武汉商业地产前景广阔 专业运营是成功的关键

　　有人说：21世纪的前10年是住宅的黄金十年，第二个10年则是商业地产的黄金十年。随着政府从各个方面加大了对房地产市场的调控力度，没有限购限贷政策的二、三线商业地产的发展可谓如火如荼，二三线城市也渐渐成为大家寄予厚望的商业地产下一片蓝海。据2011年底数据统计，武汉市商业营业面积超过3000平方米的卖场就已经达到146个。

　　市场高速发展的同时，泡沫似乎难以避免。武汉商业地产后市如何？成功的商业项目必须包含哪些要素？带着这些问题，我们对武汉竹叶山集团企业研究中心总监谈毅先生进行了专访，希望他的专业解读，能够为广大投资者进行市场投资时提供参考。

　　武汉竹叶山集团企业研究中心总监谈毅

　　问：众所周知，住宅限购以来，武汉商业地产发展开始步入“快车道”，综合体、专业市场等商业项目遍地开花，市场一度供销两旺。但随着投资者趋向理性，从成交来看，市场有降温趋势。您觉得商业地产后市如何？

　　谈毅：随着武汉冲刺国家中心城市的战略实施，商业地产也将进入新的“黄金期”。同时，武汉被誉为中部购物之都，居民消费力强也令其他中部省市羡慕。

　　由于受住宅限购、股市低迷、经济不景气等大环境影响，一般性来讲，老百姓的投资渠道很窄；不受限制的武汉商业地产供销两旺也在预期之中。目前中心城区城市综合体遍地开花，郊区专业市场蜂拥而上，但是也应该看到，在销售火爆的同时，商业地产市场也将会存在新的危机。

　　首先，商业同质化严重。商业综合体千篇一律，导致资源重叠和浪费严重；其次，专业市场恶性竞争，相互攻击、拆台；建设重复、定位模糊、招商困境重重等现存问题，也必须引起相关部门和行业重视。

　　不过从长远城市发展角度看，个人认为武汉商业地产未来前景较好，因为毕竟市场空缺很大。

　　问：通过分析供应数据可以发现，今年以来，大量社区底商，也就是所谓街铺，开始集中入市，引发市场关注。站在投资者的角度，您觉得这类产品前景如何？

　　谈毅：古希腊哲人亚里士多德说：“人们为了活着而聚集到城市，为了生活得更美好而居留于城市。”城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。在空间形态上整合土地功能，集约化开发，立体复合了城市的各种功能，不但复兴了城市的街区，而且激活了城市的空间形态，使之充满活力和魅力；

　　武汉专业市场，像老牌的汉正街、汉西、白沙洲等专业市场和新生代如汉口北市场群、竹叶山市场群等，在武汉投资更倾向于专业市场群投资，汉正街永远是投资者的范例，汉口北市场群商铺销售火爆就说明一切。

　　街铺，也就是传统意义上的门面。在武汉属稀缺品，特别是武汉新的限商条例即将出台，往后看，城市主干道将街铺难求。

　　问：此前不少毫无经验的开发商被迫进入商业开发领域，失败的案例已经大量出现。您觉得一个商业项目要良性发展，需要包含哪些基本要素？

　　谈毅：因为商业地产有利可图，加上商业地产不限购、不限贷等政策，促使大量开发商进入商业地产领域，可谓是半路出家者多，真正懂商业运营的很少。商业地产开发不是简单的地产操作，更多的是商业运营。

　　众所皆知，商业需要招商、培育、运营，武汉城区商业地产项目很多，做得好的却不多，在汉口核心区，天价铺租金颗粒无收的案例大有所在，这取决于开发商的理念问题，不要把商业都当做聚宝盆，关键看你的项目是求回笼资金、短期牟利，还是想要做大做强。

　　当然，从行业长远发展角度看，建议商业地产项目从立项、报批起，政府应严格监督，开发商必须要有有效地商家资源、品牌影响力和资金实力，否则不排除大量商业烂尾楼的出现。

　　人物背景介绍：

　　谈毅，武汉竹叶山集团企业研究中心总监。

　　竹叶山集团股份有限公司是全国第一家城中村改制企业，媒体曝光度并不高。在陈志福董事长的带领下，竹叶山集团已完成了三次大跨越，率先建设起华中第一大汽车市场、华中第一大佐料家禽市场、华中第一大钢材市场、全国第一家由农民建设的华中国际博览中心，在全国率先推行“农民变居民、村民变股东”实践，为我国农村体制改革、城中村改造、新农村建设探索提出了新思路和解决办法。

　　竹叶山集团各大专业市场现以平均每年培养5位亿万富翁，20位千万富翁，近百位百万富翁的速度，将一大批普通创业者扶持成为华中地区的行业领头人。 到目前为止，仅竹叶山中环商贸城钢材和副食调料两大专业市场就有近百位百万富翁。

　　未来几年，集团也将加快地产项目的开发速度，其中华中国际广场（原竹叶山汽车市场）项目将建设大型城市综合体，占地规模2100亩的襄阳竹叶山农产品交易中心项目也将上马，竹叶山集团励志成为中国专业产业地产的领跑者。