龙湖在建商场112.7万㎡是开业的2.6倍 上半年租金收入2.3亿

　　尽管2012年上半年龙湖仅完成全年销售目标的45%，但值得一提的是，持有型物业的贡献从此次业绩会开始逐渐提上龙湖的议事日程。

　　“今年上半年我们投资物业经营面积同比增8%，租金收入涨35%达到2.3亿元。”8月17日，在香港中期业绩会上，龙湖CFO韦华宁如此介绍。而龙湖的目标是，租赁利润2017年左右在公司整体利润中占比10%。

　　龙湖17日公布的数据显示，上半年公司营业额为145.5亿，同比增85.3%；毛利率为46%。归属上市股东的利润38亿，与去年同期相比增长了51%。剔除评估增值的影响后，归属上市公司股东应占核心溢利是33.5亿，同比涨72%。核心净利润率为23%。

　　在销售方面，龙湖已然延续以往的特色。在上半年174.6亿的合同签约额中，51.7%来自于西部，25.1%来自环渤海，23.2%来自于长三角。

　　在业绩保持平稳的同时，龙湖在现金把控方面也有提高。截止6月30日，龙湖在手现金174.7亿，在去年年底基础涨了30亿。净负债率水平为49%，一年内到期贷款占比15%。

　　借用龙湖地产董事长吴亚军的话来讲，正是基于良好的现金流，公司才可能在土地市场低迷的时候补充土地储备。今年上半年，龙湖总共获取了7幅土地，总建筑面积超过248万平米，基本都是以底价获得。

　　在这些大的趋势下，投资物业则是这场业绩会的核心。

　　数据显示，截止到今年上半年，龙湖在投资物业方面的规模为43.9万平方米，体现为商场，分成三大产品线。其中，25.8万平方米是都市型购物中心天街系列，15.1万平方米是社区型购物中心星悦荟系列，另外3万平方米为中高端家居生活体验馆家悦荟。

　　此外，龙湖在建商场面积为112.7万平方米，该数据为目前已开业商场面积的2.6倍。在建的商场中，101.6万平方米为天街系列产品，5.7万平方米是心悦荟系列，5.4万平方米是家悦荟系列。

　　韦华宁介绍：“该部分商场会依次在2012-2015年间开业，而公司也会在2016年迎来租金增长的高峰期。”

　　另外，目前龙湖已开业的商场中，上半年整体招租率为98.6%，租金增长了35%。其中，家悦荟商场增长速度更是达到77.7%。

　　龙湖相信，在经过十多年的探索后，公司在租户组合、商业团队方面已经逐渐成熟，随着投资物业规模的扩大，租金收入将成为公司利润的一个重要组成部分。

　　在业绩会上，龙湖地产董事长吴亚军、CEO邵明晓、CFO韦华宁等高管共同勾画了龙湖未来的发展及挑战，以下为业绩会现场实录：

　　现场提问：报告里提到，公司下半年销售的主力变成高层住宅和独立洋房为主，是不是说明你们对下半年住宅市场比较看好？

　　邵明晓：我认为今年下半年市场还是会保持平稳，八九十月份比四五六月份市场还要好一些。但是也不能期待有大的反弹，因为政府还是持续保持调控的态势，让市场相对平稳地发展。下半年的住宅市场也会有机会，尤其是刚需产品，一些首改的产品也有机会。

　　现场提问：韦总提到这段时间有很多房地产商在做销售、降投资，龙湖最近买了比较多的土地，是不是认为现在是土地投资的好时机，接下来还会不会有买地的举动？

　　邵明晓：关于土地市场，我们认为从上半年到现在为止还是有机会的。但我们最近观察到，土地市场的热度有上升的趋势。所以，我们会非常谨慎，除非有特别好的机会。因为之前我们已经买了11个项目，上半年买了7个，这两个月又买了4个，而且大部分是以底价获取的。

　　因为我们有非常充裕的现金流，而且有负债空间，所以在这个时点我们拿到了这些优质土地。这些土地在结构上更倾向于核心区域，价格也非常好，对我们未来的发展有一个非常好的保障。

　　现场提问：管理层说下半年买地会谨慎一点，谨慎是不是说会买一些二三线城市的土地，因为那些城市的土地价格相对比较低？

　　邵明晓：我们讲买地要谨慎主要是对明年的判断，因为近期土地市场热度明显在上升，当然我们不会单纯看价格的因素，更多是看售价和土地成本比。

　　拿地区域方面，在东部，我们主要聚焦在一二线城市，会选择性进入东部三线城市。

　　在西部，我们会非常严格地集中在省会城市，比如说西安、成都、重庆，未来还有昆明，我们不会再往西部进军。在东北我们也会局限于省会城市。

　　吴亚军：刚才谈到的谨慎是财务的余量。再好的地、再多的地，一定要在手里有钱的情况下才会去买，如果余量没了，原则上再好的地都不买。另外，如果市场很热了，我们就不会去抢。

　　第二个谨慎，因为现在市场低迷，我们倾向于获取城市中心的土地，不管是一线还是二线，我们尽可能在中心区域拿。就像刚才韦总说的，更靠近城市中心，这样即使在波动的市场情况下，它的抗风险能力也会加强。

　　所以，出于这两个纬度的考虑，我们会谨慎。从财务指标来看，保守的算下来也能够保护我们合理的毛利。

　　现场提问：你们进长三角是不是因为那边的刚性需求比较多？

　　邵明晓：不完全是，因为我们认为长三角区域的市场波动比较大，但是这个地方客户购买力还是非常强的，而且未来人口聚集会比较大。所以，我们会重点选择在这个地方的投资。当然，我们的产品线还是相对均衡，除了最高端的线非常谨慎之外，中端和刚需我们都会做。

　　现场提问：公司下半年毛利率会不会进一步收缩？龙湖有没有进一步控制费用的空间？

　　韦华宁：实际上，在市场下行的过程中，我们的销售毛利在一定程度上会受到影响。整体来看，公司上半年已经实现销售项目的毛利率水平大致区间是25%-35%。

　　从费用的控制角度来看，龙湖一直有非常严格的费用管控的措施和能力。从去年下半年到今年上半年，我们整体费用管控水平仍然非常好。但是目前公司进行区域扩张的时候，我们仍然需要非常有意识地储备一批面向未来发展的人才储备，这件事情我们正在积极推进。

　　在公司规模壮大的过程中，为了减少公司的信息不对称，在更大规模条件下我们需要提高组织效能，仍然加强IT的投入。所以，我们未来在IT方面的花费和投入是非常大的。

　　吴亚军：但也不要指望在这个滞胀环境下费用率会有大幅下降，我觉得可能要做好它升高的准备，但我们仍然会保持这个行业里的竞争力，更关键要投资未来，包括刚才讲到的人才和IT。这些是投资公司未来的，龙湖不会吝惜这部分费用，我们认为这是投入，不是费用。

　　现场提问：刚提到公司在零售方面的租金收入在2016年达到高峰期，届时零售租金收入占比会达到多少？2016年之前，你们要再投入多少资金去做零售物业的投资？

　　邵明晓：这涉及到我们中长期的战略，我们每年会持续投入投资性物业。我们计划用15年的时间使租金收入的利润占比从5%提高到30%左右。这期间我们也会用不到10%的销售回款来投资物业。

　　从现在的规划来看，今年下半年重庆有三个商场要开业，一个是天街、一个是星悦荟，还有一个社区类的小天街。明年，我们成都北城天街这个大型购物中心会开业。2015年初，北京长楹天街会开业；2015年杭州地铁边的天街项目会开业，成都西二环晋阳的天街部分开业。

　　2016年，我们的租金收入会有一个大幅的上升，但肯定不是顶点。我们现在做了一个估算，预计到时候租金利润占比在10%左右。

　　韦华宁：我们希望2017年左右租赁利润能够占到集团整体利润的10%。

　　现场提问：你们投资性物业才占整个利润的10%，会不会太少了？

　　吴亚军：不会太少，因为这部分的毛利很高，会拉升我们整个毛利水平。另外，2016、2017年是落成物业的大幅增长时期，所以，2018、2019年的增长是比较可观的。目前，我们的投资物业毛利率是83%。

　　现场提问：龙湖现在已经出售还没有入账的大概有467亿，这些销售项目的毛利率水平大概是多少？

　　韦华宁：这个问题等于直接预测我们的净利润，这个比较敏感。可以给你一个概念，我们全年净利润水平目前锁定的比例超过12%。全年毛利率水平年初就沟通过，会高于去年36.4%的水平。

　　我们现在结算的项目是前两年市场上行的时候主要的结算，所以明年的毛利会有一定程度的下降，这是必然的趋势。但是，距离到明后年还有很长时间，所以公司仍然会坚持有盈利的增长，有回款的销售，我们仍然会保持盈利，实现稳步增长，同时又实现良好的现金回收。

　　现场提问：可不可以说因为你们中期的毛利率是46%，未来四五年你们的毛利率不可能再回到40%多的水平？

　　吴亚军：我们现在的预测是，肯定不能估计市场会回到2009年、2010年销售好情形的状态。但是，我们看到一个特征：在明年结算管道的毛利率肯定会降低，因为过去的降价和业态，包括我们刚需类产品进入结算管道，导致毛利率下降。

　　但是，2014年、2015年以后会慢慢回升，尤其是2015年开始，我们的租赁物业对毛利的贡献开始明显起来了，现在比例偏低。但是，那个时候的比例会增长，所以那个时候对整个毛利率会有贡献。

　　邵明晓：这一轮拿的土地毛利率相对可以，对2014年的毛利提升是有贡献的。

　　吴亚军：所以，现在买的地会在2014年、2015进入结算通道，到时毛利率会很高。另外，我们2015年的出租物业的利润会上来，还会进一步提高。

　　现场提问：你们预期中央政府政策趋势怎么走？有没有一些利好的政策出台？

　　吴亚军：关于中央政府的政策，我觉得目前不能期待会出台新的政策，或者放松，或者从紧，政策是比较难以预测的。我们作为企业来讲，按照波动的、不确定、有风险的市场去小心判断，小心操作。我们基本上是这样的安排，同时留有余地，这是我们的对策。

　　我们不能假设政策更好，虽然我们期待更好。留有余地就是财务的余地，如果不行，我们手里有钱就好办。不好的时候反正我手里有钱，我有余地就好办。如果你的负债率已经很高，手里又没钱，很乐观，这个时候一旦不好对企业来讲就比较悲剧。

　　现场提问：很多人认为未来几年政策不可能放松，也不可能有新的政策出来，但是整个经营环境不太好，很多企业都考虑走出去或者重新制定策略，龙湖上半年完成销售目标45%，如果下半年销售环境不是太好，你们会怎么应对？

　　吴亚军：行业未来不好并不等于这个行业就会消亡或者出现大的问题，我觉得好的公司会进一步扩大他的份额，或者由于他们有稳定的客户基础，有忠诚的客户为他推销，这个时候公司在市场上收获也是有可能的。

　　龙湖的策略是坚持以客户为导向，提高我们的客户品质和忠诚度，通过提高我们的品质和服务来提高客户忠诚度，保持我们在市场的竞争力。第二，长期来讲，我们增持物业可以保证我们利润有稳定的来源，事实上我们已经看到了这种可能。

　　所以，我们对这个市场还是有信心的，有清晰的策略，管理层共识也是比较一致的。目前，我们走出去到国外投资的打算。