独立主题商业街成开发新宠 全新商业形态时代到来

　　2012年，也可以说是成都商业从平面转向立体，从百货式商业专向独立式主题商业发展的一个转折年份。

　　近日，和记黄埔地产新一代商业旗舰，9万平方米城市级独立开放商业街“新街里”问世就迅速被数百位投资人及品牌商家认定为成都必须抢占的商业口岸之一，意图以最快速度入驻。

　　从已经开业的鹭岛步行街，到新街里、金楠府等独立式主题商业街的呈现和火爆，已经说明了这一全新商业形态时代的到来，其未来发展引起业界和投资者高度关注。

　　独立商业街成新宠

　　作为港企标杆，和记黄埔地产去年在内地的一系列拿地动作就耐人寻味，继11月初在佛山斥资8亿元底价拿商业地块之后，长江实业及和记黄埔兄弟地产公司再次掷19亿元，拿下大连西岗区一副住宅和商业物业用地。一向低调的港企在商业上如此大动干戈，其实已经隐隐透露出今年的动向不凡。

　　果不其然，4月中旬，和记黄埔地产宣布城南南城都汇独立式商业街“新街里”亮相的消息迅速传开，引发成都桐梓林、鹭岛、一品天下、春熙路各路品牌商家虎视眈眈，更有众多投资者围观。甚至在售价尚未明确的情况下，成都某知名餐饮巨头便意欲下500万定金，预订其中2万平米复合式街铺用于打造城南旗舰店。和黄地产商业模式，即每到一城立即抢占黄金地段，打造差异化独立式商业街，这种依托绝佳地段和千亩大盘基础之上应运而生的商业模式显然有其独到之处。

　　在众多加持独立式商业街的品牌开发商里，华润可以说是今年动作最大最快的一家。今年上半年，华润大力推进五大主题商业街区。其中万象城以华润大厦为首、沿二环约20万平米的写字楼群落以及约20万平米历史与艺术交融的文化休闲中心。此外，驷马桥片区华润·翠林天地成为北改和地铁变现的直接受益者，这个位于动物园与川陕路之间的10万平方米高端商业旗舰项目，包含主题广场、欧式风情商业街、精英公寓、创意loft四大产品系搭配组合，打造目的式消费。成都业界知名商业投资达人黄海告诉记者：“下半年预计和黄、华润、万达、世贸都将有大的动作，届时围绕这些商业街的招商和售卖，又将展开新一轮搏杀。”他认为，2012年，也可以说是成都商业从平面转向立体，从百货式商业专向独立式主题商业发展的一个转折年份。

　　产品升级优势明显

　　独立式商业街产品本身在人流动线设置和开间比例上特征非常明显，更有别于社区底商和普通街铺。首先独立式商业街最大的商业魅力就在于开放性，街中设街四面贯通，铺铺临街杜绝商业死角；其次购物、餐饮、休闲、娱乐等业态丰富，各业态间互动互补，真正使全人群、全天候一站式购物消费成为可能。而在铺面开间上，8成以上铺面长宽比为1：2.5，这是新街里给出的进深开间比例，注重消费的情景、体验及交流功能，堪称商业“黄金比例”，带来交往和沟通的便利，更带来有效商业时间的延长。过去只能由围合式商业体才能提供的，集娱乐、休闲、购物等于一体的商业街区，未来即将由独立式商业街进行功能取代。

　　除了上述微观特点外，外环境方面独立式商业街区别于传统商业最大一点，在于牢牢占据新城市功能区的通衢，在这里，商业不再是一个区域的独立体，而是一个城市人流量、信息流量、商品流量的集中地。独立式商业街对于周边数十万常住消费人群，产生向心聚合效应，形成强大的吸附力和消费磁场。

　　一个好的独立式商业街，还应当是处于多条城市主动线的包围之中，譬如和黄新街里。“新街里”约90000平方米，是罕有的城市级独立开放式商业街区。该项目紧靠南三环，距地铁1号线高新站仅约300米，地铁5、7号线亦将汇集于此；周边公交线路丰富，可谓占据黄金立体交通网络枢纽位置，无论客流、物流均通畅便捷。“新街里”由全球最大的建筑师事务所“凯达环球”精心设计，特有墅式复合商铺，空间组合灵活多变，铺铺均设临街展示面，提供最优的黄金开间进深比，人流动线流畅有致，最大程度满足商家展示、应用、客流流通等各种需求。

　　多条主题商业街加快发展

　　当接连不断的房地产调控新政，使得住宅市场受影响较大，传统百货业态也不能充分吸纳投资资金之时，除了立体商业之外，主题商业街、地下商业街、购物公园等全新商业形态开始大放异彩，受到众多投资者赞赏。今年5月，集六大主题街区和三大景观广场为一体的国色天乡ParkMal独立式主题商业街开业。很快就有麦当劳、太平洋院线、永辉超市等一线品牌签约入驻，成为带动光华板块、乃至整个成都商业地产投资热潮的风向标。这一类低密度、开放式商业中心，以品牌超市、大型影城、餐饮旗舰店等主力店为核心，同时引进众多其他品牌商家，形成一个多层次的商业街区，实现了一站式的国际化情景式商业体验。

　　再看历来不缺商业的城南和城西，已经运营的商业街中，桐梓林欧洲风情街算是人气最旺的商业街了。戛纳湾的戛纳印象商业街、极地海洋世界商业街、优品道商业街等过去半红不紫的商区，今年也在一路火热。除此之外，多条独立式主题商业街紧随其后加速呈现，蓝光推出了新双楠“金楠府”东南亚火车主题商业街，以及囊括临街旺铺、情景式商业街区、高档城市影院、写字楼、SOHO公寓等商业业态的蓝光空港·时代广场商业集群。滕王阁地产今年招商入驻的城西“鹭岛步行街”，刚一开街即聚集了超高人气、商气。

　　商业投资还看长远发展

　　对于独立式商业街的投资成长性，业内人士认为可以参照一般社区商业。红星国际推广总监冯珏给记者算了一笔账：2002年左右，桐梓林中华园的商铺卖价才5000多元/平方米，经过6年的发展，如今全面突破8万、9万/平方米大关，并且一铺难求。2004年，紫荆片区商铺卖价大约在8000元/平方米，而现在不少社区商铺可以卖到3万~5万元/平方米以上。2008年，站南组团的融城理想商铺售价1万元/平方米，现在二手已经卖到5万元/平方米。对于投资者而言，回报率才是决定因素。如果在当下对独立式商业街这类新型产品犹豫不决，很可能重蹈10年前对紫荆、桐梓林投资持怀疑态度的人士，错失长达10年投资红利的覆辙。