梁任堪：我国城市化率已超50% 未来商业多以综合体形式

　　五洲国际集团首届“万商会”于11月7日下午在上海国际会议中心隆重举行，中国城市商业网点建设管理联合会会长梁任堪在会议上发表了《未来中国商业地产的发展方向与走势》的演讲，以下是演讲实录。

中国城市商业网点建设管理联合会会长梁任堪

　　尊敬的舒董事长，尊敬的各位来宾，女士们、先生们，下午好。在党的十八大即将召开之际。很高兴接受主办方的邀请，参加2012年五洲国际集团商业盛典。这是一次有意义的行业聚会，也是五洲国际的盛大庆典。在此我代表中国城市商业网点建设管理委员会，对本次盛会的召开表示热烈的祝贺。当前在中国地产受到连续调控和十二五规划的影响下，商业地产发展前景非常看好，这得益于国家的政策导向和行业引导。同时也融入了业界同仁多年来对行业发展做出的努力。

　　目前国内商业地产成体持有率提高，市场还处于一个高速发展的阶段。这为流通产业的全面发展奠定了良好的基础。十二五规划提出，以加快转变经济发展方式为基点，确定政策导向，坚持扩大内需，保持经济平稳较快发展，中央之所以把扩大内需放在首位，强调发展方式转变，就是要提高消费能力，加速流通产业的快速发展。

　　国家统计局数据显示，2010年全国社会消费品零售总额15万亿余元，比上年增长14.8%，2011年全国社会消费品零售总额18万亿余元，比上年增长11.6%。今年1-9月，社会消费品零售总额14万亿余元，基本接近2010年的全年的数字。数字表明，中外零售商在国内整体发展布局将加快，今后5-10年也将成为商业地产发展创造优越的市场环境。为进一步促进我国社会经济的健康发展。今年8月3日，国务院颁布了加快流通产业发展的意见，文件对改革开放以来，我国流通产业的长足发展给予了充分肯定，同时也明确提出流通产业目前存在的诸如网络布局不合理，城乡发展不平衡，成本高、效率低等问题。

　　意见明确指出，到2020年我国流通产业发展总体目标是基本建立起统一开放、竞争有序、安全高效、城乡一体的现代流通体系。电子商务、连锁经营等成为主要的流通方式。政策方面将制订规划，科学编制商业网点规划，确定商业网点发展的需求，并纳入城市总体规划和土地利用总体规划。各地制订规划时应该充分考虑商业网点的需求，做好衔接。用地方面将制订完善的流通网络规划，加大流通业的支持力度。按照土地利用总体规划和流通业建设项目运营标准，在土地利用计划和土地供应计划当中统筹安排流通业用地。

　　财政金融方面，土地银行业、金融机构针对流通产业特点，创新金融产品和服务方式，开展动产、仓单、仓库租赁权等质押融资。拓宽融资渠道，支持符合条件的大型流通企业上市融资。设定财务公司和发行公司企业债券和票据等工具。良好的政策环境为产业发展奠定了坚实的基础，近年来城市综合体成为大多数房地产开发商的重点。

　　万科等品牌发展商纷纷调整战略将投资开发重点转向商业地产，涉及资本超过千亿元。城市综合体成为首选投资业态。根据国际惯例，当人均GDP达到1万美元时将进入城市综合体的快速发展阶段。我国去年人均GDP去年不足5500美元，但是排除地广人多的因素，目前大多数的重点城市都已经进入了这个行列。比如说北京、上海、广州、深圳以及一些二线重点城市，已经迎来城市综合体的大发展时期。从城市化进程来看，居民收入不断增加，使其对时尚、娱乐餐饮、休闲的消费需求不断提升。这为传统商业的普遍升级提供良好的契机 。到去年年底我国城市化率已经超过50%，城镇人口首次超过了农村人口。旧城改造、新城建设等城市的更新和变迁，为城市综合体大规模发展提供了巨大的动力。从城市规划的理念来讲，城市综合体整合了土地功能，集约化开发，融合了诚实的多种功能，适应当代城市发展需求，成为城市更新和新区建设的重要手段。基于这个原因，使城市未来的商业多以城市综合体的形式出现。

　　从满足居民消费水平的改善升级来看，城市综合体是一站式的消费场所，可以全方位的满足居民消费需求，达到全面提升城市商业功能的目标。而这一点对居民和城市化建设有着巨大的意义。因此无论是政府还是居民，都会对城市综合体的开发乐见其成。从开发商角度来讲，城市综合体是一个绝佳的模式，首先可以获得土地，其次可以实现综合开发，第三树立品牌实现可持续发展。每一个优秀的城市综合体都有着良好的产业结构，创造一个新中心，对繁荣地区商业经济，提升居民生活品质和树立企业品牌有着巨大意义。

　　一个优秀的城市综合体可为当地新增上万的就业岗位，创造几千万甚至上亿元的税收，这对地方政府具有非常大的吸引力，同时开发商也可以从政府那里获得较为优越的政策支持。预计未来的0年，我国重点城市的综合体数量将会翻倍。

　　近年来，我国商业网点的建设和商业地产开发所取得的成绩，有目共睹。中国经济发展的长期向好，决定了在今后相当长的一段时期，中国商业地产将从投资驱动进入消费主导阶段。商业设施建设和商业地产开发，作为推动商业进步和消费升级的重要载体，将在活跃市场、扩大消费等方面发挥更大的功能和作用。

　　作为行业协会，我们的作用就是搭建政企沟通的桥梁，发挥行业组织作用，制订行业规范和服务要求。加强行业自律和信息评价，及时反映企业诉求，维护企业的合法权益，促进行业的技术进步和管理进步。商业地产开发离不开零售和城市商业规划，只有三者和谐和融合，从可以为城市发展繁荣注入新的活力。

　　最后祝大家身体健康，万事如意。谢谢大家。