资本、消费、运营、数字化四个维度看商业地产的新机会……

　　过去十年，商业地产经历了动荡与革新。而2020年1月，突如其来的“新型冠状病毒肺炎”在全国蔓延，商业地产在此次疫情中遭遇前所未有的“黑天鹅”。

　　虽然疫情让行业受到重创，但重（zhong）创之下能够带来重（chong）创的机会，处在时代的浪潮拐点，商业地产正悄然变化……

　　赢商网联合中城商业研究院，举办以“重（zhong）创？重（chong）创！”为主题的2020年第二季度商业地产市场展望研讨会。2020年的商业地产会出现哪些新风口、新趋势、新生态？对此几位嘉宾进行探讨，发表的精彩的观点。

　　中国商业联合会商业创新分会会长 红建军

　　一场突如其来的疫情都给多少大家带来意想不到的后果，给行业带来的伤害是显而易见的，特别是像零售、餐饮、娱乐，这些都是面临非常巨大的挑战。

　　那么应该如何来应对？像现在我们所能看到的，各家企业、项目、品牌都在努力寻找自己的出路，谋自己的发展，比如餐饮行业、娱乐、包括健身、影院等等，这些都是面临着极大的考验，所以现在我们也看到各个行业，各个产业、业态都在纷纷想自己的办法。

　　通过我们掌握的数据来看，很多购物中心的客流只恢复了小部分，这对餐饮、儿童教育等业态都会有很大的影响，对人群聚集为特点的产业会受到严重影响。在这种大环境下，迫使行业必须在现有方式上进行突破，这方面我想创新的机会是很多的，后面大家集思广益提出更多好的建议、创新性的思想，我们共同来策划下一步商业地产的发展。

　　中国连锁经营协会副会长 武瑞玲

　　社区商业、社区型购物中心有很大发展空间

　　社区型购物中心在这次疫情当中凸显了在保民生商品供应方面的优势，为周边消费者提供生鲜食品、防疫消杀用品的方面发挥了非常大的作用。

　　未来开发商、运营商对于社区商业和社区型购物中心的开发，还是应该有所倾斜。现在新的城镇建设，区域性新中心正在逐渐形成，社区型购物中心在整个购物中心的结构中还是有很大的发展空间的。

　　把会员当作资产对待

　　在运营方面，线下转线上，核心是什么？如果没有建立强大的会员体系，没有激活这些会员资源，没有把会员当成资产维护，这时候想做线上那会很困难。前期搭建了数字化部门、有适用的激励机制、员工的数字化意识和能力的企业在疫情期间转线上的效果不仅快而且效果好！疫情期间，太平鸟初八当天线上就有上千万的销售额。这很大程度上得益于通过会员系统的微信、直播、社群营销来带货。所以未来一定要把会员当成资产来对待，好好建立自己的会员体系，现在可能做不了那么多的生意，但是可以利用这个阶段做好消费者服务。

　　“五一”市场表现是重要节点

　　五一小长假的市场表现是一个很重要的节点。如果五一消费形势不错，整个五月份，六月份就可能成为后疫情时代的复苏期的前半场。目前一些国际机构对中国的GDP的增长做出一些预估，今年1%点多，当然明年达到9%点多。但是，如果今年疫情管控好，并随着国家政策的精准化刺激，那么下半年，也就是进入七月份以后，消费复苏将逐步会达到正常水平，并激发出更多消费潜力。消费这架马车对国民经济和社会生活发展的拉动作用依然会发挥出最重要的作用。

　　高和资本联合创始人兼执行合伙人 周以升

　　疫情下资本层面形势严峻

　　从定性的角度来看，各个业态里面比较难的是酒店，其次是购物中心商业类。购物中心的现金流冲击很严重。免租、出租率变化比较明显。然而对可支配现金流影响最大的是收缴率。假设租金减免一个月，正常来讲购物中心都会这么做，出租率有5%的下降，收缴率如果在70%，企业偿还经营性抵押贷款等融资将会面临巨大挑战。

　　这里面有一些应对的措施，包括可能前期银行贷款也要求有一部分的准备金，可能包括集团支持一部分现金流，现有融资还本付息是非常严峻的，一些企业将会面临生死考验。这种情况下的话怎么来判断这个市场的走势？从资本层面，大家也在观察和犹豫。

　　行业确实处在一个动荡的时候，目前的市场是一个危机市场，现在的投资模式是一种危机的投资模式。这种情况下投资机构的投资节奏和投资意愿大幅度放缓。对我们来说，我们觉得行业的痛点更大，这也是我们和泰国正大集团发起100亿元投资基金，布局中国商业不动产的主要原因。我们希望成为行业的白马骑士，能够在企业纾困当中贡献力量。我们对中国市场的未来仍然充满信心。

　　阿里云研究与战略咨询部总经理 宿宸

　　疫情对泛零售行业的影响

　　在企业受到疫情冲击程度来看，我们也会发现整体而言大企业的表现是比较稳健的，小企业受到的冲击比较严重，这个道理也非常简单，主要有两个原因：第一，物理生意底座的稳健性。大企业不管是供应链还是上下游的生态关系，已经有了相对强的结构，受疫情的冲击也会小一些，小企业就相反，稳定性比较弱。第二，企业数字化底座的成熟性。大企业来讲，通常不管是IT的基础设施还是业态方面，在数字化的布局程度总体而言都是高于中小企业的。

　　另外一个调研现象便是，大部分企业面向疫情业务恢复的周期还是比较乐观的，大部分企业还是认为会在比较短的周期内做到恢复反观商业地产领域的大部分负责人还是认为整体上的恢复周期还是比较长的，基本都超过了三个月。所以这也是印证线下商业在短期内，尤其是在人流受到的影响的时候其实还是受到比较明显的影响。

　　疫情期间不同消费品类的趋势变化综合调研的反馈，不同种类的一类是场景化的消费以及一些非刚需的消费品类。比如像酒水、服饰，这些非刚需和场景化的消费品类受到疫情的影响还是比较明显的，尤其是和去年同比相比我们都可以看到一些降幅。大品牌的品牌力仍然存在，但是我们也是看到说传说中的补偿类消费，或者是报复性的消费其实不及预期。这个还是受到宏观经济以及疫情全球爆发对消费者心态产生的影响。

　　另一类是民生类的消费，比如快消品，这些短期看在疫情爆发时期出于囤货心理可能出现短暂性的需求爆发，在疫情逐渐控制之后消费水平逐渐回到正常的状态。长期来看这部分总体消费的量还是稳定上升的状态，但是消费渠道会出现变化，所以线上的形式会成为非常重要的聚合点。

　　中城商业研究院院长 杨泽轩

　　疫情倒逼下消费习惯、消费结构会不会发生改变

　　疫情期间一部分线下客群向线上渗透。疫情之后宅在家线上购物会减少。

　　尤其是之前对智能手机不太使用的一部分人，例如老年人，他们这次向线上渗透会有一个比较好的倒逼引导的作用。

　　在家买买买的也会减少，线上线下各半。消费者重点还是偏生鲜水果餐饮美食类的居多，其次零售、服装，其实占比也较高，占到46%左右。

　　总体分析消费者结构没有发生大的变化。

　　疫情之后餐饮、零售仍是主力的消费方向。

　　当然有一个特别关键的问题，复岗之后的就餐问题考验消费者的信任程度，大多数人会考虑到堂食餐饮的影响。还有疫情影响会让消费者在自食其力方面有大量的打算，线上京东关于自己做饭的这方面，多功能锅的销量也在大幅度的提升。

　　消费者倾向的消费业态，餐饮占了80%，休闲娱乐占了50%，服饰零售占了43%。餐饮只要放开，会是复苏后消费者的首选地。

　　消费者一如既往爱折扣。

　　不管制造业的企业也是国内品牌企业，都在大力裁员，更多的企业有降薪，对收入有影响，导致消费者对折扣关怀更多。在另外一个角度，看未来对业态的影响。未来奥莱和折扣类的商场可能会在相当长的一段时间内会对追求性价比的顾客有更大的吸引力，会迎来比较好的相对春的感觉。

　　广东赢商网数据服务股份有限公司董事长 吴传鲲

　　商业地产行业早已进入转型期

　　商业地产行业本身就处在转型期，只不过疫情这只“黑天鹅”的到来，加快了转型进程、加强了紧迫感。

　　我们可以从以下几点来看待商业地产行业转型现状：

　　第一是转型背景，购物中心在某些区域会出现供需关系结构性的失衡，意味着商业地产进入存量时代。

　　第二是消费者行为变化的周期越来越短，通俗来讲就是消费者喜新厌旧程度提高，购物中心很难准确把握消费者的需求，导致购物中心每年都要调，两三年还要大调。

　　第三是品牌端的变化，早期购物中心存在很严重的品牌同质化现象，大量新型品牌的诞生改善了这一点，但实际上也让购物中心招商沟通的成本大大增加。

　　第四是购物中心跟品牌商户的关系变化，从管理到经营到共赢。过往购物中心评判商户的产品来说都是唯坪效论，这种租赁关系会不会发生变化？比如极端一点的设想，就是根据娱乐休闲业态给购物中心导流效果去评定租金。

　　第五是数字化转型，实际上来说大部分购物中心数字化的程度非常低的，千万不要以为有OA、CRM、会员系统就自称是数字化，这些只是在局部提升工作效率的工具，因为绝大部分购物中心都没有做到客流数据化、客流动线数据化，这些都需要购物中心进行数字化基础设施的建设。