南京花生唐投资解析 收回成本需要20.3年

　　“按照210万元总价的铺子来算，只需投入105万，15年总收益155万。而随着地段的升值，15年后，您投入的旺铺价值高达8772221元，届时整体收益高达917万，年回报约783.07%。”果然如开发商说的一样吗？365商业地产学院讲师张弦为位于板桥新城的花生唐算了一笔投资帐，并对未来商业的发展进行了详细的分析，项目到底是否值得投资。他认为，投资花生唐，需要20.3年才能收回成本。

　　10月20日下午2点，365商业地产学院第四次公开课于如期举行，约百名学员与讲师在一起交流讨论花生唐的投资经验与利弊，对花样年花生唐项目做出了详细的解读与分析。

　　板桥新城未来将是区域级商业中心

　　本次公开课一开场，讲师就对大家抛出了几大问题，板桥新城是什么级别的商业区？辐射区域范围有多大？通过对南京整个城市商业的规划来看，张弦认为：“板桥新城未来是比市级商业区和副市级商业区级别更低的，是区域级商业区，对应产生区域级商业中心。”在谈到其辐射区域范围的问题，讲师对于项目宣传的雨花区软件谷人群是未来潜在消费力的观点给予了否定。他认为，“行政分区，并不代表商业分区，由于交通与商业消费习惯的原因，雨花区的软件谷高端消费群体不会成为花生唐项目的主要消费力。”

 　　在经过仔细调研，板桥板块预计人口在30-35万左右。张弦认为，在未来板桥新城区域的人口基数，足够支撑区域级商业项目的健康经营。但是板块在建或待开发商业体量近100万平方米（不含本案），未来商业存在同质化竞争的可能。就未来板桥新城板块的商业中心在哪里这个问题来看，从地块区位条件出发，G54地块和花生唐，未来机会相对较大。金地自在城、朗诗绿色街区、金域华府项目，如运作合理，亦不能排除成功运营的可能性。

　　业主承担租金、售价长期估值过高风险

　　纵观花样年全国的产品线，“花”系列为城市精品公寓、“样”系列为大众精品花园社区、“年”系列为商务物业，花生唐是其真正意义上第一个商业项目，对于其是否能成功，张弦给出了自己的观点：“一个商业项目是否能成功，包括了很多因素，需要做长期的观察，但是花生唐项目的一些具体实施我们可以看出一些端倪。”对于花生唐建筑规划设计，张弦认为，在销售与自持相结合的商业项目来看，并未十分夸张，在一定合理范围之内，但是通过具体平面图的演示，也对临湖美食区域的商铺提出担忧，由于切割面积较小，无法满足大型餐饮的需求，小的餐饮品牌号召力有待考验。关于华润苏果与华润万家的问题，张弦提出了质疑:“据了解，华润苏果与华润万家是一家企业所拥有，只是叫法不同，后期要看一下开发商如何在一个商业项目整合两家超市资源。”

　　花生唐项目到底是否值得投资，是学员最关心的问题。张弦得出结论，如果现在以105万，单价约15000元/m2买花生唐，第15年以后，在考虑税费的情况下，必须以单价28400元/m2的价格卖掉才能回收成本，让学员思考良久。而方格商业总经理林长志给出了更具体的算法，认为投资人实质拿回投资款，形成净赚的概念是在2年的开发期+15年的包租期+3.3年的租金回收期，总计20.3年，让学员惊讶不已。林长志还给出了项目的风险提示：“不仅业主要承担租金、售价长期估值过高的风险，开发商如将项目卖了2个亿的首付现金的话，预期15年100万注册资本的商管公司，要承担3亿左右的投资回报，提醒广大投资者购买前需要谨慎思考。”