商业地产酒店业频撤牌 成本预算、回报业绩等矛盾层出不穷

　　上海，恒丰路500号，有一家漂亮的豪华酒店，这是上海耀达房地产开发有限公司数年前为“迎娶新娘”洲际品牌而豪掷15亿元量身打造的，可惜“婚后”的生活并不理想，合作2年多后，洲际酒店（需求面积:30000-50000平方米）集团日前宣布，从本月起不再管理上海浦西洲际酒店。

　　这并非洲际第一次发生撤牌事件，也不是酒店业第一次发生类似风波。此前，三亚华宇与洲际撤牌纠纷、上海丽晶酒店的撤牌、兴荣豪廷撤牌、丽致酒店撤牌等似乎使酒店业主方与管理方的矛盾在这几年变得频繁而凸显。

　　在业主方投资建设、管理方经营的模式下，双方围绕着合同、成本预算、回报业绩等的矛盾层出不穷，也成为高端酒店业主和管理双方“互踩地雷”的“高危区”。

　　互相认识欠缺

　　把业主和管理双方比喻成一对夫妻实在很有借鉴意义。一对男女从互相认识到结婚，需要一个恋爱的过程，从互相了解来判断是否适合很重要，假如选择错误就会为今后的“离婚”埋下隐患。

　　酒店也是一样。

　　“每个豪华酒店品牌都有自己不同的内涵与定位，以喜达屋酒店集团为例，其麾下在华项目基本都是五星级定位，但各个品牌之间有所差异化，比如皇家艾美标榜奢华、喜来登强调商务标准五星级、威斯汀更蕴含个性化。不同的定位意味着并不是每个物业都适合，但在业主方实际选择五星级酒店品牌的过程中，他们并非十分了解所有的品牌定位，似乎只要是五星级即可，在一些缺乏专业度的业主看来，希尔顿和喜来登是没有区别的。假如不适配的业主和品牌结合了，那就给今后引发矛盾埋下"定时炸弹"。此番撤牌的浦西洲际酒店就是个一开始就定错品牌的项目，那么奢华的酒店大堂人来人往，居然还有周边居民在门口乘凉。”华美首席知识专家赵焕焱指出。

　　“业内还有出于拉动地方经济需要而强行植入豪华品牌，我们坚决不会要那种品牌与物业不适配的项目，所以我们不追求数量，而追求质量和定位精准。”凯悦酒店集团副总裁夏农透露。

　　但有时酒店管理方会遭遇难题，雅高国际酒店集团大中华区执行董事汤家骥提出，假如管理方是与一个大业主签了一揽子大单，于是就要跟着地产商在新开商业项目中行走，市场上就会无奈地出现不适配项目。

　　不过更多时候是业主方盲目投资，酒店管理方为加速扩大规模而双方“自愿闪婚”。不少业主方并不了解各个品牌之间的差异，只要是五星级都签，而管理方则明知选址、物业有问题，但为贴上自家招牌也频频签约，于是一段不适配的“婚姻”开始了。

　　经济矛盾凸显

　　会让投资方恼怒的第一个“雷点”通常是投资。

　　“你知道业主方得烧多少钱？一个五星级酒店的投资起码10亿元以上，内部几乎都要全进口设备，还要高价买入一些只能看不能用的摆设来凸显品牌尊贵定位。所有员工的薪水都由业主方负担，最贵的要数那些外籍总经理，不仅个人薪水高，假如其将家属带在身边则还要支付其子女学费、生活费等，开销高到难以想象。”曾与卡尔森麾下顶级品牌有过合作的一位业主告诉记者，于是业主方与管理方第一个矛盾点就会在成本支出方面产生，管理方总希望更符合品牌奢华定位而加大投入，业主方则会对自己的真金白银控制，双方往往会展开拉锯战。

　　“所有的建设成本、折旧等都是业主成本，与管理方无关。或许因为轻资产模式，故而管理方在经营中会出现不爱护固定设备、固定资产流失严重等问题，我们一套德国进口的厨房设备照理来说至少可用10多年，现在才2年就报废了。”被卷入浦西洲际酒店撤牌风波的上海耀达房地产业主代表透露。

　　有报道称，与洲际产生撤牌纠纷的三亚华宇指出，洲际不重视业主的资产，其一套价值300万元的空调设备，在更换冷媒时，管理方用400元的三无产品代替原本应是1500元一罐的原装产品，造成空调设备基本报废。

　　在业主方的真金白银大量消耗时，其开始将业绩指标压向管理方。但市场根本没有想象中美好，STRGlobal一份以中国市场中高端酒店为调查样本的最新报告显示，今年1~7月，酒店平均入住率仅59.9%，同比下滑。而亚太区未来3~5年仍有56%新酒店项目集中在中国，这会给市场带来更大的竞争压力。

　　压力之下，入住率下降、部分销售能力弱的酒店房价也大降，当初丽致被撤换的一大原因就是其将千元一夜级别的五星级酒店客房价格“贱卖”到几百元一夜，甚至还接待低价旅行团，让业绩大大受挫。

　　“我们酒店也是同样遭遇一度被以500元~600多元/间/夜价格贱卖，入住率平均不到50%，最低时只有10%多。”耀达房地产业主代表表示。

　　然而，管理方也颇感委屈，一位在外资酒店集团工作5年的管理人员表示，市场竞争激烈，销售难度肯定加大，管理方也已动用了自己的全球订房系统和品牌效应拉动入住率，但有时业主方会过多干预经营甚至客房定价，这让管理方很为难。国际酒店集团基本都有自己的会员体系，这些忠诚客户对酒店很重要，可有时需针对会员做一些优惠活动，可惜这类活动会被业主认为是做低房价的劣迹而不愿支持。

　　于是为保障业主方利益，在合约中有时会有制约管理方的差额条款。上海耀达房地产出示的合约资料中显示：自开业后第19个月起，若在任何连续两个完整营业年度中，任何实际营业年度的年度总营业毛利润低于相应年度的年度经营预算中所载经批准的年度预算之总营业毛利润的85%，管理人未就相关差额年度向银行账户补足该差额年度的实际总营业毛利润，与该差额年度的年度经营预算中所载的经批准的年度预算之总营业毛利润的85%之间的差额，则业主可终止合同。

　　上述条款简单来说，即管理方洲际假如业绩不达标则需向业主方支付一定的差额补偿，业主方计算出的这笔款项高达数千万元，这也是导致业主和管理双方矛盾激化的因素之一。

　　文化融合难题

　　除了物质矛盾，人文矛盾也很凸显。

　　“一般来说，一家高端酒店的总经理或高级管理人员都是外籍人士，总经理更是管理方指派的，可是并非所有的外籍高管都了解中国市场，水土不服成为通病。撤牌风波的两位主角浦西洲际和三亚华宇的酒店总经理都是频繁更换，前者2年更换4位，后者6年更换了6位。

　　扩张过快的结果是，偏远地区或不具潜力的酒店项目难以招到好的管理者，这些对中国市场缺乏本土化管理意识的高管也时常让业主方很恼火。”赵焕焱分析。

　　长期研究酒店法律事务的大成律师事务所合伙人张剑指出，中方业主方与外方管理方的文化背景和处理方式往往大相径庭，双方在日常合作中常常会出现理念不合。

　　“中国业主方会更注重人情方式，比如吃饭、电话沟通等，而外资管理方则很难理解为何双方要频频吃饭，管理方认为假如有公务则应该通过电子邮件或其他书面形式沟通，甚至一旦有重大纠纷，双方都应该以律师函或法律途径处理，但这些在中国业主方看来实在太不近人情了。”张剑分析，由于西方社会对于契约的重视以及法律意识强，所以在签约初期会将大量条款写入合同，这让业主方感到外资管理方太强势，难以接受。但相反的一面是，在执行中，往往有些“掌钱”的业主方又将管理方逼到弱势地位，于是矛盾又会产生。

　　因此，搭建一个好的沟通桥梁，向管理方派出善于沟通的业主方代表成为不少法律界人士提出的解决之道。但记者多方采访后获悉，尽管业主方都会派驻代表在酒店，可很多时候依旧因双方理念不合，并代表各自利益而难以沟通。

　　时间事件

　　2009年年初由于业绩不尽如人意、入住率和房价双低、管理混乱等问题，仕格维丽致大酒店业主方包括上海置业有限公司、长城资产和上海住宅产业有限公司撤换丽致品牌，交由雅高接管

　　2009年年初由于双方理念不同、业绩等问题，上海龙之梦丽晶酒店撤牌，业主方长峰房地产自行管理

　　2009年年初由于业绩较差、入住率较低，兴荣豪廷大酒店与管理方豪生分手

　　2011年年初万豪酒店不再对北京金域万豪酒店输出管理

　　2011年年内北京丽都假日酒店、深圳威尼斯皇冠假日酒店、武汉天安假日酒店三家酒店与洲际终止合同

　　2011年8月由于对管理和业绩不满，海南亚龙湾华宇皇冠假日酒店业主方三亚华宇终止与洲际集团合作，自己接管经营

　　2011年8月由于管理意见分歧，东莞富盈假日酒店与洲际结束合作，并将更名为东莞石碣富盈雅高美爵酒店

　　 2012年9月业主方上海耀达房地产对管理方洲际的业绩与管理不满，管理方则认为业主方拖欠管理费，洲际酒店表示自2012年9月1日零时起，停止对原上海浦西洲际酒店的管理。