龙湖地产：柔性挑战者 商业租金收入毛利率高达80.1%

　　龙湖地产：柔性挑战者

　　■宋振庆/文

　　从区域龙头，到资本新星，再到全国劲旅，龙湖地产有限公司（以下简称“龙湖地产”）正稳扎稳地打进入全国一线梯队，并不乏野心地频频震慑前面势头强劲的领军者。

　　如果龙湖地产的大旗最终出现在CIHAF2012中国住交会现场，或许“柔性挑战者”这个称号可以送到它们的展台前让大家品评一番。

　　连续的土地换仓、连续的销售纪录提升以及连续的海外市场融资，龙湖地产对于万科、中海、保利这些大佬而言是毋庸置疑的强劲挑战者，这一点很容易被业内人士强烈认同；而“柔性”则具有很多复杂的涵义，在龙湖地产身上，这个词汇的使用当然不会仅仅因为其创始者和灵魂人物是一位女士，而在其能够快速而低成本地接入商业地产和旅游地产这两个全新领域，以及非常注重“人本元素”的柔性管理之术。

　　挑战者之路

　　2012年，龙湖地产迎来了集团成立18周年。曾经的重庆房企NO.1，随着全国扩张之路的快速展开和海外资本市场的成功登陆，已经成为任何一家龙头房企都无法不正视的潜力蓝筹。在更多比拼速度和规模的“房地产上半场”，龙湖地产已经成功地将很多曾经平起平坐的同行远远甩在身后，并毫不掩饰觊觎霸主地位的雄心与战略。

　　如果说此前传统住宅领域有“一招鲜吃遍天”的通例，那么未来一段时间决胜所需要的则是“平衡均好”的综合能力，龙湖地产在销售速度、盈利能力、产品美誉度、融资成本、财务稳健、成长性和物业服务水平等诸多方面都有着平衡的发挥，在很多业内人士乃至投资者看来都堪称“平衡主义”的典范。

　　今年，龙湖地产将冲击400亿元销售大关，并且很有可能超额完成；在刚刚发布不久的胡润财富榜上，吴亚军以380亿元的财富再次成为全球白手起家女首富，同时也是中国女首富；龙湖地产甚至开始有意无意地给业界展示自己行业标杆形象，比如洋洋洒洒的《龙湖物业标准白皮书》的发布，比如以内部民主网络平台BBS和ERP管理系统为代表的柔性管理机制。

　　当然，迄今为止给外界展示着一帆风顺成长历程的龙湖地产，也在其挑战者之路上不可避免地遭遇一些风浪。2008年的危机让龙湖地产记忆犹新，而去年以来集团更是遭遇到了大公司综合症的侵袭，屡屡陷入“质量门”、“维权门”的负面漩涡中，使一直以来努力塑造的完美公司形象受到强烈冲击。

　　向领跑者挑战总会付出一些违背自身初衷的代价，日本的丰田和杭州的绿城都是例证，过度追求速度和规模都会令管理、监控和“自省”无法跟上，而这也应是由曾经的精耕细作转向高周转、快扩张的龙湖地产以及更多挑战者应该引以为戒的地方。

　　好在，吴亚军在第二次“去家族化”变革中退出日常管理，让成熟的职业经理人和管理体制更充分地发挥作用，自己则去思索更长远的路径，这些问题想必会看得更加清晰。龙湖地产的下一步是什么？是金融投资，是多元控股还是直接转型都尚未可知，也给业界增添了无穷的想象空间。

　　投资物业看点

　　如果猜测龙湖地产将以何种形式在CIHAF2012中国住交会上亮相的话，或许其近年来频频加码的商业地产和旅游地产是个可以考虑的方向，毕竟这些低成本大规模进入并被龙湖地产寄予厚望、倚以为重的新地产产业已经进入展示部分成果的时机了。

　　2000年就进入到商业地产领域的龙湖地产可谓是行业内“从商”先行者之一，但是十多年来龙湖地产一直在思索商业地产的价值、位置、策略和自身优劣势。从目前龙湖地产的各种业态来看，商业地产是作为集团住宅部分的强力补充、现金流平滑剂、沉淀优质资产策略以及产品线上“产居商一体化”的重要支撑点，这种思路是目前国内品牌地产商发展的主流模式，但龙湖地产自身不断造血的稳定的人才体系与“现金为王”的策略为发展创造了可以倚重的优势。

　　龙湖地产去年投资物业租金收入总额4.02亿元，较2010年增长40%；商业租金收入的毛利率高达80.1%，接近甚至高于恒隆集团等香港顶尖商业地产开发商的盈利水平。在一定程度上，龙湖地产已成为目前国内招租率最高的商业地产运营商，就这一点而言，龙湖地产的商业成果已经可以在业界高调展出了。

　　在旅游地产方面，龙湖地产去年就在北京进行过一次“宣传秀”，将旗下拥有稀缺自然资源的三大“山·海·湖”度假产品——成都小院青城、烟台葡醍海湾、玉溪仙湖锦绣清晰地展现出来，并以“开启中国度假生活新传奇”为主题，为业界开辟了“度假地产、另一种生活”的差异化竞争发展路径。

　　从目前来看，旅游地产尚未如商业地产一样成为龙湖地产足以倚仗的发展利器，但在今年旅游业全面向民营资本开放的趋势下，龙湖地产一旦抓住这个机遇，也同样是挑战巨头路上的一篇大有可做的文章。