城市更新、项目扎堆 深圳宝安新安片区再造一座城(组图)

勤诚达22世纪大一期C区的地块已推平。

26区一期的城市更新用地如今已变身中洲中央公园。

27区原惠中厂更新单元还正在拆迁。

　　
新圳河对岸位置的厂房纳入了22区中粮工业园城市更新单元规划范围。

　　深圳是全国少有的让企业参与城市更新开发的城市，城市更新二次开发，是深圳房地产开发的特色。深圳特区成立以来，迎来了全国绝无仅有的飞跃发展，其城市建设快速发展不可避免会带来许多“后遗症”，成为今后城市继续发展的“短板”。未来30年深圳向西、向北发展，宝安这个工业大区，作为深圳未来发展最重要区域，土地有限，现在面临着许多“难以为继”。随着产业的升级，许多工厂搬出宝安，剩下的破旧厂房严重影响宝安城市形象，大有必要通过城市更新加以解决。本期介绍的是宝安老城区新安片区的城市更新现况及前景。

　　区域分析

　　近9年没大楼盘推出

　　2004年以前，新安片区一直是宝安老城区的政治、经济中心，也有人说，早在上世纪80年代以前，深圳的发源地是新安。不管事实是否如此，新安确实汇集了宝安最好的学校、最好的医院，目前依旧繁华的25区商业区，还有众多政府职能部门扎堆于此。作为深圳最早开发的区域之一，新安随着深圳建特区后城市飞速发展的脚步，似乎在一夜间建满了房子，欠缺周详的城市规划，工厂与居住、商业混杂交错，整体形象差，已经不适合如今宝安现代化、国际化的定位。

　　据了解，新安自从2004年冠城世家、恒安花园、都市翠海等楼盘售出后，已近9年没大楼盘推出，如果不进行城市更新二次开发，宝安老城区根本没地方建房子了。今年随着旧改项目中洲中央公园的入市、勤诚达22世纪即将推出、海雅缤纷城将营业，宝安老城新安房地产市场再次成为人们买房的关注点，人们终于可以在教育资源优厚的新安老城区买到新房子了。

　　城市更新

　　项目扎堆

　　记者从深圳市规土委了解到，从2010年以来，宝安新安片区共有近10个项目纳入城市更新，其中今年纳入规划的城市更新单元最多。加上前几年纳入规划、目前正在建设的城市更新项目，新安片区目前共有三大城市综合体在开发，包括大型购物中心、酒店、写字楼、住宅等。其中，中洲中央公园已推出了大一期的A区，并且取得不错的销售成绩；勤诚达22世纪的大一期A区也即将入市；25区的商业街也即将变身为中粮大悦城，项目目前已进入立项阶段。

　　其余几个纳入规划的城市更新单元都以居住、商业为主，未来不久，相信还有更多城市更新单元纳入规划，当所有城市更新项目都顺利开发后，新安片区将迎来翻天覆地的变化。

　　记者走访

　　勤诚达22世纪

　　三大重点在建项目：以城市综合体为主

　　勤诚达22世纪是一个城市更新项目，据深圳市勤诚达集团有限公司总监王扬达介绍，未来将规划建设成总建筑面积约80万平方米、集住宅、商业、写字楼等一体的大型综合体项目。目前大一期A区即将推出，大一期的B区在建，C区的地块已推平，大二期还没拆迁。

　　记者找到了大二期所处的公园路与建安二路交会地块，发现目前仍是老城区的景象，两边绿树成荫，旧厂房与旧的居民楼交错难分，许多临街商铺是由旧厂房改造而成。据了解这种旧厂房临时改造的商铺会存在比较多消防隐患。

　　中洲中央公园

　　2009年，中洲地产以26.1亿元总价拿下26区一期的城市更新用地，该地块全为旧厂房，当时楼面地价高达6428元/平方米。项目总体量近百万平方米，当时目标是要规划成宝城最大的百万平方米城市综合体。

　　今年上半年，中洲中央公园推出了大一期的A区，取得了不错的销售成绩，很快就被抢一空，记者最近一次去踩盘时，是五、六月楼市旺季，但项目现场销售员说只剩几套大户型了，而开发商方面相关负责人则找不着，据说一个团队都旅游去了。记者再沿中洲中央公园地块开车绕一圈，发现临时围墙建造得很高，地块已被推平，里面传来施工的声音。

　　27区原惠中厂更新单元

　　27区原惠中厂更新单元是被华联置业拿下及开发，该项目工地是记者在中洲中央公园与勤诚达22世纪两项目踩盘时无意发现的，因为靠得很近。地块临时围墙已建，围墙的宣传广告上只有开发商的名字及地块名称，也没写项目名称，估计是在前期启动阶段，项目具体规划仍没确定。进入工地看到，只有一个保安在守着及一台推土机在工作，原旧厂区只剩一栋破旧厂房，旧建筑标志性水塔仍耸立在一堆堆推倒的钢筋水泥砖头上。

　　后来记者通过查阅深圳市规土委网站了解到，该地块将划出27000平方米为中学配套用地，项目实际开发用地37505平方米，将建设成为集住宅、商业等为一体的高档居住小区。

　　一大重点规划项目：将是有宝安特色的综合体

　　中粮大悦城

　　25区商业街的宝安海雅百货、好百年家居广场、女人世界等都在25区城市更新单元规划范围内。

　　25区的城市更新地块，是由宝安主干路“前进一路”、“创业二路”，及次干路“建安一路”、“裕安二路”所围合。该地块被中粮地产拿下，计划用来开发中粮地产的大型城市综合体大悦城，据深圳中粮地产副总经理田佳琳介绍，目前大悦城项目已立项，还在规划中，规划设计方案标准很高，将彻底整合并改变现有业态的零散结构和低档形象，形成区域性商业核心。“关于大悦城的规划定位，在未来几个月会确定下来。”田佳琳说，“宝安大悦城不同于中粮其他城市的大悦城，会具有宝安特色。”

　　目前该地块正是25区商业步行街所在地，从记者踩点看，目前25区商业步行街已比较兴旺，周边有宝安海雅百货，还有好百年家居广场、女人世界、宝安艺术城、华丰商贸城等，在几大商场围合下，中间是一个较大的露天停车场，旁边还有临搭的小商铺用来卖衣服、饰品等。记者在商业步行街转了一圈发现，除了海雅百货定位在宝安来说属于中高端外，其余都是档次比较低的商业和食市，而且卫生状况比较差。这种中低档的商圈只适合普通工厂林立的旧宝安，现在随着宝安产业的升级，越来越多高技术型人才定居宝安，现有商圈已不适合当今宝安人的需求。

　　一大重点新项目：正在申报阶段

　　22区中粮工业园更新单元

　　22区中粮工业园城市更新地块位于新圳河、公园路和建安二路围合的长形地块，但不包括加油站部分，地块非常好认，记者从深圳规土委网站看到该地块申报的公示，目前公示期早过，中粮地产申报进展如何，为此记者咨询了田佳琳，田总说，目前协议还没签订下来，一切都有变数，现在谈规划还为期过早。

　　记者踩点观察，目前该地块所在位置，有许多政府职能部门在此，比如宝安土地整备中心、宝安社保局、宝安安全监督管理局等，还有建华医药公司都在此。未来这地块进入旧改后，这些单位是否会搬走、搬去哪，是市民比较关心的问题。此外，现今的新圳河没人整治，走在沿河的街道上，臭气熏天，未来拿到地块的开发商是否也承担这社会责任，整治这臭水河，也是值得期待。

　　记者手记

　　旧改需要 理解与支持

　　从记者这几天走访新安老城几大更新单元地块观察到，目前老城区许多破旧的厂房与居民住宅混杂，不少还没拆迁的厂房，都被改造成仓库或公司或商铺，存在安全隐患多多，老式电线不胜负荷，很易引发火灾，而且往往易危及旁边的居民楼。再看创业路一带，曾经是宝安政治、经济中心，现在也存在不少的烂尾楼及破旧厂房，没有高端的商业中心，这与宝安将定位为珠三角的核心区域的差距还很大。目前新安推出的城市更新单元有许多，市民普遍希望加快落实快速推进，让宝安老城多一点现代化、国际化生活氛围。

　　深圳城市更新大多是政府、市民、开发商共同参与。在城市更新二次开发中，开发商操作要远比开发新地块难，还要承担一定的社会责任，要参与公共设施建设，比如学校、保障性住房或周边环境整治等。市民能多一点理解与支持，如果城市更新建设的步伐将走得更快、更好。