做商业，越自我越持久

撰文/ 王小草

编辑/ 梁贝卡

​在这个不确定性大于确定性的环境下，有这样一类的行业“玩家”，特别值得被关注和尊重，那就是行业内“第一个吃螃蟹的人”。

回想过去的二十年间，国内商业市场规模在不断扩大，一时间“商业地产”承载了太多的发展期待，还需要回应资本运作、开发模式、物业形态、品牌意识等，在当时还是一片空白、找不到参考答案的问题。

不可回避的终极问题当中，总有这样一个：到底什么样的商业才算得上是“好商业”？那时的商业开发，走过欧美的路子、也照搬过日本的百货、

模仿过香港的综合体，现在开始学起了泰国的非标……

商业地产，一个百花齐放的行业，各有各的立“市”之道。

无论是投资者、开发者、还是品牌方，又或是消费者，从不同的发展阶段衡量、从不同的环节和视野望出去，都会有不同的答案。

市面上那些在最早一轮开出来、摸着石头过河的购物中心，属于先行者。尤其是那些经历过时间考验的、“世自乱，而我心自治者”，属于这个行业的开创者，也是值得探讨的“好商业”。

他们经历过“0-1”，被动或主动地突破经营思路，突破物理空间限制，扛过动荡的市场后，慢慢建立起自己的护城河。

坚定自己的“Instinct Value”

那么，该如何才能经得住时间的考验呢？

如果把商业体比喻成一个人，久而久之，你会发现，个性和内核，往往比外貌、身世更重要。后者作为与生俱来的优势，随着时间推移，会一点点磨灭掉；但前者，是区别于他人、被外界长久记住的原因。

同时，这个人的“内核”是否稳定，是否有足够的定力去分辨和筛选外界信息，不去扰乱自己的步伐，也将决定他能走多远。

变化随时在发生。二十多年来，市场经历了商业模式的不断更替、品牌无序的竞争、消费结构的升级与降级，乃至电商的崛起。

可对于一个物理空间有限的线下商业来说，一直在追逐、满足变化的市场需求，是需要背负巨大的沉没成本的。就像追赶潮流一样，潮流永远在变，知道什么风格适合自己的，更重要。

不看一时的爆发性，而是更加重视商业运营的可持续性；也不是不关注新需求，而是找到需求与供应之间的平衡，只有这样，才能立住“人设”、稳住“排位”，一路生花。

总有人不止于求稳，还在求新、求变

以下展开的几个，都是多年来始终能稳中求新、求变的“老”商场，都是清晰自己定位，并具备强大“自我力”的代表。

①上海港汇恒隆广场

上海港汇恒隆广场（下文称“港汇恒隆”），在落子新商圈之时，率先扛起了“重奢大旗”，一度成为徐家汇商圈的时尚风向标。

这个坐落在虹桥路华山路的“关键一角”，与整个商圈共同经历着巨大的变化与动荡，也迎来了个体发展前景的不确定性。

经历了“对门”太平洋百货的退市、东方商厦的多轮改造、美罗城的“二次元”变身、还有邻居新鸿基的入市挑战，升级后的港汇恒隆成为了众多国际品牌“排队”等候入驻的标的商场。

港汇恒隆，之所以能在开业二十四年后，仍然稳稳立足，逆流而上，离不开它早早在2017年做出项目的“全景计划”，并在提出方案后，用三年时间有条不紊的去执行，最终实现了商业空间和品牌的整体跃升。

最终，在2020年、疫情发生的那一年，升级完成，商圈原本缺失的高奢门店、尤其是多家大面积、全品类的门店，被“高举高打”地纳入场内。从对品牌矩阵的重组，以及国际级推广活动的“上演”，这位“老大哥”再一次吸引住了消费者的眼球。

另一头，港汇恒隆也跟上了年轻消费者的脚步，引入多家来自海外的新兴潮牌和香氛首店，为市场带来前沿风向和生活灵感。

可以看见，开启“Gateway to Inspiration”的重新定位后，港汇恒隆选择的是一条最适合自身生长气质的路来深挖。保证档次不掉线之余，也顺应“新奢一代”的消费需求，带着徐家汇商圈，把品位和潮味一并提升。

港汇恒隆以国际视野，接触国内外的优质资源。选择既有品质，又有高知晓度的合作伙伴，并结合商场环境的特点，共同创意，让消费者无门槛地欣赏到在专业场馆，甚至海外才能观看到的表演。

②龙湖重庆北城天街

还有重庆的龙湖北城天街（下文称“北城天街”），这个称得上近二十年来、重庆城市发展历程中最具代表性的商业体，也值得拿出来聊聊。

开局至今，二十年的时间里，北城天街见证过城市商业市场面貌的巨大变化，但他也足够地专注：“聪明地”把有限的资源，聚焦到可以实现正向反馈的地方，为重庆带来了许多开创性“首”和“新”。

比如我们熟知的星巴克，早在2006年就落在了北城天街。从此，重庆人也赶上了“小资”的潮流，浅尝了不同于山城文化的生活方式。

又比如，早在2014年，那个全国Apple Store不超十家的年代，品牌作为重庆首店在北城天街启幕，以亚洲首个采用超11米玻璃幕墙的高标准门店，也展现了中部城市也可以达到的商业量级。

随后，更多“敢为人先”的主动求变在发生，2015年，重庆首个Air Jordan在北城天街落地，北城天街“运动潮人”的形象崛起；2017年，重庆首个购物中心高化矩阵逐步成型；2020年，多个高量级城市独家旗舰资源开始落地，进一步形成独特优势，也带来一系列户外运潮一线品牌，成为“都市户外”城市新标杆。

北城天街“首店收割机”和“时尚风向标”的角色深入人心，不仅稳固了自己在西部商业市场的地位，同时也为城市提供了对接优质资源的窗口，为观音桥商圈注入了更多新的活力。

而要成为真正的强者，就不能以过去和现在的成就去束缚自己；更不能随波逐流，或是祈求风平浪静，唯有“给自己造一艘大船”才能抵挡动荡。

面对更加挑剔的消费者和商业市场，一个已经经历过二十年的项目，会如何应对下一个二十年的未知挑战？

其实，一提到北城天街，行内人首先想到的是他庞大的体量，其实就是作为由地形影响到形态的典型山地商业体，物理空间虽然带来分区游逛的趣味性，但内部结构多少还是限制住了新内容、新品牌的拳脚施展。

北城天街也正视了自己身上的“不足”，从内部精装至外部立面，决定重塑项目建筑体验，去贴合北城天街在重庆市场上的先锋“人设”。

虽然在此之前，北城天街也是经历过了多次小型硬件改造以及小范围的定位升级的，但这次二十周年之际，项目会迎来有史以来最大规模的物业硬件提升、品牌调改以及运营优化。

重庆北城天街星座广场改造后

首先，从建筑外部来看，北城天街将彻底改变第一代的“元祖”形象。

由多个错落有致的盒子拼合的外立面，形成了视觉上的丰富性，用这样的设计手法腾挪出更多的对外展示空间，置换给品牌自身去做装扮。

内部的改造，则会关注到品牌与空间之间创造出来的消费气氛，融合不同业态的需求与特性，把握内部动线上消费节奏的快慢、甚至是消费者五官的感受等。

重庆北城天街榕树广场改造前

重庆北城天街榕树广场改造后

另外还有一处，最值得期待的，三大广场（星座广场、中心广场、榕树广场）：基于项目地理坡势，将项目内部和外部空间更加紧密结合，打造了商圈独一无二的公共与商业活动空间，让项目的表现形式更加的灵活。

通过对三大广场的后期利用：如城市话题发布，品牌首展，艺术生活发声等，给了后期运营足够的试验场地，增加了项目乃至品牌呈现方式的多样性，也延长了消费者游逛项目的停留。

伴随着外观上的改头换面，北城天街也再一次做了聚焦：以“中国西部时尚潮流地标”为长远定位方向，将与之匹配的一众零售品牌进行了升级，提供给了更多门店展示自我的可能性。

重庆北城天街中心广场改造前

重庆北城天街中心广场改造后

夯实硬件之外，体现“软实力”运营系统上，北城天街也始终围绕着“如何帮助租户表现更佳”的目的，提供从谈判至退场的全生命周期监测服务。

会员体系的升级也没有被忽略。通过数据赋能兴趣圈层的建立，北城天街对高净值会员进行了更深层次的细分、“贴标签”，以便提供更具体的消费引导和建议。

作为二十年的“老”商场，“Begin Again”是北城天街源于对市场的深度洞察，因时而变，更是对自我的反复审视，一次次用“新的远见”，去试探市场的未见。

③深圳罗湖万象城

同样的，刚刚完成项目再次扩容以及一二期调整的深圳罗湖万象城（下文称“罗万”），也为市场带来了教科书级的示范。

十九年前罗万，可谓是造就了深圳商业的传奇，至今也仍是处在华南商业顶流之列。这座在深圳人眼里定义了“标准高奢配置”的商场，陪伴了一代人的消费成长；但也是随着消费主力以及消费意愿的变迁，大家对奢侈品商场的要求也是越来越高，不仅要“高级”，而且还想在高级的环境里，可以消费到一些自己日常能够轻松买单的东西；

“要好买，要好看，也要好玩，更要Chill”，这些要求几乎是新一代消费者的主流心声了，听上去标准又抽象，但没人告诉具体应该怎么做才能做到。

三期突破层高、柱网的种种限制后，匹配一二期的精致氛围也逐渐呈现。

面对这样的声音，罗万一方面考虑如何持续给积攒已久的高端VIP会员常换常新的印象，另一方面，也通过面积扩容，满足项目定位的延伸，找到自己的“新生命曲线”。

锁定“南中国商业旗舰”的目标，罗万通过对主力店调整腾挪新空间——对芮欧百货与H&M两大主力店区域的重新规划、原有建筑的动线优化，开启了一系列的店铺形象焕新与品牌调整。

除了针对一二期的大动作提升外，去年开业的三期，也给向来“稳扎稳打”的头两期扩张出了4万平米的经营面积。

原本不起眼的一排住宅底商，经过一通内部结构调整后，引入一系列先锋潮流品牌，也给略显式微的老罗湖补充进一股活水。

在这个过程中，罗万更像是扮演了一个融合情感、文化、社交等多个层面的“关系共同体”，从自我的定位需要被完整塑造出发，不仅着眼于品牌的呈现，建筑的美感，更在乎场域的培养，提供的不是买卖场景，而是生活品质的体现。

一期部分完成了宝安南路外立面的改造，并打造了聚集LOUIS VUITTON、DIOR(三层)、BURBERRY等众多奢侈品双层/三层旗舰店的奢侈品长廊。

写到最后

虽说商业的成功具备一定的偶然性，但跨过时间的纬度，必定是做对了一些事，才能与时间抗衡，让成功也有了一定程度的必然性。

我们今天所讨论的、依旧活跃在行业里的，无论是港汇恒隆、罗湖万象城塑造的“二代潮奢”，还是北城天街的“时尚先锋”，可以说都是“老地标在书写新故事”。

“老地标”们，无不经历了从“单打独斗”、到外部环境“起量”的过程。他们无不经历过危机与机遇并存的时候，也试图转危为安。

如今，他们仍在对自己提出高要求，从修炼内功、主动调改开始，将影响力再一次延伸到城市。购物中心和城市界面，一里一外的割裂感，被一点点地消减。

这，或许就是城市和商业之间另一重的关系：个体带着商圈一起，共同完成着从局限到无限、从空白到丰盛的质变和破局。