苏纶场建特色情景式商业中心助推苏州古城商圈升级

　　姑苏区的成立使得原来分属平江、金阊和沧浪的三大商圈———观前、石路和南门，现已集中一区。古城商圈的发展升级，对于提升苏州中心城市首位度、建立苏州商业中心新格局均有着重要意义。在大苏州格局下，古城商圈如今面临哪些挑战和机遇？姑苏区最大的城市综合体项目苏纶场，对古城商圈的发展升级做出了积极的探索，并提供了宝贵的借鉴。

　　交通利好放大规模效应

　　近年来以园区环金鸡湖商圈、高新区狮山路商圈为代表的新兴商圈已经崛起，这些新兴商业中心是苏州城市建设的重大成果，同时也在事实上对姑苏区古城商圈起到了人口分流作用。道路拥堵停车难、古城限制难扩容、消费力逐渐外移等，在与新兴商圈的竞争中，古城商圈渐渐暴露了一些不足。

　　记者了解到，苏纶场在建设之初设计了超大规模地下停车场，可容纳约1800个停车位。此外，苏纶场与建设中的轨交4号线无缝对接，通过下沉式广场充分利用地下空间，真正将轻轨站点变成人潮聚集、财富汇聚、商业繁荣之地。随着苏州立体化交通体系的进一步完善，特别是今后几年苏州4线井字型轨交格局的形成，便利的交通以及地下空间的开发，使得古城商圈将迎来发展升级的新契机。

　　业内人士指出，有别于国外郊区化发展，依托便利的交通网络做纽带，位于城市CBD中心开发城市综合体在我国仍是主流。地处南门商圈、护城河南岸的苏纶场，打造了40万平米的大型国际化城市综合体。依托古城区出众的商业基础、人文底蕴和人口流量，苏纶场通过1895民国风情商业街区、国际购物中心、家乐福（需求面积:3000-15000平方米）购物广场、吴门印象、写字楼及酒店式公寓等产品，一次性满足消费人群的购物、餐饮、娱乐旅游等多层次综合性需求。苏纶场丰富的业态类型产生规模效应，有效提高了商业项目的辐射能力，并提升了南门区域价值及古城商圈综合竞争力。

　　面向世界的情景化商业

　　数据显示，2011年苏州全市旅游接待入境游客296.8万人次，接待国内游客7774万人次，旅游总收入1196亿元，三大指标在全国大中旅游城市排名稳定在第七、六、五位。可以说，古城商圈面向不仅仅是苏州人，更是面向全国、全世界的来苏人士。姑苏区是苏州城市文化的精髓所在，坚持中国文化、苏州特色的发展道路正是古城商圈的核心竞争力所在。

　　作为商业综合体的苏纶场，秉承了城市文脉，在保护历史文物的基础上建设特色情景式商业中心，并与古城区及护城河风光带有机融合。源于1895年洋务运动中创建的苏纶纱厂，是中国民族工业发展的重要历史见证之一。苏纶场项目在尊重厂址原貌和历史的基础之上，整合工业遗迹再开发，现今苏纶场保留的织造车间、小洋楼、发电厂、职工宿舍和医院等等，承载了太多苏州人的记忆。

　　记者获悉，苏纶场最具代表性的1895民国风情商业街区，以情景式全体验国际商业理念，致力打造为苏州高端人流的聚集地，苏州的旅游新地标及国际化的商业新名片。通过古朴怀旧的民国建筑的保留，1895民国风情商业街区让人们在逛街购物的过程中，充分感受文化的厚重和别样的消费体验。

　　先进的商业地产运营理念

　　商业地产的蓬勃发展是城市化发展水平的重要象征，也是提升第三产业比重的重要载体。引进更多民间资金参与建设和先进的商业开发理念，对于将姑苏区建设成为文化高地、旅游高地、科教高地和商贸商务高地有着积极意义。

　　据记者调查总结，面对核心地段的顶级商业资产，开发商一般以自持为主很少出售，以期获得物业的长久增值和租金收益。苏纶场的投资商———国有控股的房地产上市企业嘉凯城集团，有着雄厚的实力和丰富的商业地产开发经验，在前期规划建设紧紧围绕姑苏区文化氛围的同时，更对项目的长期经营做出了灵活有序的部署。

　　住房和城乡建设部政策研究中心发布的《2012年民间资本与房地产业研究总报告》显示，商业地产成为民间资本最为重要的一个投资出口，从短期炒房变为长期保值性投资。面对这一情况，嘉凯城集团采用筑巢引凤的方式，计划出售苏纶场部分优质独立式街铺，以赢得项目更广泛的关注度和影响力，同时使得苏纶场进入良性的开发经营期。