无锡在建城市综合体达22个 3年内全市将达到40多个

　　“综合体”是指商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等组合为一体的、多功能建筑群体。据最新数据，目前锡城有22个城市综合体项目在推进建设，以无锡现有的经济发展，真的能达到如此消费力吗?

　　总体布局合理 市场接近于饱和

　　2010年10月，无锡市召开城市综合体项目建设发展现场会，新规划30个地块，其中，2011-2013年3年内重点规划新建10个城市综合体，加上21个在建的、10个拟建的，今后3年内全市七区将有40余个城市综合体项目在建。

　　除去中山路商圈“老面孔”以外，已投入运营的知名综合体，有滨湖区万达广场、南长区茂业百货、崇安区哥伦布广场、北塘区金太湖国际城、新区宝龙城市广场、惠山区新世纪时代广场等。据合和商业地产董事长席文官介绍，目前河埒口、东亭、洛社、滨湖新城、惠山中心等地，也都有城市综合体项目，总体来说，布局还算合理。

　　尽管如此，锡城综合体开发的步伐并未减缓，保利达江湾城、红星国际广场、金科新大陆等知名项目，都集体出动，蓄势待发。据不完全统计，2012年无锡在售或即将出土的综合体超出30个，总体量超过800万平米!

　　对此，席文官表示，从已推出的地块来讲，无锡的城市综合体确实很多，但是鉴于多数综合体项目还未建成，以现有的经营能力来看，还没有达到饱和，不过未来两到三年内，无锡市场肯定达到饱和状态。

　　至于无锡究竟需要多少个综合体?有业内人士表示，一般来说，一个城市综合体辐射人口基数可达到35万人。而根据《2011年度无锡人口发展报告》可知，锡城常住人口达到643.22万人，折算成综合体数量，不到20个。现有综合体数量已远远超出了一个城市的实际承载力。

　　“农村包围城市” 乡镇综合体走俏

　　作为经济发展领先的城市，无锡的城市综合体已经有了不小规模。但是周边实体经济较为发达、消费力较为强盛的部分乡镇，它们的商业市场却仍然处于一个较为零 散的状态。

　　在城区的商业资源已经白热化竞争的状况下，开发商开始进军乡镇，对于乡镇的后期商业开发寄予了殷切期望。2011年，城镇综合体开始在无锡周边乡镇迅速崛起，它们的出现，填补了各乡镇商业地产市场的空白。

　　率先提出城镇综合体概念的五洲国际集团，目前在无锡已经拥有11个商业项目。五洲国际集团将未来的拓展方向重点放在了城镇综合体上，提出了商业地产中的“农村包围城市”策略。对此，梅村五洲国际广场副总夏倬云分析，相对市区来说，乡镇人口缺乏品牌的引导，相反，他们的消费能力并不比市区人口差，甚至更高。

　　几乎所有的乡镇新城开发上，我们也可以轻易地找到各种商业广场正在规划中的影子。据悉，哥伦布广场已将目光瞄准洛社，预计明年就可以投入使用;惠山万达广场也将很快与锡城市民见面;而城际铁路惠山站，奥凯城市广场也已列入了开发日程，

　　眼光放长远 扩大辐射面

　　一个城市综合体究竟有多大的辐射力?夏倬云表示，一般来说像万达广场这样大型综合体，辐射力可达到50万人左右，而乡镇的、小型的综合体差不多达到15万人左右。此外，席文官在接受采访表示，这个还得依其中具体经营的项目情况来看，例如餐饮，甚至可以辐射到全市，项目不同，其辐射能力也不同。

　　有业内人士表示，综合体商铺虽然形象好，档次高，业态多，容易聚集人气，但是受区域及城市消费能力限制程度比较高，最怕区域内的同质竞争激烈。据了解，仅广益路附近，五洲大批量的项目就有三个，这还不算周边的金科新大陆等，而周边的人口约10万人，无法达到这样的消费力。

　　尽管如此，综合体发展与开发商的实力、品牌影响力和运营能力的关系还是更为紧密的。在夏倬云看来，虽然某些区域内综合体过分集中，甚至可能造成自己内部的竞争，但是形成区域整体，市场上优势还是比较明显的。对此，席文官也建议，从开发商来说，把眼光放得长远些，想方设法将其综合体项目延伸到周边商圈，扩大辐射范围，以占据主动地位。