武汉凯德置业深耕10年 布局三镇共4个项目已水落石出

　　9月28日，凯德广场武胜开业。该广场位于武胜路西南角，紧邻江汉一桥，是连接武汉三镇的交通枢纽重地，对面即老牌新华书店，根据硚口区政府的十二五规划，武胜路新华书店拆除后，将在原址建武胜国际文化城，整体提升武胜路区域价值，而凯德广场的东家——凯德商用则在此处打造一个体量高达13万方的时尚潮流购物中心。

　　据笔者了解凯德广场地块原本并非属于凯德，而凯德也是亚洲最大房地产公司之一，我们此次一同了解凯德在武汉布局之路。

　　凯德，93年并购民众乐园

　　从广场外部我们可以了解凯德广场武胜东家为凯德商用，而凯德商用的商家则是凯德中国，凯德中国是新加坡嘉德置地集团在华投资业务的统称，它包括凯德置地（中国）投资有限公司、凯德商用和雅诗阁中国三大业务单位以及其涉及的房地产金融业务，由嘉德中国常务委员会协调管理。

　　武胜路凯德广场为凯德商用管理，而该项目并非凯德商用进入武汉第一个项目，民众乐园是凯德商用进入武汉的第一个项目，当然凯德商仅仅只是民众乐园第四任东家。

　　93年，民众乐园与新加坡亮阁（现地属于雅诗阁集团）合作建设新民众乐园，更名为“新民众乐园”。相继投入3亿多元，大规模改造、扩建，将民众乐园以大型文化消费为主的娱乐场所转型为综合购物娱乐中心。

　　2011年6月，凯德商用花费4亿元从同一集团的新加坡雅诗阁首重买来新民众乐园100%股份，更名为“凯德民众乐园”。新的凯德民众乐园总建筑面积为4万余平米，以经营服装、饰品类为主，集购物、娱乐、休闲为一体的时尚购物中心。

　　武胜路地块几经易主

　　从所有媒体来源看来，如果说民众乐园似乎是凯德进入武汉的第一步，那么武胜路地块为凯德布局武汉第二步。

　　从土地交易中心数据显示，凯德武胜路地块详情如下：

　　数据显示，该地块被武汉广信联置业有限公司购入，交易日期为2004年2月25日。然而武胜路地块转手之路并非如此顺利，随后武汉广信联将其转手给北京华联湖北公司，北京华联随后改变其战略，不欲继续扩张武汉区域布局，转而计划开拓湖北二级市场，因此在2006年将武胜路地块转手于凯德置地。

　　地块虽然于2006年由华联转手于凯德，然而凯德并没有如预期在2年内开建，有业内人士称：凯德在等对面新华路地块的“落锤”……这一等便是5年，2011年，凯德武胜路地块开始动工，经过1年时间，凯德广场武胜店终于赶在2012年国庆前亮相。

　　由此可见，凯德武胜路地块的成长历程是：湖北广信—北京华联—凯德置地。

　　从凯德中国整个布局发展来看，使用3种市场拓展模式：1、收购已有项目；2、参股当地成熟公司；3、招拍挂获取土地。从网上一份统计数据来看，凯德中国3种市场拓展模式中，收购已有项目占据绝对主力，设计金额超过245.6亿元；其次是招拍挂获取土地，涉及金额超过75.7亿元；最后是参股当地成熟公司，涉及金额超过27.7亿元，市场开拓模式资金占比如下图所示：

　　（以上资料来源网络，统计截至日期为2010年）

　　业内有这样一句话来形容凯德：如果说万象城象个资本家在做商业地产、万达象工厂在做商业地产，太古就像艺术家在做商业地产，红星美凯龙就如同农民在做商业地产……那凯德就象金融家在做商业地产。

　　凯德武胜路地块波折不断

　　根据资料显示，凯德商用原定计划2008年动工，随后却烟消云散，不得不让人怀疑凯德是在等待某个“时机”，2010年人信正式确定入主新华书店地块，凯德广场的户外广告牌终于重新出现在人们视野中，让往来武胜路的市民知道该地块即将动工，随着时间的推移2011年招商成果也出现在广告墙上。

　　（图片摄于2010年，来源于网络）

　　多年来，武胜路商圈一直以文化产业为主，西北角上，曾经的武胜路书刊市场红遍大江南北，东南角上，自近20年前上海商城败走之后，几易其主，待家乐福进驻后，人气陡升，并引来工贸家电相随。

　　武胜路商圈虽然位于三镇“咽喉”之处，但常年以来是被人忽略的一个商圈，它背后所承载的是几个“最”，最早入住的家乐福超市、最大的新华书店、最老的花鸟市场，另外还是汉正街的负延长线，将它列入商圈的边缘地带毫不为过。

　　武汉内环、交通枢纽，这两个词可以很恰当的形容武胜路商圈。历史上这里曾有一座武圣庙，而后在清朝咸丰五年（一八五五）太平军进攻汉口时被焚毁，咸丰八年（一八五八年）重建，此处河边与对岸的渡口，旧时也称武圣庙码头。故此处成为武圣路，七十年代初期，取其同音，故更名为武胜路。

　　相对于武汉众多“骨灰级”商圈，这里并不算耀眼，为何首个外资购物中心会进驻此地？业内人士称：这个商圈的地理位置非常独特，紧贴江汉一桥，可辐射三镇，其中，凯德广场所在的硚口中西部缺乏大型商业体支撑，商业服务设施不足，凯德广场可填补此地空白。

　　基于凯德广场在武胜路商圈的贡献，对于商业业态品牌招商尤其重要，我们且来看看前期的品牌宣传，

　　武汉地区第三家i.t

　　武汉地区第六家H&M；

　　武汉地区第二家GAP；

　　武汉地区第二家UR；

　　武汉地区第N家星巴克；

　　武汉地区第一家海底捞；

　　还有武汉地区比较少见的鲜芋仙；

　　以上资源来自凯德前期宣传，从宣传品牌可以看出均属中等消费，然而以上宣传和开业有所变更，宣传中的海底捞仍然没有进驻，其实这也是海底捞第二次“晃点”武汉，早在去年海底捞曾对外宣布进驻汉街，随后因“白汤底”事件撤销，此次“爽约”凯德，不知是何缘故。

　　而i.t则在3站路的武广商圈开设了第一家，其他品牌在武汉区域并非独有或特别……从品牌招商及布局形态来看，凯德广场和菱角湖万达似乎有点血缘关系，凯德作为亚洲最大房地产商之一似乎并没有给武汉市民带来多少惊喜，因此或多或少有些失望。失望或许因为期望值太高，我们抛开这些因素，我们逐步了解商业地产业态布局及项目品牌招商、凯德广场产品定位。

　　凯德广场武胜路改变区域格局

　　从凯德广场武胜店可以得出一个结论，引进主力店为主，那为何要引入主力店？

　　引入主力店通常需要用较低廉的租金，较长的租约年限作为吸引，较低的租金递增率引进主力店，目的为了利用主力店的经营和集客能力，为购物广场带来人流，从而达到提高租金收益的目的。从布局上来看，原则是将主力店规划布局在广场相对人流较少的两端。

　　目前武汉区域商业业态规划特点，底层和高层大多规划为餐饮和知名品牌主力店，中间楼层则布置以个性、特色服装或家居用品为主。在近两年武汉商业地产调查中可以看出，餐饮业在整个商业中的重要性，因此餐饮业态占比越来越重，因此凯德广场将餐饮层层排放，目的也是希望借由餐饮来带动人流。

　　而凯德商用旗下有3个品牌：凯德广场、凯德MALL、来福士。

　　从定位来看凯德广场属于第四代商业综合体，即“城市生活休闲中心”，主要满足于年轻人的需求，因为加入了更多时下年轻人喜爱的时尚概念和元素，故定义为城市时尚休闲生活中心。

　　凯德广场并不属于百货类产品，因此和新世界、武广没有可比性。而武胜路商圈，虽然是三镇“咽喉”、交通枢纽，但长期以来缺乏大体量商业，充其量只有一个家乐福，因此严格来算武胜路地块只能算一个居住片区，并不能算作商圈，只是在近两年人信的进驻和凯德在此开发，该片区才能勉强冠上“商圈”之名，凯德广场的进驻并非将此处拉向高端业态，但是它的出现着实改变了该片区的商业形态格局。

凯德置业第三步

　　凯德武胜路已经落锤，但是它在武汉区域的布局并没有因此停滞，其实凯德商用早已悄然落下棋子布局三镇。9月6日，凯德商用、中国铁建十八局集团在武汉新闻发布会上宣布，集团在武汉投建的首个商业地产第一高楼“武汉1818中心”将和新加坡凯德商用中国联合打造7万方时尚购物中心，并在现场举行了签约仪式，即武汉布局的第三家购物中心。

　　武汉1818中心位于武昌区中北路，是一座集零售、住宅和写字楼的综合体的零售组成部分，而该项目是凯德商用从中国铁建股份有限公司的一家子公司收购。该购物中心周围5公里半径内约有70万居民，囊括湖北省政府办公总部等。规划中地下一层将直接连通地铁4号线周家大湾站，而该线路将于2013年开通并运行。

　　该购物中心规划8层，总建筑面积约为70700平米，定位为一家终端至高端的一站式购物中心，购物中心将于2014年竣工，凯德商用拟投资11.56亿元。

　　凯德置业武汉第四步

　　有人将武胜路地块、民众乐园、中北路1818并成为凯德三部曲，实则不然，除这3个项目外，凯德在蔡甸项目亦将马上开盘，起名凯德知音的湖。

　　前面有说到凯德中国旗下多个分支企业，而蔡甸项目亦是以第四家企业开发——凯德惠居。它是继凯德置地、凯德商用、雅诗阁以外的第四大业务板块，2011年，该企业与蔡甸区政府签订投资合作框架协议，凯德高层曾向透露：双方将在新城建设和旧城改造方面进行相关合作，然则合作细则尚未披露。

　　凯德知音的湖项目位于知音湖300号，后官湖生态宜居新城的住宅项目，据笔者调查了解，后官湖生态宜居新城也是武汉规划的六大功能区之一。2008年开始投资建设的后官湖生态宜居新城占地148平方公里，有32平方公里的湖泊，12平方公里的山体，以及一些植树造林等环境生态项目，而建设用地不到10平方公里。十二五期间，后官湖生态宜居新城将要建成一个集住宅区、商业城、经济区、文化创意区、游乐园、湿地公园为一体的滨湖新城，可容纳居住人口30万左右。

　　观察凯德武汉布局，会发现有一个较为奇特的情形，凯德武胜路项目紧靠人信汇文化城项目、中北路1818靠近万达汉街项目，无独有偶，知音的湖项目则紧邻香港和记黄埔项目，不禁让人联想到武胜路店2年的销声匿迹，或许“傍大款”是凯德竞争手段之一。

　　据了解凯德知音的湖项目地理位置及四角关系为：蔡甸街马鞍村。东临知音大道、西至和记黄埔观湖园项目、北至和记黄埔观湖园、南至后官湖。

　　知音的湖项目总建筑面积为256526平，规划37栋6—24层板式与点式高层建筑组成，项目于今年3月开工，拟计划10月底、11月初开盘。

　　综上可知凯德置业在武汉深耕10年，布局三镇共4个项目，如今都已水落石出，从国内各地开发情况来看，凯德置业是十分有经验及有实力的房地产商，从它布局三镇情况来看，似有在此继续深耕之势，笔者也希望它能带给武汉地区更多的惊喜。

　　有人说武汉是一个大工地，到处布满大大小小的施工现场，笔者则要说商业地产项目遍地开花，有的项目改变了区域架构，改变了居民生活，有的则虎头蛇尾，然则武汉是否真的需要如此众多商业地产项目？