调控剑锋背后商业地产逆市扩张 哈尔滨城市综合体得宠

　　调控是把利剑，剑锋直指住宅市场，战场之上，投资抑制，发展趋缓。在双方拉锯的同时，却无人注意到，剑锋的背后，商业地产兀自逆势扩张着，丝毫没有受到调控的影响。作为商业地产的新宠儿，城市综合体更是乘借东风，遍地开花，仅仅在哈尔滨一年之内便涌现十多个城市综合体。然而在商业地产飞速发展的背后，一些不容忽视的问题，引人深思。

　　商业地产受捧 城市综合体得宠

　　从哈尔滨本地来看，富力、华润、银泰、星浩、鲁商、永泰等知名房企，进驻哈尔滨的首个项目便定位商业，绿地也于今年开始在哈尔滨进军商业地产，加之本土一些住宅开发商转战商业，哈尔滨今年的商业项目可谓遍地开花。其实从去年开始，有意愿投资商业项目的机构和个人便显著增加，背后的资金不可估量，其主要的诱惑就在于商业的价格在不断上涨。

　　《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，排名前20名的开发商均已进入了商业地产，其中不乏保利、金地、富力、龙湖等知名开发商的身影，甚至一直宣称只做住宅开发的万科也改口称将涉足商业地产，整个板块处于“大发展和大跃进”的时代。2011年保利新增的20个土地项目中，商业地产项目多达十余各，掘金商业地产的意图可见一斑。数据显示，今年一季度住宅开发投资增速仅为19%，而商业地产则达到了43.4%。这表明资金还在大量进入商业地产市场。

　　值得注意的是，商业地产发展迅猛的背后，主旋律却只有一个，便是火遍各地的“城市综合体”。 城市综合体，即集酒店、写字楼、住宅、购物中心、会展中心和公寓等于一体的大型公共商业设施，被喻为“城中之城”，城市综合体建设，是城市发展、功能升级的必然。“谁拥有城市综合体，谁就拥有城市的未来！” 伴随着这句流行语，城市综合体深得当下市场的宠爱。

　　群力有银泰城、星光耀广场、远大购物广场，哈西有鲁商松江新城、哈西万达广场，开发区有华鸿国际中心，香坊有永泰城、华润·五彩城，松北有华润欢乐颂，平房有绿地中央广场......似乎一夜之间，城市综合体开始频频进入到人们视听当中。其实仅仅今年，哈尔滨便有十几个城市综合体入市，作为旧有商业模式的升级换代版，城市综合体成为了政府和开发商的共同兴趣点，在这种利好因素的影响下，城市综合体成为了哈尔滨商业发展的主旋律。

　　发展势头迅猛 泡沫化初现

　　城市综合体发展势头迅猛，分析其原因，无非两个。

　　第一，住宅限购，成就商业地产。面对严厉的楼市调控，住宅投资得到抑制，却无意催化了商业地产的发展，开发商们在看清政府的决心之后，纷纷寻找新的发展出路，目光自然便放在了商业地产。受调控影响，纯住宅用地的开发难度非常大，相反，如果是开发城市综合体，其面临的贷款难问题就迎刃而解。而且，住宅调控抑制了投资，所以越来越多的投资客选择投资商业地产，这也非常有利的催化了商业地产。

　　第二，政府鼓励。城市综合体既能招商引资，又能推进城市化，相关部门也会对涉及民生的重大项目格外看重。对于一些地方政府而言，推动城市综合体的兴起，可用商住综合体地块的进账来弥补眼下土地财政的亏空，并避免房地产投资增速过快下降。况且，不论最终经营效果如何，项目一旦开动，就足以拉动地区GDP，为此，政府自然会从银行贷款及优惠补贴等方面进行激励。一些地方政府甚至对大型商业项目的地价给予5至7折优惠。哈尔滨2012年下半年推介的20宗商住项目用地中，商住混合的为14宗，纯居住用地仅为6宗。

　　过度开发 同质化严重 投资有风险

　　在多种因素的作用下，城市综合体呈现“喷井”式发展，我们需要思考的是，在当前的城市发展中，是否真的需要这么多的大型商业地产，业内应该警惕思考一些问题。

　　一、对于城市综合体的开发，位于内部城市的哈尔滨，能否消化？一线城市积聚了较多资源，同时人口较为密集，所以目前对商业地产的消化仍在可控范围，而像哈尔滨这样的二三线城市，需求则无法与商业地产的发展势头相匹配，因而未来应警惕这一行业所出现的泡沫化风险。最主要的判断标准就是人均的商业持有面积是多少，有些城市的指标已经超过了警戒线，从商业运营的规律来看，这是比较危险的状态。

　　在绿地集团成立20年之际，总裁张玉良表示，之前商业地产占绿地整个地产的10%到20%，今年商业地产开发量已经占到整个集团的40%至45%，未来或将达到5成甚至6成。仅仅一个绿地，便扩张商业版图如斯，我们需要意识到，如此多的商业综合体必将导致几年后的恶性竞争，业内人士预测，2012年三季度起，商业地产问题将会逐渐暴露，未来随着问题项目的出现，也会伴随着绝佳的并购机会。行业洗牌是残酷的，实力薄弱的房企应该谨慎投资，不要盲目跟风。

　　二、定位不精，同质化初现。与住宅的同质化问题相似，城市综合体也面临着同质化的现象。城市综合体在哪，哪就是城市中心，如此多的“城市中心”令我们眼花缭乱，五星级酒店、精装公寓、大型购物中心、5A级写字楼……当多个类似的项目宣传册袭来，大家依然混淆。

　　“开发城市综合体一定要考虑差异化，边缘项目的定位如果跟市中心的一样，那是非常不利的” 中国住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林在接受搜狐焦点采访时如是说。王主任很关注城市综合体的发展，但他也对开发商盲目的跟风表示了担忧，他表示，“什么样的地方需要什么样的商业，不要盲目，政府应该规划好，根据需求来设定规划，不能画蛇添足。”

　　迪斯尼中国执行董事鲁君在接受搜狐焦点网采访时表示，哈尔滨的消费能力不及沈阳，大连，所以品牌入驻的时间会比较靠后，即使品牌落地哈尔滨，那么考虑的进驻地点肯定也是成熟的市中心，短期内不会考虑远离市中心的一些商业项目。这样看来，遍地开花的城市综合体的确是前景堪忧。

　　三、除了供应量过大以及与住宅遭遇的信贷受限等共同问题外，商业地产面临的风险还体现在开发商专业度低、专业人才匮乏。投资者一方面衡量区域、环境和投资商机，另一方面要自己把握商家对商业地产的专业度，从选址、招商到最后维护经营的经验不是一朝能学来的，这需要时间的沉淀和积累。迪士尼中国直言，公司品牌的选址标准为：第一实力，第二理念，第三管理方式。这几条都在考察着房企对于商业地产的专业度，那些仅仅看到商业地产利润便想投身于此的住宅房企，需要慎重思考，多方权衡。

　　四、资金回报周期长，投资有风险。与住宅不同，商业地产的投资回报周期较长，这对于房企的资金实力有着严格的要求。王珏林主任在采访中表示，“商业投资过大，回报周期较长。商业项目必须达到一定的消费人群才能保住不亏，所以必然会经过一个漫长的亏存期。北京燕莎在刚开始的时候，有将近一半的商铺没有租出去，这是因为它那块消费人群还没集中，后来经过几年之后才开始盈利。所以说，投资商业地产要考虑营业时间点的问题，但是这也比较棘手，因为过早进入，前期亏损事件较长，进入过晚，又不一定能够拿到地。所以这些问题还是应该由政府把控，把商业做一个很好的理化，不能松散的盲目的上岗。”