华润置地拿地逻辑：母公司“孵化战略”扶植 资金不是问题

　　就在8月底到9月初的15天内，房地产央企代表华润置地一口气斥资61亿元在深圳、武汉、西安、温州和成都五个城市拿下近53万平方米地块，引发外界猜测。对此华润置地表示，多处拿地不过是巧合，买地仍以稳健为主，但资金不是问题。有母公司华润集团的“孵化战略”扶植，再加上央企天然的融资优势保驾护航，让华润置地敢于“不差钱”，在严苛的房地产调控中几乎算得上坐等收钱。

　　华润置地拿地逻辑：资金不是问题

　　近期全国土地市场骤然升温，8月份以来，地产龙头万科已经斥资百亿元在全国拿地。而央企地产公司代表华润置地也不遑多让，在9月7日，在多轮竞价后，华润击败万科和保利，以10.84亿的价格拿到了成都锦江区的一块住宅用地，溢价近4成。而这也只是其连续拿地的其中一例而已。

　　就在8月底到9月初的15天内，华润一口气在深圳、武汉、西安、温州和成都五个城市拿下总面积将近53万平方米的地块，这花了他们约61亿元。

　　在中央不断强调坚持房地产调控不动摇的背景下，作为房地产央企代表的华润置地如此集中的拿地动作，是否意味着华润高度看好后市？抄底土地市场是否意味着楼市谷底已现？

　　对此华润置地以面粉比喻土地说来解释其拿地的逻辑：华润置地副总裁谢骥表示，不会因为面粉便宜而多买，也不会因为面粉过贵而不买。华润置地的买地策略一直是均衡投资，很难说四季度一定会拿很多地，或不拿地，会选择稳健地伺机而动。相比之下，资金倒不是主要考虑的方面。

　　一个伺机而动，一个资金不是问题，将房地产央企代表的拿地逻辑勾勒出来。业内外对土地市场升温的判断从地方政府释放的信号中可以很容易察觉出来，所以伺机而动并没什么值得大书特书。

　　而在在房地产调控日益严格的今天，房地产企业能够拿到资金的方式极为有限，而像浙江绿城等一批此前非常激进的民营房地产商已经缴械宣布不再拿地，华润能够如此豪爽地拿地实属业内少有。

　　比起万科这样的地产公司，华润置地的优势更为得天独厚，背靠着母公司华润集团，定向增发注入母公司资产，形成所谓“母公司孵化战略”模式；再以央企身份获得大量成本相对较低且平稳的银行贷款用以融资，并凭此继续扩张。两相作用之下，华润置地几乎是坐地数钱。

　　母公司华润集团栽树 华润置地摘果

　　要说华润置地，得首先了解其母公司华润集团。华润集团目前已发展成为中国内地和香港最具实力的多元化控股企业之一，2011年华润集团营业额3365亿港元，利润总额358亿港元，总资产7644亿港元。主营业务包括日用消费品制造与分销、地产及相关行业、基础设施及公用事业三块领域。

　　据统计，3年来华润集团已经向华润置地注入170亿元资产，并助推华润置地完成多次融资。而其“母公司孵化战略”模式，更让华润置地在最近几年的地产调控中反而越做越大。

　　日前据媒体报道，润置地计划于今年内再向母公司收购资产，当中包括南宁华润中心及万象城项目，估计涉及金额约20亿港元。据了解，南宁万象城已于9月1日正式开业，出租率接近100%，被称为广西最大的一站式购物中心，建筑面积约27.4万平米。市场预计该项目一年租金收入将超过1.5亿元，如果能够在年内注入上市公司，则上市公司可实时获得租金收益。

　　这相当于华润集团先把万象城培育起来，之后的果实让华润置地来收获，遇到这样好的母公司，华润置地只有偷着笑了。这就是华润集团推行的“孵化战略”。

　　所谓的“孵化战略”，就是让一些土地先期由集团购买和持有，等到项目比较成熟时再按照市场价格注入上市公司。近三年来，华润集团先后将170亿港元资产注入华润置地，其中包括迅领投资控股公司以及其他四个已经处于预售或即将开盘的房地产项目。

　　偷着笑的是华润置地，面临风险的则是其他股东们。如果资产注入是以发行新股方式进行，则其担心折让情况不理想，由此会变相摊薄股东权益。

　　华润集团对华润置地的支持还不止如此。华润集团旗下的几大产业关联度较高，如房地产、燃气、电力、水泥、消费等，当华润选择进入一个城市时，往往是几大产业一起进入，这对于地方政府，有着巨大的吸引力。而对于竞争对手而言，只有落荒而逃的份了。

　　银行大开绿灯 超低成本融资惹人羡

　　虽然有了母公司的强势注资，但华润置地的资金压力并没有谢骥言谈中的那么轻松，华润要想持有大量经营性物业，仍然会面临资金难题。

　　不过这显然不需要华润置地过多担心。华润集团的央企背景也使得它的融资成本极低，华润置地公司主席王印年初就表示，公司目前的融资成本只有3.6%，这些都是其他地产公司难以拥有的优势，就连万达这样的商业地产巨擘也难以望其项背。>>万达嗅出盛世危机

　　华润置地显然不属于那种有便宜不占的公司。华润置地从去年开始便已频频通过银行贷款及发行债券的方式融资，据不完全统计，仅2011年全年，华润置地的融资规模就超过200亿港元。从今年年初至今，华润置地又已至少7次通过银行贷款的形式获得将近百亿港元的融资。

　　在地方政府对卖地更严谨及激烈的竞争下，相信即使资产负债表强大的发展商，要收购优质项目亦有困难，更别说潘石屹、宋卫平这些开发商，而频频获得银行授信的华润置地显得颇为特殊。

　　华润置地在融资方面的优势无可比拟，第一是央企的背景优势，第二是依托母公司的信用与金融优势，第三是商业模式优势。当然，其商业模式与其融资渠道畅通密不可分。

　　侧卧之塌岂容他人酣眠，在今年1月至8月，华润累计的合约销售额达338.7亿元，同比上升69.1%，这个增速在去年销售额前十名的地产公司里头排在了第一位，万宝招金皆为浮云。

　　结语

　　当央企房地产公司既有航母级母公司毫无保留地支持，又把持了银行贷款渠道，这就是一个央企房地产公司的逻辑：资金，不是问题。然而，我们的央企如果只能靠这样的方法在市场上竞争，无论是对其他企业还是市场本身来说，都不是件合理而健康的事情。