凯德加速亚太区布局 23亿港元收购东京Olinas Mall

　　距离香港上市还不到一年，凯德商用在亚太地区的布局明显加速，除了计划今年在中国开业7个购物中心外，其在日本也有新的布局。

　　23亿港元收购

　　7月29日，凯德商用宣布称，公司已于7月27日从日本私募基金公司Tiger Eye Realty Yugen Kaisha手中收购了一个位于日本东京的购物中心Olinas Mall，收购总价为228 亿日元，约合 22.284 亿港元，合计3.673 亿新元。

　　凯德商用透露，项目出让方Tiger EyeRealty 是一支由景顺环球地产亚太公司管理的房地产投资基金旗下的特殊目的公司。

　　资料显示，此次收购的物业Olinas Mall 是东京都墨田区锦糸町一带最大、最新的购物中心之一，建成于2006 年。作为综合体的一个组成部分，Olinas Mall 直接连接一座住宅楼及一座办公楼，总建筑面积约58.3万平方尺，停车位853个。

　　从出租情况来看，Olinas Mall租户业态众多，主力租户包括赛标(XEBIO，一家体育用品零售商)、东宝影院(Toho Cinemas)、婴儿玩具反斗城(Babies “R” Us) 和东急百货(Tokyu Store)。

　　此次收购非常合算，凯德商用总裁林明志指出，按净租赁面积来看，此次收购价为5848港元/平方尺。

　　而Olinas Mall所处的锦糸町一带是个正在崛起的商业区，可辐射周边5公里半径范围内超过120万人。随着近期东京晴空塔的开放，会有更多外地游客和当地居民汇聚于此，因此公司对Olinas Mall 的增长前景非常看好。

　　凯德商用日本业务区域总监郭志豪介绍，由于Olinas Mall已经开业运营，因此从收购之日起该购物中心便已经开始为公司贡献现金流，预计每年将贡献经常性除税及少数股东权益利润(PATMI)约1500万新元，约合人民币7400万元。

　　目前，该购物中心的净物业收益率(NPI)已超过6%，凯德商用也计划通过租户组合的调整和积极管理继续提升其业绩。所以，公司现在没有对Olinas Mall购物中心更名的计划。

　　加速日本扩张

　　事实上，在收购Olinas Mall购物中心之前，今年2月，凯德商用已经在日本完成了3个项目部分股权的收购。

　　今年2月20日，凯德商用公布称，公司以132亿日元(约合13亿港元)的价格收购了日本三家购物中心各自余下73.71%的股权，该价格比去年底的估值低了16.9%。

　　这3家购物中心分别是位于日本东京的La Park Mizue购物中心、大阪的Izumiya Hirakata购物中心和神户的Coop Kobe购物中心。

　　此次凯德商用是从旗下凯德商用日本私募基金手中收购了这三家购物中心的余下股份，目前，凯德商用持有该基金26.29%的股份。

　　据悉，La Park Mizue购物中心是东京郊外瑞江地区最大的购物中心，目前的出租率为99.0%;坐落在大阪枚方市火车站附近的Izumiya Hirakata购物中心，主要由泉屋(Izumiya)百货--日本关西地区的一家主力零售商整租;Coop Kobe购物中心则主要由日本最大的零售合作社之一Coop Kobe整租。

　　“这三家购物中心总净物业收益率约7.6%，比日本10年期政府债券1.0%的投资回报率及日本投资信托基金6.0%的回报率更高。

　　“此项收购将带来超过12.0%的股本回报率，并每年持续贡献额外800万逾新元的除税及少数股东权益利润，这将有效完善凯德商用现有的资产组合。”凯德商用总裁林明志曾如此预计。

　　他续指：“公司在日本的战略是，以具资本效益的方式建立一个含规模效益的物业组合，收购Olinas Mall 就符合我们的战略方向，并能巩固凯德商用在日本的业务，以及扩大我们在亚太地区的零售商网络。”

　　凯德商用方面指出，收购Olinas Mall及其余三家日本购物中心余下的73.31%股份将每年为凯德商用带来超过2300万新元(1.14亿人民币)的经常性PATMI。

　　而这3个项目对凯德商用的业绩贡献显而易见。据凯德商用公布的2012上半年报来看，来自日本的收入为858.4万新元，比去年同期涨了3倍，息税前利润也从去年的负数转变为如今的3500万新元。

　　出于对日本零售市场的看好，“未来凯德商用仍有机会投资于日本购物中心，运用我们综合多功能的独特购物中心业务模式为这些购物中心实现增值。”凯德商用日本业务区域总监郭志豪在接受观点地产新媒体采访时如是称。

　　另外，凯德商用在日本的发展，将不单通过收购的方式，还将利用其融合了商业地产投资、资产管理及基金管理等多种策略来扩张规模。