商超争做“二房东”盈利模式扭曲 卖场加码设店中店

　　租约到期，业主涨价，租还是不租是个问题。连日来，记者从一些续租案例了解到，为了消化高租金，一些超市重心转向做“二房东”，加大转租“店中店”面积，并通过大量的后台收费方式摊销成本以求获利。广州连城投资有限公司总裁邓国坚接受记者采访时表示，一些商超正在扭曲商业本质盈利模式，争做“二房东”赚稳定收入。　　 

　　成本升盈利降

　　超市扩张举步维艰　 

　　新店培育期加长、老店增长乏力、外部竞争加剧……今年上半年连锁超市业绩进入“地雷阵”。继卜蜂莲花超市发布2012年上半年业绩出现亏损警告后，日前永辉超市（需求面积:5000-10000平方米）也宣布，财务费用较去年大幅增加，今年上半年归属于母公司的净利润下降近30%。永辉超市董秘张经仪表示，店铺同比销售减慢、人工上涨等因素，加上新进区域门店尚处培育期，影响了上半年收益。据悉，永辉超市奉行的是“跑马圈地”策略，去年12月连续开店18家，突击完成全年开店49家的目标；今年的目标是新开50家，上半年仅开18家，下半年还有32家指标，这将是一笔不小的开支。

　　这一窘境在深圳人人乐超市也有体现。人人乐公布的业绩预告修正公告显示，预计今年上半年亏损约5500万~6500万元，同比下滑135.86%~142.38%。公司解释称，新团队和二季度启用的新建广州配送中心，尚处于磨合期。另外，“2011年新开的24家门店，今年上半年产生了大额亏损，2012年上半年新开的5家，也均处于市场培育期。”

　　另外，全球第二大零售商家乐福（需求面积:3000-15000平方米）也宣布，由于意大利和西班牙市场受紧缩冲击，第二季度公司同比销售额下降了1.3%。申银万国研究员金泽斐表示，“这两年来，商业地产市场过热，新签门店租金上升幅度较大，且零售行业整体人工成本上涨较快，在外部消费环境低迷、市场竞争加剧条件下，新店亏损可能大幅超过之前预期，培育期也在加长。”

　　近期走访调查了解到，目前超市、便利店等商超业态的经营成本中，30%~50%为租金成本，且到期续租的涨幅惊人，相比2008年、2009年的低谷期，平均涨幅达到30%~40%。一位业内人士算了一笔账：一家1万平方米面积的标准卖场，一年的租金从500万到近1000万元不等，卖场日水电费1万多元，日人工（按两班倒300人计算）费用约1.5万元，租金约2万元，每日的总成本中，租金占比约44%。而卖场的毛利率一般只有10%，因此日营业额起码要45万元才能保本，而目前很多卖场日营业额只有30多万元，甚至低至20多万元。　　 

　　扭曲盈利模式

　　卖场加码布置“店中店” 

　　日前，赢盛顾问发布《2012中国商业地产发展报告》指出，商业地产在未来5年内仍将处于高速发展期，租金将持续上涨，高租金带来的问题将持续困扰零售企业。另一方面，广州市商业经济学会副会长彭强指出，以往零售商可以通过收受供应商各种通道费用来缓解成本压力；但今年以来，五部委联合清理整顿大型零售企业向供应商违规收费，一些超市巨头也不得不展开自查。于是在商业本质模式无法满足盈利时，超市、卖场开始以扭曲方式获利——重心转向做“二房东”。

　　“超市‘二房东’模式一直就有，只不过今年各超市盈利压力加大，重心往这方面倾斜。”广东省流通业商业执行会长黄文杰表示，这种模式被称为“店中店”，即超市卖场作为主力店进驻，承租面积大可从业主方拿到较低租金，一部分面积自营，另一部分租给其他小业户，在家乐福、华润万家、百佳、乐购等卖场边界线之外，都有不少这样食品、美甲、服饰等小商铺。黄文杰表示，自营区带旺人气、外围区可稳赚利润，按目前超市卖场每月每平方米租金约30元至50元不等，转租给小商铺的价格轻松可以翻一倍，所以很多超市乐意轻轻松松做二房东，有些甚至将自营面积与转租面积分割为1：1。

　　“这本来就是一个扭曲的盈利模式。” 广州连城投资有限公司总裁邓国坚表示，超市本来就不需要这么大面积，却承租多一半去转租开发“店中店”。而业主方看到超市方有利可图，势必涨租分一杯羹，这将导致租金上涨的恶性循环。邓国坚指出，这是一个博弈过程，强势超市要求给足一定面积，并要求按一定比例开“店中店”；而强势开发商，则会要求租金按比例收成、主力店面积严格控制，“这就看谁在求谁。”邓国坚表示，超市完全不做二房东似乎不现实，但要掌握一个度。

　　不过，邓国坚表示，大卖场应寻求多元化缓解盈利压力，比如大力开发超市自有品牌；另外，一些有资金实力的零售商开始涉足商业地产，比如TESCO乐购推出的购物中心品牌“乐都汇”，欧尚、麦德龙则自建了购物中心，在试水商业综合体。但需要注意的是，大型购物中心的选址越来越难，仅仅为了降低卖场租金而自行投建购物中心，只会使企业经营雪上加霜。