深圳甲级写字楼售价连续三季下跌 机构预测下半年仍跌10%

　　在经历了去年写字楼需求的爆发之后，2012年上半年的深圳写字楼市场出现明显降温，据统计甲级写字楼市场售价环比连续三个季度下跌，上半年全市总吸纳量还不足去年全年的10%，需求的扩张明显受到抑制，新增需求量也低位徘徊。

　　在近期深圳举行的多场分析会上，包括第一太平、戴德梁行、仲量联行、高力国际和中原地产在内的五大中介机构均对下半年深圳甲级写字楼市场发出悲观的信号，认为随着下半年供应量的增大，售价会继续走低，而租金也会开始回落。

　　“目前深圳甲级写字楼的价格已经出现颓势，回报率不具备吸引力，而且价格远远透支，虽然上半年平均售价环比下降5.8%，不过均价仍达到48111元/平，下半年还要跌，最大的跌幅可能达到10%”，第一太平戴维斯中国南区董事长林木雄在接受网易房产采访时做了如上表述。

　　戴德梁行华南及华西区董事总经理程家龙则称，目前深圳写字楼市场需求的扩张明显受到抑制，新增需求量也低位徘徊。除了去年大量需求已经完成集中释放、价格也经历了快速上涨而达到历史高位等因素外，不乐观的内外部经济环境及预期也是造成需求减弱的重要原因。

　　根据仲量联行调查报告显示，受到欧债危机、出口需求减少、国内经济增速放慢等宏观经济因素的持续影响，深圳企业普遍对2012年的利润增长看淡。因此，在考虑搬迁、续租时，企业为节省租金成本更倾向续租，或搬迁至乙级写字楼、高新科技园区以及工业用地写字楼。这也对深圳甲级写字楼市场造成了一定的冲击。仲量联行深圳商业地产部主管夏春毅表示，深圳写字楼租赁需求保持稳定，但经济增长放缓，企业的承租能力受限，需求可能继续流向租金低廉的大厦，进一步削弱甲级写字楼需求。

　　而高力国际在近日发布的《2012年第二季度深圳写字楼市场研究报告》中指出，尽管有央行降息、商业银行信贷政策轻微放松等利好因素刺激，但考虑到目前依旧高企的市场售价，买家入市仍较为谨慎，市场观望氛围较浓。有鉴于此，部分中小型面积写字楼持有业主让步空间进一步加大，整体市场售价仍处于下行通道。　　 

　　深圳中原地产对此现状的总结是“今年第一季度深圳写字楼市场供需均创造历史低位，虽然二季度写字楼成交逐渐打开回升的局面，但与此同时写字楼的租售价格均出现下滑迹象，而成交在6月份再度呈现下滑，给后市带来不安的忧虑。总而言之，2012年上半年深圳的写字楼市场经历了一场先惊后喜再而忧的过程。”

　　林木雄认为，就投资行为而言，其实临近深圳的另外一个一线城市广州的写字楼市场更有吸引力，目前仍处投资洼地中。林木雄称，目前深圳甲级写字楼的平均售价接近5万/㎡，而近期最贵的福田CBD区卓越世纪中心已经超过7万/㎡，而广州天河珠江新城的写字楼平均售价也才3万/㎡多一些，就这两个城市的经济发展水平来讲，其实价格差距不应该这么大的，但由于深圳一直以来炒家氛围浓厚，另外可以炒作的概念也多，如港深一体化、前海新区等等，导致价格一路上涨，不过未来随着供应量的加大，价格应该会持续下降的。

　　第一太平戴维斯：预计下半年甲级写字楼售价下降0%-10%

　　第一太平在《深圳商用物业市场半年度总结及展望》报告中指出，今年上半年深圳甲级写字楼市场售价环比连续三个季度下跌，均价降至48111元/平，而租金涨幅则为2010年以来新低。上半年市场成交清淡，而且当前市场平均回报率也不具吸引力。随着下半年供应量的大幅增加，售价仍将继续下行，但售价与租金反向波动，投资回报率会有所回升。

　　第一太平戴维斯中国南区董事长林木雄在接受网易房产采访时透露，目前深圳的甲级写字楼市场无论价格还是租金回报率都没任何吸引力，相对临近的城市广州而言价格已经远远透支，反而广州的写字楼市场还处于价格洼地中，比如近期恒大在广州珠江新城CBD区以楼面价3.2967万元/平拿下的新地王，其实也表明开发商已经注意到这一点。　 

　　林木雄表示，目前深圳甲级写字楼的平均售价接近5万/㎡，而近期最贵的福田CBD区卓越世纪中心已经超过7万/㎡，而广州天河珠江新城的写字楼平均售价也才3万/㎡多一些，就这两个城市的经济发展水平来讲，其实价格差距不应该这么大的，但由于深圳一直以来炒家氛围浓厚，另外可以炒作的概念也多，如港深一体化、前海新区等等，导致价格一路上涨，不过未来随着供应量的加大，价格应该会持续下降的。而根据第一太平统计，目前深圳甲级写字楼的售价已经环比连续3个季度下跌，未来还会继续这种颓势，预计下半年的跌幅会在0-10%之间。

　　戴德梁行：年内需求不振将致甲级写字楼市场上行乏力　　 

　　戴德梁行在《2012年上半年深圳房地产市场回顾及下半年展望》报告中指出，在经历了去年写字楼需求的爆发之后，2012年上半年的深圳写字楼市场出现明显降温。尽管2012年第2季度，甲级写字楼需求活跃度较第1季度有所回升，但整个上半年的吸纳量还不足去年全年的10%，需求的扩张明显受到抑制，新增需求量也低位徘徊。

　　戴德梁行华南及华西区董事总经理程家龙认为，2012年下半年，预计为了防止经济“硬着陆”，中央至地方 “稳增长”措施的实施，有望令下半年经济增速企稳；但由于中央表态不会有像2008年的大规模经济刺激计划，预计经济恢复高增长将会是一个相对缓慢的过程，而企业对办公需求也难出现爆发式增长。再结合去年写字楼租赁需求已经集中释放、租金仍处高位等因素，预计下半年仍将维持在低位。长期来看，2013年后全市写字楼供应或将迎来集中爆发期，届时需求增长的相对滞后将会对市场上行产生较大压力。

　　高力国际：写字楼市场售价仍处于下行通道　　 

　　高力国际近日发布的《2012年第二季度深圳写字楼市场研究报告》显示，2012年第二季度，深圳写字楼物业租赁市场表现稳定。由于上半年无甲级写字楼新增供应，市场以消化现有库存为主，整体空置率较上季度下降1个百分点至16%。全市平均租金水平环比录得轻微上升约1个百分点至每月每平方米人民币175.1元。稳定的市场需求促使业主方继续看好租赁市场表现，福田中心区优质项目租金报价持续走高，且更注重租户品质。相比之下，部分传统甲级写字楼项目为保留优质租户则轻微下调租金报价。投资市场方面，一手可售项目的稀缺加上投资者谨慎观望氛围浓厚，本季度深圳甲级写字楼市场表现较为冷淡，销售市场成交保持低迷，平均售价延续上季度下行趋势。

　　高力国际报告还指出，2012年第二季度，尽管有央行降息、商业银行信贷政策轻微放松等利好因素刺激，但考虑到目前依旧高企的市场售价，买家入市仍较为谨慎，市场观望氛围较浓。有鉴于此，部分中小型面积写字楼持有业主让步空间进一步加大，整体市场售价仍处于下行通道，本季度录得全市甲级写字楼项目平均售价为每平方米44,901元，环比下降1.5%。

　　仲量联行：经济不景气 内资企业撤离甲级写字楼

　　仲量联行在《2012年第二季度深圳房地产市场回顾》报告中透露，受到欧债危机、出口需求减少、国内经济增速放慢等宏观经济因素的持续影响，深圳企业普遍对2012年的利润增长看淡。因此，在考虑搬迁、续租时，企业为节省租金成本更倾向续租，或搬迁至乙级写字楼、高新科技园区以及工业用地写字楼。这也对深圳甲级写字楼市场造成了一定的冲击。　　 

　　仲量联行深圳商业地产部主管夏春毅表示，深圳写字楼租赁需求保持稳定，但经济增长放缓，企业的承租能力受限，需求可能继续流向租金低廉的大厦，进一步削弱甲级写字楼需求。货币政策的调整将有利国内经济环境，内资企业的租赁需求有望在年底增加。虽然预计下半年空置率将保持稳定，但是，在整体需求疲软的环境下，新增供应将削弱租金增长能力，下半年租金可能面临挑战，在甲级写字楼两级分化的趋势下，中心区一些中等档次但租金较高的甲级写字楼的压力将加大。

　　投资市场方面，预期下半年货币政策持续宽松，流动性增加对写字楼投资有一定的刺激作用。随着市场气氛改善，投资者将较上半年乐观。自用需求继续支撑写字楼买卖活动，整体资本值将保持稳定。

　　深圳中原：写字楼市场“先惊后喜再而忧”

　　深圳中原在《2012年上半年深圳市写字楼市场综述》报告中总结上半年的情况，称是一个“先惊后喜再而忧的过程”。

　　报告称“2012，对房地产市场而言是一个特殊的年份。在经历2010与2011的多轮调控之后，2012年初调控效果达到历史顶峰，因此年初的房地产市场一度陷入水深火热之中，而写字楼市场同样未能幸免。今年第一季度，由于市场预期的持续低迷，写字楼市场供需均创造历史低位，无论一手还是二手市场都遭遇了史上最严峻的考验，尤其是春节所在的 1月份，一手写字楼成交量延续 2011年底的低迷局势，成交仅为0.55万平方米，创造历年来成交低位。而随之而来的 2月份受1月成交低谷的影响，市场预期一路下滑，使得二手写字楼市场陷入窘境，成交低落。3 月份部分开发商为缓解资金压力，放出部分优质单位向市场推售，由于定价颇具诱惑，成交热情渐渐复燃，使得整个写字楼市场预期在一季度末开始扭转。第二季度随着存准率的下调与调控政策向保护刚需的明显倾斜，住宅市场迅速回暖，而紧随大市的写字楼市场也随之峰回路转，再加上新增供应的陆续入市，二季度写字楼成交逐渐打开回升的局面，但与此同时写字楼的租售价格均出现下滑迹象，而成交在6月份再度呈现下滑，给后市带来不安的忧虑。总而言之，2012年上半年深圳的写字楼市场经历了一场先惊后喜再而忧的过程。”