成都畅销写字楼客群结构明显改变 自用客逾5成

　　尽管多家机构的数据都显示成都写字楼的投资回报率高出北京、上海等一线城市3～4个百分点，但在目前，写字楼整体销售状况仍然不是很乐观。

　　今年2月份开始，成都写字楼呈现出一种独特现象，以信德·环球广场为代表的一批高品质甲级写字楼，客户群发生明显变化，即自用客占到5成以上。戴德梁行、世邦魏理仕等机构负责人都认为，从一线城市的写字楼发展轨迹来看，自用客数量多的写字楼，一定在地段、开发商品牌、品质、后期服务上更有优势，而事实上，由于自用需求大，整栋写字楼的使用周期也会显著拉长，业主的回报无论是租金水平还是收租时间，都更有保障。

　　畅销写字楼客群结构明显改变，自用客逾5成

　　根据有关数据显示，2012年，最值得关注的两个项目是金牛区的首栋甲级写字楼信德·环球广场和时代1号。两者相似点都在于，开盘热销并持续畅销，业主的构成中，投资客的比例远低于自用客。

　　信德·环球广场营销负责人李总证实，项目只是在去年年底开盘时感受到市场冷清，但是春节之后销售中心的人气迅速回暖：“位于黄金一环之上，区域内缺少高品质的甲级写字楼，可竞争的对手少，外加上5月底现楼交付，即买即用即收租等诸多原因，在不少同行都说成交难的时候，我们环球广场的销售却没有感受到太大的销售压力，交楼当天还有一位客户现场下单购买了2000平方米。”

　　信德实业是成都本土老牌开发商，在成都已经成功运作了多个项目，写字楼方面更是拥有丰富的开发经验，早有东大街的开篇之作信德·东方广场、市中心的信德·鼓楼国际等写字楼作品。“从2006年开始，信德就开始写字楼的开发与销售，直到今年，购买客群发生了很大变化，投资客第一次远低于自用客。”李总说：“目前环球广场已销售的写字楼单元中，自用客的比例已经超过60%！”她分析，在写字楼市场普遍降温的大环境下，投资者谨慎入市，而自用客在后期使用方面的考虑因素更多，客观上导致产品的去化速度放慢。事实上，“去化速度放慢”并不是绝大多数写字楼营销负责人能说出来的话，他们更多的则是考虑如何用各种渠道找到目标客户。 　　 

　　自用客下单，注重品牌品质及后期服务

　　王先生一个月内到信德·环球广场销售部去了五次，按理说，他不是第一次投资写字楼，应该有相当的经验，但这一次他显得非常谨慎。王先生说：“以前在城南一个楼盘买了400平方米，纯属投资，准备收了楼后以合适的价格租出去。这次不一样，公司想搬进来自用，购买面积更大了，考虑的因素也就更多，而且这个时候下手，会节省不少成本。”他介绍，公司自用，除了传统的对写字楼地段、交通动线、硬件配置的详细了解之外，车位配比、分户空调的安装位置、装修后办公室的层高、窗外景观、后期物业服务，甚至每一层洗手间的配置标准，他都要全方位考虑。“毕竟要长期在这里工作，企业搬迁的目的就是提升形象，同样的价格下，当然要找一个品质更高的项目购买。”他同时也仔细去信德之前开发的写字楼项目参观考察，因为除了自用外，他还需要权衡五年十年后，信德的物业是否可以保证写字楼品质不打折，在二手房市场、租赁市场是否还能保持较高的水平。

　　“信德·环球广场的销售和东方广场、鼓楼国际遇到的问题完全不同，常规的地段、硬件配置解读不能完全满足我们的业主。”信德一位销售人员说：“公司前期开发物业的现状、租金水平、租户类型、物业管理水平，我们都必须要详细掌握，传递给客户，他们还会去微服私访。”虽然销售周期拉长了，但是在真实水平的较量下，信德·环球广场往往能顺利打动客户，确保他们下单。

　    写字楼是否保值，单一业权和入驻企业很重要

　　仲量联行一位负责人曾经在多个公众场合阐明观点，提醒并不专业的大多数投资者在把动辄几百万的资金投入写字楼市场时，一定要明白：单一业权的写字楼，以及自用客占绝大多数的写字楼在写字楼黄金前十年使用期结束后，往往能持续保持魅力。当然，单一业权写字楼由于是开发商持有，“只租不售”，被排斥在写字楼购买者的视线之外，那么，一栋可以投资的写字楼，自用客的数量，投资者一定要牢牢掌握。

　　这位负责人认为，自用客的数量之所以与写字楼的寿命紧密相连有两方面原因。一是自用客的选择更慎重，不仅要能自己使用，还很注重物业的保值增值性，他们的考虑涉及物业开发前端和物业服务后端；二是自用客愿意与开发商、物管方一起，投入更多资金和精力去完善大楼的方方面面，最大限度减少大楼的折旧度，从而延长写字楼的使用周期。一个简单的例子，租客不会愿意出钱和开发商一起更换硬件设施、清洗外立面，自用客不一样，为了自己使用更舒服，为了物业的租赁和出售，双方会一起努力。　　 

　　5月31日交楼，租金90元/平方米,出租率高达60%

　　在自用客的大举进入和开发商加快建设下，信德·环球广场尽管是去年年底才开盘销售，但5月31日已经全面交付，90元/平方米的租金水平前提下，出租率高达60%，作为金牛区第一栋真正意义上的甲级写字楼，吸引了不少实力企业入驻，正全面提升该区域的办公水平。

　　环球广场现场，由香港著名设计师梁志天担纲设计的全单元式玻璃幕墙外立面，挑高星级入户大堂等公建部分处处彰显着现代写字楼建筑的超高品质，18台德国高速电梯、地下三层宽敞车位配比、星级标准的卫生间、茶水间、每层特有的阳光休息厅、阔绰的空间尺度感，不仅让已购者放心，更增强了准业主的信心。据了解，在5月31日交楼当天，大量同行到现场踩盘，一位准业主在悄悄参观了整个交楼过程后，定下2000平方米，7月环球广场又成功签订一个整层订单，创下单月销售4500平米的佳绩。

　　据了解，信德·环球广场作为信德实业开发的又一栋高品质写字楼，仅有部分可以对外销售，信德实业会持有相当数量的优质物业。一环、高品质、现楼、自用比例高达60%、开发商持有，几大关键注定信德·环球广场在2012年成为成都写字楼市场的又一匹黑马。