未来五年武汉优质写字楼物业总新增量达204万平方米

未来五年优质写字楼新增供应量　　

2012年上半年全国重点城市商务用地楼面地价

　　8月2日，知名代理顾问机构戴德梁行在其召开的“2012上半年武汉房地产市场分析新闻发布会”上称，未来五年全市优质写字楼物业总新增将达到204万平方米，其中租赁与销售的新供应量所占比例分别为24.6%：75.4%。考虑到今年投入市场的一批新物业早已开始预先招租并取得一定成果，除去销售的部分外，预计未来五年总体招租量仍可达到7万平方米。　　

甲级写字楼投资回报率、土地开发成本

　　武汉甲级写字楼回报率处于二线城市中等水平

　　虽然业内普遍认为，武汉商业地产市场近几年发展势头迅猛，商业项目恐已出现供大于求的现象，但戴德梁行对于武汉商用物业的未来发展仍持乐观态度：保守预计未来5年商用物业租金仍将上涨56.6%，2016年武汉市甲级写字楼平均租金将达到155.2元/平方。

　　值得注意的是，相较于一线城市高昂的土地开发成本，武汉商务用地楼面价仅为3100元/平方米，远远低于一线城市北京的22429元/平方米。报告显示，在二线城市中，武汉市甲级写字楼回报率处于二线城市中等水平。戴德梁行策略发展顾问部商业部高级助理董事李慧敏表示，武汉商用物业投资回报率应该在5%-6%左右，高于一线城市的商业投资项目。“从商业的投资回报率来看，武汉的商业项目潜力巨大。未来几年仍将是广大投资者关注的焦点。”　　

租金未来走势

　　地段是投资商用物业必须考虑的关键因素

　　李慧敏特别提出：“从个人角度认为，如果提醒消费者的话，在购置商用物业时，首先需要将住宅投资和商业投资区分开来。购置住宅最坏的情况就是自住，而商业物业必须考虑到空置问题，所以，地段是投资商用物业必须考虑的关键因素。”

　　目前，武汉甲级写字楼分布在建设大道、武广商圈、王家墩、汉口沿江区、武昌滨江区、中南商圈和光谷片区。其中核心商务区依旧集中在建设大道金融中心。报告中指出，2006年-2012年上半年，建设大道金融街的吸纳量由原先的48.6%下降至26%；武广商务区的吸纳量由此前的21.2%降至为-5%；而汉口沿江商务区的吸纳量由此前的14.1%上升至44%。这说明优质物业入市令新兴商务区的吸纳量增长明显，其中汉口沿江商务区优质物业如企业中心5号成为市场关注的焦点。

　　写字楼空置率有所上升实属正常表现

　　近两年，武汉甲级写字楼新增供应明显加快。2011年民生银行大厦交付使用，为市场新增甲级写字楼面积11万平方米。紧接着2012年上半年，武汉万达中心（计划开业时间:2021-09）、平安国际、企业中心5号的投入市场，新增供应量达17.4万平方米。大量优质甲级写字楼的推出导致整体空置率上升至18%。基于供应量的大幅攀升，李慧敏称写字楼的空置率有所上升实属正常表现。

　　不过，李慧敏表示，这一波写字楼的井喷式供应将在2012年达到顶点，随后供应量将大幅回落，直至约2014年新一批写字楼的落成。

　　住宅受控 写字楼成市民投资新渠道

　　据戴德梁行调查得知，甲级写字楼租户区域分布中，国内其他城市企业和武汉本土企业占比各占一半；甲级写字楼租户行业分布中，制造业占比29.4%，专业服务业占比17.6%。随着大型企业对优质写字楼需求的持续增长，2006年-2011年租金年均增长9.7%、售价年均增长8.6%，市场上并未出现租售倒挂现象。商用物业仍保持着健康平稳的上升态势。

　　而在写字楼销售市场中，2005年-2008年期间，供应量始终大于成交量。从2009年开始，成交量开始大于供应量。成交量的迅猛上涨，导致销售市场畅旺。戴德梁行分析认为，一方面住宅从2009年开始，受到国家政策的严厉调控，住宅市场进入冰冻期，商业地产开始大行其道；另一方面，随着国内经济的整体复苏，在武汉市国内生产总值GDp高速发展的背景下，写字楼市场开始被市民所关注；从而成为了市民投资的新渠道。

　　与此同时，在以中部地区中心城市、国家中部崛起一系列政策的推动下，目前武汉甲级写字楼的平均售价最高已达到25000元/平方米，随着武汉未来两年轨道交通的逐渐成型，相信武汉写字楼的售价将会进一步上涨。

　　写字楼租金仍有较大上升空间

　　对于武汉写字楼的未来发展，戴德梁行对比全国重点城市写字楼租金价格可知，北京平均租金为288.6元/平方米/月，而武汉平均租金仅为90.5元/平方米。这表明武汉甲级写字楼的租赁市场与一线城市相比，仍有较大的上升空间。

　　虽然此前武汉写字楼发展水平整体偏低，但近两年发展迅速，随着各类优质物业聚集，商务氛围日益成熟，租金和吸纳量将继续稳步上扬；其次，借助长江中游城市的中部优势，总部经济效应的继续强化以及开发商进驻势头有增无减，建设大道金融街、武昌滨江商务区、王家墩商务区成为开发商重点进驻的区域，未来武汉甲级写字楼潜力巨大。

　　商业体量大小决定武汉城市综合体两大特点

　　除了武汉写字楼市场之外，戴德梁行还总结了2012年上半年的武汉城市综合体的表现。

　　武汉城市综合体基本上分布在城市的核心地段，共有两大特点，100-160万方左右的通常是以住宅为主体，商业为配套；300万方以上，通常以金融或商业或商务为主，住宅作为辅助回现。

　　戴德梁行策略发展顾问部主管及高级助理董事邵丰表示，武汉综合体市场仍以住宅为主。他以万象城作为参考标准分析说，深圳万象城的住宅与非住宅比例为1:3；杭州万象城的住宅与非住宅比例为1:1，而武汉现有的城市综合体项目的住宅与非住宅比例为1.7:1。

　　合理物业组合是城市综合体健康发展关键

　　与其他城市相比，武汉综合体项目呈块状分布，不利于形成连贯的核心商务区氛围，而且以商业和写字楼占主导地位的城市综合体仍然偏少。邵丰认为，合理的物业组合比例是武汉城市综合体市场健康发展的关键。

　　谈及城市综合体内部物业合理的的比例关系，邵丰介绍说，住宅、商业、办公和酒店这四者的关系相辅相成，住宅是现金流的来源，可为商业带来基本消费人流；酒店的修建可以提高项目整体档次，尤其为住宅或办公提供共享的服务和配套设施；写字楼为商业、酒店和住宅带来潜在客户，提升项目整体形象的同时，更能实现较高的销售价格；商业味写字楼、酒店及住宅提高配套，带动人气是项目实现持有利润的关键。

　　实现三赢是武汉综合体市场健康发展有效保障

　　对于武汉城市综合体市场的预期，邵丰称，武汉综合体市场未来发展潜力巨大；武汉建设国家中心城市战略要求武汉综合体项目未来需要进一步升级，以对接国内外大型企业的需要；商务区规划、地铁规划等政府规划将对武汉综合体市场未来发展产生深远影响。

　　最后，他对于推动武汉综合体市场健康发展提出了自己的见解：首先是通过标杆性项目带动片区综合体市场发展，其次是统一规划，分块出让，确保核心区连片商务中心形象；最为关键是政府引导与综合体市场发展相互融合，借鉴新形势下的市场新需求与政府对商务商业区引导的有效对接与融合，将有利于武汉综合体市场的健康发展。而实现政府、开发商、老百姓三赢局面是武汉综合体市场健康发展的有效保障。