龙湖72亿元补仓杭州TOD 滨江或将再添一座天街

观点地产网 何凯玲   2020-05-27 10:09
核心提示:5月26日,龙湖以72亿拿下杭州滨康综合体地块,需建5万㎡购物中心。有人猜测,龙湖或将在此打造杭州第7座、滨江第2座天街,龙湖未对此回应。

  杭州或将再添一座龙湖天街。

  5月26日,被搁置开发长达十年之久的滨康综合体地块(原滨康综合体(1)(2)地块)成功入市,竞得人正是龙湖,成交金额71.89亿元,成交楼面价近2万元/平方米,较十年前已翻了三倍。

  72亿元的价格在杭州土拍中算不上显眼。进入2020年以来,多城土拍市场迅速升温,百亿、两百亿门槛一路攀升,仅在杭州,新年首拍便已收金131亿元,4月主城区更是揽金135亿元。

  市场关注的是滨江区是否再添一座购物中心,业内关注的是这宗地终于结束了十年蹉跎。

  早在2010年,滨江地铁投资有限公司以25.7亿元的总价竞得杭政储出[2010]26号滨康综合体(1)地块,成交楼面价6851元/平方米,却一直未正式开工建设。直到2019年,杭州市规划和自然资源局对该地块进行回收,且合并了滨康综合体(2)地块,同时对地块规划进行了调整。

  根据早期规划,滨康综合体由新汽车南站、五星级酒店及商务办公区、住宅及商业区组成。之后,新汽车南站被挪出滨康综合体内,落址滨江西部的浦沿地区。

  至此,滨康综合体的规划落定,将建设成不大于21万平方米的住宅,其中10%配建公租房,商业部分须建设3.5万平方米的五星级酒店+5万平方米的购物中心+6.5万平方米的写字楼。

  72亿补仓杭州TOD

  对于本次成交地块的建设计划,龙湖方面并没有正面回应,是否将用于建设杭州滨江区第二座龙湖天街项目。

  公开资料显示,该地块为商住用地,土地面积10.8万平方米,总建面36.02万平方米,容积率3.33,建筑高度220米,出让起始价66.7亿元,起始楼面价1.85万元/平方米,新房限价5.15万元/平方米(含装修4500元),为滨江区首宗新房限价突破5万元/平方米的地块。

  竞拍的过程虽然耗时约两个半小时,但龙湖还是在53轮举牌中笑到了最后。相关人士向观点地产新媒体透露,滨康综合体地块属于公司近年来重点发力的TOD项目,业态包含酒店、购物中心、写字楼等多业态,属于非纯住宅项目。

  龙湖对TOD项目的喜爱十分明显。在其已开业或正在建设的商业中,有超过70座是轨交上盖,如成都龙湖西宸天街。

  在今年4月,龙湖还联合金地拿下了东莞茶山镇站前路地块,以底价32.13亿元成交。该项目占地面积13.97万平方米,总建筑面积44.28万平方米,需自持宗地商业建筑面积10万平方米,未来将打造成集商业、住宅、写字楼为一体的大型TOD综合体。

  聚焦到杭州市场,据观点地产新媒体此前报道,龙湖上一次在杭州拿地是在2019年4月,同样是商住用地、TOD项目。

  彼项目位于杭州市铁路萧山站综合交通枢纽区A-47-2地块,成交总价13.54亿元、楼面价1.94万元/平方米,地上建筑面积为6.97万平方米,同时代建绿地1.41万平方米、配建面积为2788平方米的公租房。对此,龙湖则明确表示,并非天街项目。

  截至2019年底,龙湖在杭州已开业6座龙湖天街,在全国开业31座龙湖天街,TOD项目已达20个。

  龙湖天街“慢跑”

  龙湖集团副总裁李楠曾于2019年龙湖商业谢忱晚宴上公开指出:“今明两年,龙湖商业将以平均每年新开业超过10家购物中心的速度持续发展,到2020年,累计开业商场数量将超过50家。”

  日历翻至5月底,2020年已行过近半,龙湖离这一目标还差11座。如需达标,下半年将必须发力。对此,据龙湖消息,今年下半年的商业项目将集中在重庆、成都、西安、济南、苏州、南京等城市。

  据观点地产新媒体获悉,龙湖目前拥有“天街”“星悦荟”“家悦荟”三个购物中心品牌,天街为31个,星悦荟为8个,家悦荟为1个,已开业建筑面积为377万平方米。

  其中,天街定位为都市型购物中心,一直是龙湖商业发展的重点。其项目数量占比约79.5%,建筑面积占比约93%,占据绝对的数量和体量优势,并围绕一二线城市进行布局,以重庆、成都、杭州等新一线城市为主。

  在杭州的六座天街中,已开业建筑面积达70万平方米,在建面积41万平方米。金沙龙湖天街开业最早,至今已运营近5年;而大江东天街体量最大,总建面达40万平方米,计划将于2021年开业。

来源:官网及公开资料,观点指数整理

  截止目前,西湖区、江干区已各自进驻2座龙湖天街,滨江区与萧山区各1座。如本次滨康综合体顺利打造为天街项目,将成为杭州的第七座、滨江区的第二座龙湖天街。

  据观点指数统计,自2011年起,龙湖就表示每年将销售回款10%以内的资金投入商业运营,以保证商业的稳健发展。

  于2019年,龙湖购物中心租金收入47.5亿元,销售额267亿元,同比增长25%;全年平均日客流量达154万人次,同比增长23%,主要由旗下天街项目贡献。

  而对比恒隆、大悦城等商业项目,可以发现,在保持扩张速度的同时,如何提升租金收入、打造标杆项目,依然是龙湖未来的努力方向。

  仍以天街项目为例,恒隆广场和大悦城的项目数量少于天街,但单体项目租金收入远超天街。其中,上海恒隆广场租金收入最高,近17亿元,西单大悦城租金收入破7亿元,而龙湖商业仅有重庆北城天街租金收入突破5亿元,项目大多租金收入在3亿元以下。

  租金收入增长与出租率方面,龙湖已开业天街项目的平均租金增长率为32.8%,平均出租率高达98.5%,最高100%、最低94.4%,整体而言优于恒隆广场和大悦城。

  “工欲善其事,必先利其器”。受新冠肺炎疫情冲击,国内商业在一季度期间经历了一段漫长的闭店、限流、免租时期。而在五一小长假期间,龙湖商业总客流量已恢复到去年九成水平,环比增长40%。同期,龙湖商业总销售额同比提升近20%。

  对于如何弥补失去的一季度业绩,相关人士透露,龙湖商业接下来将在39座天街同时举行联动营销活动,即66天街欢抢节。

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