知名品牌商家出席大会现场，数十家开发商集聚一起进行了行业交流。

　　大会上，长宁浙瓯地产的项目宜宾竹海温州商城，作为一个国内县城最大体量的项目、商贸城与商业综合体结合的模式等特点备受业内关注。赢商网记者藉此专访了长宁浙瓯房地产开发有限公司项目总监徐高松。

长宁浙瓯房地产开发有限公司徐高松接受赢商网记者独家专访

　　国内县城最大体量综合体 专业市场与综合体结合模式

　　赢商网：竹海·温州商城是长宁县是迄今为止引进的最大商业地产投资项目，30万方，投资8.8亿，请您介绍这个项目有哪些特色和优势？

　　徐高松：竹海·温州商城是依托长宁政府北部新城和高铁新区的规划发展，借助便利的交通物流环境，引入国际先进模式，将专业市场与商业综合体结合起来操作，合理的多元化业态规划，多样化的经营形式，高度结商业氛围的科学性配套和整体性相融，注重消费感受更注重当地消费特性，打造呈规模呈效应的集休闲、购物、娱乐、餐饮美食、专业市场、特色街区为一体的多元化时尚消费模式。我认为竹海·温州商城项目和其他项目相比，有以下特色：

　　首先，优越的地理位置。竹海·温州商城拥有传统长宁无可比拟的物流交通优势。竹海·温州商城处于S308要道咽喉、高铁站旁边，位于江长路和宜长路交叉口，地理位置十分优越。江长路和宜长路作为通往江安和宜宾的必经主干道，完善的规划配套以及四通八达的交通路网，聚集八方人气。成贵高铁穿宜宾、长宁、兴文等地而过，作为四川至珠三角等地区的快速通路，设置长宁站点，与项目咫尺之距，轻松接驳八方来客，处处都是生金旺地。除了锁定本区域的100万消费客源外，更重要的是借助长宁政府宜宾地区物流中转站的规划发展的交通物流便利环境，把竹海·温州商城打造成区别于传统商业的具有可延伸辐射的目的型商圈；

　　其次，旅游市场带来的商机。竹海·温州商城充分享受到竹工艺和旅游市场带来的商机。竹海·温州商城除了依靠宜宾及周边地区的消费力外，还充分利用本地政府对竹资源开发的规划和“蜀南竹海”旅游市场的开发，引进先进规划理念和经营模式，将先进商业理念和外部客源引入后，优势互补；

　　再者，竹海·温州商城注重业态规划的配合。竹海·温州商城最大的特点是将专业市场与商业综合体结合的一体式生活商业广场的模式，并使之互动互补，即符合了消费者的各项目需求，也使商家与客源互动，从项目开街正式营业开始就可以保持着不断的财气。

　　赢商网：竹海·温州商城采取的是专业市场与商业广场，生活广场，大型超市结合的一体式生活商业广场的模式，在目前专业市场的操作来讲，这种商业运营模式可以说是一个创新，如何诠释这种结合的模式？这种模式对专业市场的操作又有着怎样的影响？

　　徐高松：专业市场和商业综合体的结合虽然属于创新，但是也是由于本地商商业消费环境决定的。竹海·温州商城项目处于S308省道交通咽喉，交通便利，但是同时也处于长宁的北部新城区。尽管我们知道现在物流交通的便利性和项目的规模性对现代商业的决定性。但是对于新城区商业氛围如何形成，我们正是通过专业市场与商业广场，生活广场，大型超市这些不同辐射能力的业态去聚集到这个项目上来。在不同业态的结合中我们需要高度注重结合商业氛围的科学性配套和整体性相融，注重消费感受更注重当地消费特性。规划结合得好，将会对各种参与业态都会达到一个资源共享的效果。

　　专业市场和商业综合体结合的模式对专业市场而言，竹海·温州商城不只是利用专业市场服务这个项目，通过专业市场的优势来影响项目。而且就目前的专业市场而言也处于一个转型升级的阶段，现在的专业市场除了之前的只注重商品品类的齐全，也开始注重品牌的展示和提升。竹海·温州商城正是看准这点，通过与商业综合体的结合来提升专业市场的档次和形象。

竹海•温州商城效果图

　　三期建设统一规划统一管理 一期明年期完工

　　赢商网：该项目将成为集建材、家居、服装、竹工艺品等为一体的综合性大型商城，请问对引入的品牌商家有什么标准和要求？会引入怎样定位的品牌商家？

　　徐高松：竹海·温州商城项目为了对商家和客户负责，把项目规划运作好，非常注重对进驻商家的要求。首先对主力店的标准和要求如下：第一，实力强，投入大；第二，准备时间足，经营时间长；第三，吸客能力要强；第四，要具有自身独有特点；第五，能在较短时间内提升本项目的品牌效应，提高本项目的知名度等要求。其次对于一般入驻的商家，我们需要其符合我们业态规划要求。为了确保招商的成功，竹海·温州商城除了引进浙瓯集团在长三角长期合作的部分品牌商家作为保底运营商家外，将特别重点开拓西部二线及下属城市的一些著名品牌商家，对于这部分商家竹海·温州商城项目会提供相对的优惠和扶持政策。

　　而在招商方面主要以下三个原则：

　　统一业态规划：商家入驻须服从对商业街的整体规划，不同业态分区设置。驻场前经确认业种及开业品牌，经严格考察审核后，方可签订租赁合同，并且在经营期间，如要调整经营内容需经开发商书面同意。  

　　统一视觉形象：经营者对店铺的装修及招牌的制作方案须经开发商审核同意后方可施工，以保证店铺风格符合商业街整体形象，营造规范化、一体化的经营、消费环境。  

　　统一经营管理：进驻商家在经营过程中须服从经营方以及物业的统一管理。从而在给商家提供一个安全有序经营环境的同时，也为业主创造一个舒适、整洁的购物、休闲场所。

　　赢商网：据了解，项目整个分三期开发，能否简单介绍一下三期项目的情况以及业态？目前的工程进度怎样，预计什么时候投入使用？

　　徐高松：竹海•温州商城项目规划用地近400亩，计划分三期建设，商业布局多样，有联排、单间、连廊和集中式大商业，简约现代的建筑风情寓于繁华的商业氛围中，营造出长宁县独有的、极具特色的商业广场。

　　于2012年4月4日开工，一期占地110亩，约11万平方，大型超市、服装百货街区、长宁竹工艺品特产街区、餐饮娱乐以及大型建材市场，形成了产品互补、业态延续、以点带面的商业模式，多元化的功能业态。二期会根据一期的业态做相应的业态延伸和调整。三期会有部分写字楼和星级酒店及别墅式商业及住宅。其中一期预计于2013年初完工，2013年上半年投入使用。

竹海•温州商城效果图

　　县城项目和专业市场+综合体模式将成为开发商新战线

　　赢商网：竹海·温州商城项目的落成将会对长宁以及整个西南有着怎样的影响？

　　徐高松：目前炒得沸沸扬扬的一个事情，城市综合体暴热讲的就是成都。而5月份，成都政府也刚刚公布了一份《成都市中心城区大型城市综合体项目规划管理补充规定》，来限制成都城区综合体过热的现象。所以在城市主城区打造综合体不单只面临竞争力大，还有引起过热产生泡沫的现象。而三四线城市以及县城就成为了最好的战线。鉴于县城的地理位置，可以考虑专业市场和综合体结合起来的模式，既开发了县城收入日益增高的潜在消费群体，也吸引了外来的消费群体。

　　目前竹海温州商城作为长宁唯一的一站式城市综合体，长宁40多万的人口成为了项目不可或缺的核心消费圈，为商业运作提供强有力的消费支撑。此外，特色商业街等商区还将吸引不断导入的旅游人口，成为核心消费圈有力的一环。

　　随着交通等基础设施的不断完善，长宁与周边江安、珙县、高县、兴文、筠连等县市的距离进一步缩小。作为引领长宁的国际级城市综合体，竹海温州商城将会产生由点向面的辐射效应，影响并吸引周边区域的人群，大大填补了长宁的空白。

　　赢商网：目前，做专业市场出身的五洲国际也开始将专业市场与商业综合体结合起来操作，这种结合产业主题的综合体在全国各地兴建，您怎么看这个现象？这是否会成为商业地产新的发展趋势？在开发这种主题性综合体时，开发商需要注意哪些问题？

　　徐高松：在住宅地产的受到调控之后，现在很多地方的土地出让中，商业地产的比例正在逐步加大比重，特别是很多大体量商业项目地理位置不同于以往的城市中心，而是处于新城区，专业市场与商业综合体结合起来操作有利于新城区人气的集中和旧城区商业格局的革新与升级转移。这在今后的商业地产开发中将会形成一种趋势。

　　专业市场与商业综合体结合虽说是一种模式，但是更多的要根据当地发展特点来融合到自身项目当中。要注重当地的物流交通、政策、人文、消费习惯等情况。另外项目本身而言，布局的合理性和融合性，这些都是值得注意的问题。

　　竹海·温州商城将成模板在西部重点发展

　　赢商网：浙瓯房产，先后开发建设苏州”北桥购物广场”、淮安“涟水温州商城”、苏州吴江“横扇中央广场”、温州“浙南大厦”等项目等项目，已形成了以专业市场开发为主、与生活广场结合的多元化经营的企业。目前，贵公司在商业地产开发上面积达到多少？在专业市场与商业综合体开发方面具有哪些优势？未来会如何发展？

　　徐高松：浙瓯房产是专业从事商业地产开发的企业，公司拥有多年的房地产开发经验，具备精良的人才与先进的管理经验，本着“以人为本、创造卓越、不断创新”的开发理念，不断用实践证明自己永远快人一步，始终倾力为人们营造一个高品质的生活版图。

　　公司先后开发建设了苏州“北桥购物广场”、苏州吴江“横扇中央广场”、温州“浙南大厦”等项目，商业开发厚积薄发，引创国际时尚生活，同样领先一步。

　　在前期开发的一些项目中，已经尝试着将专业市场与商业综合体逐步的融合，并且不断根据当地的消费特点调整完善两者的结合，目前已形成了以专业市场开发为主，与生活广场结合的多元化经营模式。并且根据西部区域发展的特点，系统地引进商业地产开发的先进理念，将此两者在我们的项目中得到更加完美的融合。

　　之前浙瓯的开发重点主要集中与长三角地区，“竹海·温州商城”是浙瓯公司在西部地区的第一个商业地产项目。前期商业地产已累计开发过百万方。

　　浙瓯房产未来开发商业项目会侧重选择西部地区二线城市，甚至发展前景比较好的部分区县，主要的标准交通物流环境好，地段位置佳，当地政策环境优越。

　　在未来的三到五年内，浙瓯房产将努力把“竹海·温州商城”打造成新型商业综合体模板，并且根据此模板进一步加大本公司在西部商业地产的开发。

长宁浙瓯房地产开发有限公司徐高松为赢商网题词