好商业，一定是健康的

撰文/Zoff

*独立商业评论，不针对具体案例

几个尴尬的行业问题

有些问题，当你想负责任的回答时，你会发现没法回答。

比如“这个项目挣不挣钱？”

事实上在这个问题背后还有更多的问题。谁挣钱？业主方、品牌方还是运营团队？挣多少钱算挣钱？是和旁边类似项目相比？还是和这个物业过去的情况比？挣什么样的钱？租金收益、资产增值价值？还是各种衍生出的其他业务？设计、咨询、轻资产or多经费用？

不过在大多数情况里，如果你发现一个项目在某一方面挣不到什么钱，那一定是在另一个方面有足够回报。没有人白做事。

再比如“你觉得这个项目和那个项目相比怎么样？”

这更是一个“关公战秦琼”式的问题。城市不同，时机不同，客群不同，团队和业主先天的资源与投入也不同；原本负分的项目，做到正分就已经算了不得，但不能动不动和八九十分底子的项目比，这不公平。

同样，又因为业主方和团队的目标各不相同，有的项目就是为了做内容做亮点，给背后更完整的项目做实验；有的则是从最开始，就要辛辛苦苦挣运营挣租金钱，“挣辛苦钱”；不同目标决定了不同的结果，这没有什么可比性。

这好比你养一个小朋友，大多数孩子要走独木桥，要去卷，去中考高考；而有的孩子的人生是Easy模式，从小国际学校，家里准备好了一切；那么，这两个孩子有可比性吗？商业也是如此。

当然，还有一个直击灵魂式的问题“这个项目到底好不好？”

这个问题本身无可厚非，就是太见仁见智。而且一定要搭配着“问谁？”

倘若你问从业者，那么大概会得到各种反差巨大的回复。各种行业背景的人都有自己的立场，商业地产、基金投资、品牌拓展、行业媒体...大多数情况立场决定利益，也决定看法，不同的背景也有着各自的惯性思维。

这也是为什么有些传统商业人，总是对各种创新项目充满疑问。不光是传统商业地产思维看城市更新本身就有局限，十几万，几十万方项目见惯了，几千平怎么看都觉得没搞头，浪费时间；但不得不说，增量开发的时代已然过去，未来哪那么多又新又大的商场可做？更新改造才是机会；更重要的是，这些年消费变化太快，不同代际，不同圈子的人真的很难相互理解；而不理解，就容易敌视。

但是你也能发现，一些经历丰富，甲乙丙方都做过的操盘手，在看待这些事情时格局蛮大的，见识广，包容，接纳，乐于接受新事物。ta可以从资产的角度、还有时机、内容、和团队及运营的角度来去看待一个项目，更重要的是，ta能找到项目背后的存在和运行的逻辑。

是的，所谓空了几个铺子，平时人多不多，招了什么新品牌，这些信息其实是最表面的信息，是个人都能看得懂；重要的事情在于你到底看到了多少“看不到”的？包括操盘方法，市场反馈，运营逻辑等等，这些才是考验从业者的试金石。

几个尴尬的行业词汇

就比如“非标商业”。如今看见这个词就头疼。

到底什么叫做非标商业？作为行业里比较早关注这些所谓“非标商业”的我们，其实也不知道答案是什么，非标商业说的是空间场景形态，还是策划运营模式？

在东京在曼谷，在这些线下商业极度成熟的国际城市，每个商业就是各有风格，特色鲜明，难不成还都是“非标商业”，那他们的标准商业是什么？回到C端，随便问个路人，他们知道什么叫“非标商业”吗？他们只知道什么地方好玩，好买东西而已。

但是这个词就这么广为流传下去，像是对传统商业地产的逆反心理，对过去国内疯狂复制Mall的一种反抗，甚至当成了一种包治百病的救命稻草...或是某种代表“商业创新”的标签，逐渐变得口号化，营销化，貌似贴上“非标”两个字就显得不一样。

如果说“非标”说的是小体量更新改造项目，那么在这个词出现之前，实际上就有大量优秀的“非标”存在。北京三里屯太古里旁的那里花园，广州天河商圈附近的广粤天地，上海的巨鹿758，大同坊，几乎都是那个时代的代表作。

在我们眼里，这些项目更应该叫做城市更新，商业场景创新，或者存量物业改造，或者按日本的说法“小型综合设施”。

它们都是把某些低效资产，比如公园里的市政配套物业，老旧商业楼宇，甚至是传统的住宅底商，经过重新的组织和营造，重新盘活，填入本来这里不会有的内容，发挥出这些物业原本难以发挥的新价值，也带动资产，带动区域和商圈的人气，这就是这些项目的意义。

再简单说，这些项目就是再解决难题，非常规的物业和困局，必然需要非常规的方法，换种角度，化劣势为优势，突破传统Mall的范式；让这些风格迥异的场，找到“需要特别”的品牌客群。

原本藏在公园地下的物业，和周围环境隔绝，按常规方式没有解题方式，但换个思路，索性做一个高水准的公共花园，反而激活了这里，成了高新南区的一张更新名片，这就是REGULAR源野的诞生；一片豪宅区废弃的样板间小独栋，没有商业动线可言，但经过改造更新，让品牌也参与到这些独栋的定制和改造中，反而造就了一片湖水绿地、绿树环绕，各种年轻品牌、社群自由表达的“轻街区”，这就是麓湖CPI的开始。

这也是这些项目的价值所在。

解决问题，激活物业，盘活资产价值，让原本负分的项目变成正分，甚至是90分，成为新品牌新客群需要的场所，成为新商业内容的培养皿。

至于说是放咖啡馆还是茶馆，放火锅店还是Brunch，放潮牌还是传统品牌，这其实并不重要，只是内容差别，定位确定，放什么可以解决问题就放什么，放什么最契合这里的运营逻辑就放什么。

同样的标签型词汇，还比如“网红、打卡、主理人、新物种、新零售、烟火气、年轻力、可持续等等”。

这些词在出现之初是比较纯粹的，都是用来去描述商业创新的一些现象，但都难免被各种过度使用滥用，迅速被营销化，导致它本身的意思被理解的模糊不清，偏差也大。

而造成这些标签词泛滥和异化的原因，除了说行业面对创新的焦虑，一些对上的汇报需求以外，更重要的，是当下的商业词汇太贫乏太老化，已经难以描述当下新出现的商业内容。

许多新出现的品牌和场景，其实是需要细致的描述，表达风格，表达他们之间的差异，这个工作其实更像“艺术评论&电影评论”，而非要用传统商业词汇来表达，但经常就被“网红打卡”这种大词大而化之了，导致大家的认知出现偏差，也出现各种争论。

这也是为什么写商业定位写行业观察，到最后竟然成了考验文笔和词汇量，因为就是需要好的文笔来描述内容的细致区别。

这种情况下，我们建议少一些标签化的看法，别太纠结什么网红打卡非标一类的，更不要想当然的认为“网红=死的快，非标=不挣钱”这种粗暴论断；而是在面对这些新商业内容时，可以不断的细分再细分，更加就事论事的讨论问题，毕竟商业未来也是如此，会百花齐放，会细分发展。

把重心放在对商业内容的感知和判断上，什么内容能解决问题就用什么内容。

这就是商业的“道与术”，道不变，术在变。社区商业，“非标”商业，传统盒子商业...再多的前缀，他们也都是商业。只要是商业，就有其本质。

的确，作为“道”，底层的商业逻辑一直都在。区域、客群、动线、场所、商户、产品相互链接匹配，成为一个可持续的体系；“术”却因为时代和客群的变迁，常常再形式上发生变化，内容也在更新流动，过去是包子铺火锅店时装屋，现在是BrunchBistro集合店，未来是什么，依然会变。

好商业，一定是健康的

再聊回什么是“好商业”这个问题，我们也想给出我们的答案。

虽然这个问题太难回答。因为如今的商业各种来路都有，有的是过去地产的“做配套”遗留产物，或是因为许多本就不合理的规划，还有不同类型的玩家纷纷入场...许多项目不是运营驱动，而是由“投资驱动or规划驱动”，或者是被“拍脑门驱动”得来，一言难尽。

最终结果就是，有的项目要面子不要里子，脱离实际，沦为“表演式商业”，一直靠输血才能生存；有的项目太要里子，死磕KPI不顾市场变化，而最终也没得到面子，沦为“账面上的好商业”，没法兑现；当然也有面子里子都有项目，但很少，掰着指头都能数出来。

而这就是我们的观点的开始。

好商业，一定是健康的，里子面子都要。健康，意味着可以正常持续的运转，有出有进，能输血也能造血，也能再指标上反映出价值，保证资产价值；运营逻辑完整，做事有章法，团队有体系，行业有口碑，既不一味的表演，也不刻意的算账，在稳定经营指标的前提下，也能做一些场景和内容的创新，不僵化，不跟风，契合市场的变化的节奏。

好商业，一定是契合真实市场的。具体点，就是尊重自己的客人，尊重周边区域的实际需求，看一步做一步，始终比市场“快半步”，让大家有的逛，看得懂，也能消费，这其实最考验做商业的功力；而不是硬去去追求表面的好，而忽略了市场接受能力，对消费者的消费认知要求太高。

好商业，也一定是洞见创新趋势的。变化是商业永恒的不变，区别在于你是主动变化还是被动。主动变化的项目引领潮流，创造信息壁垒，始终收获关注和新内容；被动，则意味着被市场倒逼着前进，只能追赶趋势，最终处处用钱解决问题，用钱去吸引好品牌，用钱和时间去弥补落后的认知，成本极大。

最后，好商业一定是有价值观的。人会走，操盘者会退场，团队会更迭，品牌自有生命周期，唯有留在这里的共同认知才能长久；为什么有些商圈会跨越时代依然繁荣，有些街区永远都有年轻人来开店，这背后都是因为存在这里的场所精神，价值观一代一代传递，让这里的商业文化永续存在。

以上。

别太贪恋旧战场，愿我们都是开阔的人。