龙湖72亿元补仓杭州TOD 滨江或将再添一座天街

　　杭州或将再添一座龙湖天街。

　　5月26日，被搁置开发长达十年之久的滨康综合体地块（原滨康综合体（1）（2）地块）成功入市，竞得人正是龙湖，成交金额71.89亿元，成交楼面价近2万元/平方米，较十年前已翻了三倍。

　　72亿元的价格在杭州土拍中算不上显眼。进入2020年以来，多城土拍市场迅速升温，百亿、两百亿门槛一路攀升，仅在杭州，新年首拍便已收金131亿元，4月主城区更是揽金135亿元。

　　市场关注的是滨江区是否再添一座购物中心，业内关注的是这宗地终于结束了十年蹉跎。

　　早在2010年，滨江地铁投资有限公司以25.7亿元的总价竞得杭政储出[2010]26号滨康综合体（1）地块，成交楼面价6851元/平方米，却一直未正式开工建设。直到2019年，杭州市规划和自然资源局对该地块进行回收，且合并了滨康综合体（2）地块，同时对地块规划进行了调整。

　　根据早期规划，滨康综合体由新汽车南站、五星级酒店及商务办公区、住宅及商业区组成。之后，新汽车南站被挪出滨康综合体内，落址滨江西部的浦沿地区。

　　至此，滨康综合体的规划落定，将建设成不大于21万平方米的住宅，其中10%配建公租房，商业部分须建设3.5万平方米的五星级酒店+5万平方米的购物中心+6.5万平方米的写字楼。

　　72亿补仓杭州TOD

　　对于本次成交地块的建设计划，龙湖方面并没有正面回应，是否将用于建设杭州滨江区第二座龙湖天街项目。

　　公开资料显示，该地块为商住用地，土地面积10.8万平方米，总建面36.02万平方米，容积率3.33，建筑高度220米，出让起始价66.7亿元，起始楼面价1.85万元/平方米，新房限价5.15万元/平方米（含装修4500元），为滨江区首宗新房限价突破5万元/平方米的地块。

　　竞拍的过程虽然耗时约两个半小时，但龙湖还是在53轮举牌中笑到了最后。相关人士向观点地产新媒体透露，滨康综合体地块属于公司近年来重点发力的TOD项目，业态包含酒店、购物中心、写字楼等多业态，属于非纯住宅项目。

　　龙湖对TOD项目的喜爱十分明显。在其已开业或正在建设的商业中，有超过70座是轨交上盖，如成都龙湖西宸天街。

　　在今年4月，龙湖还联合金地拿下了东莞茶山镇站前路地块，以底价32.13亿元成交。该项目占地面积13.97万平方米，总建筑面积44.28万平方米，需自持宗地商业建筑面积10万平方米，未来将打造成集商业、住宅、写字楼为一体的大型TOD综合体。

　　聚焦到杭州市场，据观点地产新媒体此前报道，龙湖上一次在杭州拿地是在2019年4月，同样是商住用地、TOD项目。

　　彼项目位于杭州市铁路萧山站综合交通枢纽区A-47-2地块，成交总价13.54亿元、楼面价1.94万元/平方米，地上建筑面积为6.97万平方米，同时代建绿地1.41万平方米、配建面积为2788平方米的公租房。对此，龙湖则明确表示，并非天街项目。

　　截至2019年底，龙湖在杭州已开业6座龙湖天街，在全国开业31座龙湖天街，TOD项目已达20个。

　　龙湖天街“慢跑”

　　龙湖集团副总裁李楠曾于2019年龙湖商业谢忱晚宴上公开指出：“今明两年，龙湖商业将以平均每年新开业超过10家购物中心的速度持续发展，到2020年，累计开业商场数量将超过50家。”

　　日历翻至5月底，2020年已行过近半，龙湖离这一目标还差11座。如需达标，下半年将必须发力。对此，据龙湖消息，今年下半年的商业项目将集中在重庆、成都、西安、济南、苏州、南京等城市。

　　据观点地产新媒体获悉，龙湖目前拥有“天街”“星悦荟”“家悦荟”三个购物中心品牌，天街为31个，星悦荟为8个，家悦荟为1个，已开业建筑面积为377万平方米。

　　其中，天街定位为都市型购物中心，一直是龙湖商业发展的重点。其项目数量占比约79.5%，建筑面积占比约93%，占据绝对的数量和体量优势，并围绕一二线城市进行布局，以重庆、成都、杭州等新一线城市为主。

　　在杭州的六座天街中，已开业建筑面积达70万平方米，在建面积41万平方米。金沙龙湖天街开业最早，至今已运营近5年；而大江东天街体量最大，总建面达40万平方米，计划将于2021年开业。

来源：官网及公开资料，观点指数整理

　　截止目前，西湖区、江干区已各自进驻2座龙湖天街，滨江区与萧山区各1座。如本次滨康综合体顺利打造为天街项目，将成为杭州的第七座、滨江区的第二座龙湖天街。

　　据观点指数统计，自2011年起，龙湖就表示每年将销售回款10%以内的资金投入商业运营，以保证商业的稳健发展。

　　于2019年，龙湖购物中心租金收入47.5亿元，销售额267亿元，同比增长25%；全年平均日客流量达154万人次，同比增长23%，主要由旗下天街项目贡献。

　　而对比恒隆、大悦城等商业项目，可以发现，在保持扩张速度的同时，如何提升租金收入、打造标杆项目，依然是龙湖未来的努力方向。

　　仍以天街项目为例，恒隆广场和大悦城的项目数量少于天街，但单体项目租金收入远超天街。其中，上海恒隆广场租金收入最高，近17亿元，西单大悦城租金收入破7亿元，而龙湖商业仅有重庆北城天街租金收入突破5亿元，项目大多租金收入在3亿元以下。

　　租金收入增长与出租率方面，龙湖已开业天街项目的平均租金增长率为32.8%，平均出租率高达98.5%，最高100%、最低94.4%，整体而言优于恒隆广场和大悦城。

　　“工欲善其事，必先利其器”。受新冠肺炎疫情冲击，国内商业在一季度期间经历了一段漫长的闭店、限流、免租时期。而在五一小长假期间，龙湖商业总客流量已恢复到去年九成水平，环比增长40%。同期，龙湖商业总销售额同比提升近20%。

　　对于如何弥补失去的一季度业绩，相关人士透露，龙湖商业接下来将在39座天街同时举行联动营销活动，即66天街欢抢节。