长春商业地产崛起 逾20个城市综合体开发模式多样化

　　忽如一夜春风来，千树万树梨花开。如果你是一位关心行业发展的房地产业内人士，仔细观察你会发现，2012年的长春，一下子冒出来20来个城市综合体或号称城市综合体的项目，真是忽如一夜春风来，满城尽是综合体。为何长春会一下子出现这么多的城市综合体？长春有没有必要开发这么多的城市综合体？

　　长春城市综合体大步跃进

　　近几年，长春城市综合体立项很多。仅2011年，就有40个城市综合体项目计划开工或者已经动工，几乎遍布长春所有城区，甚至延伸到了城乡结合部等冷门区域，2012年又有富士康等大批综合体涌入，真是忽如一夜春风来，满城尽是综合体。

　　为促进项目尽快落地，今年2月，长春市政府办公厅也发文要求城市商业综合体项目加快施工进度，同时力争在年底前通过认定的城市商业综合体项目达到30个。

　　今年4月20日，长春十大综合体集体动工。此次集中开工的十大商业综合体项目，总投资达300亿元，覆盖了现代商务、商贸物流、社会事业等诸多领域。项目全部建成后，可新增商业商务面积260万平方米，新增税收50亿元，解决10万人就业。在仪式上编辑了解到，长春市将利用三年左右的时间集中建设以商业广场、餐饮业、金融服务业等为代表的十大商业综合体，将其全力打造成长春市新的城市地标和“商业航母”。

　　随着这批重大项目的建成运营，长春现代服务业的整体水平必将全面提升，区域性中心城市地位必将愈加彰显，长春的发展必将更具生机和活力。

　　综合体开发模式多样化

　　说起城市综合体，绿地新里中央公馆，是南部中心城区第一号工程，也是落户于长春南关都市经济开发区的第一个重点大项目。位于朝阳区红旗街附近的金谷国际，占地面积0.33公顷，总建筑面积3万余平方米，是一座纯商务写字间。计划总投资30亿元的长春宽城万达广场，总建筑面积44.15万平方米，涵盖自持大商业、商务酒店、精装公寓、精品住宅、可售商铺等产品。绝佳地段将成为城市黄金聚焦点。

　　在长春，绝不止这些综合体，还有长春国际金融中心、冠城国际、红星国际广场、太古广场、首地首城、万豪东方广场等。仔细分析可发现，这些备受关注的城市综合体，开发模式多样，有酒店+住宅+商业+办公，有休闲娱乐+商业+旅游，有住宅+商业+写字楼等，但多数综合体有一个共同点，就是商用物业所占的比例都较大，在住宅销售出去后，商业能否做旺，写字楼、酒店能否顺利经营，将成为决定项目成功的关键。

　　吉林省社会科学院社会学研究所所长付诚认为，打造城市综合体应该有一定的密集度，不能选择分散化操作方式，分散化就没有优势可言了。因为商业综合体就是把写字间、公寓、酒店、大型商场、超市等综合在一起，体现快捷、方便，节省资本、便于创新的操作方式。如果过于分散，不是好现象。但现在都是按区操作，毎个区都有两三个。从每个区而言，有的区域几个项目紧邻在一起，同时做城市综合体，没有那么大的居住区和消费群体，就要看谁的资金实力大能挺到最后了。

　　人均GDP影响城市综合体发展

　　城市综合体不仅仅是一种地产模式，更是一种城市运营模式，城市综合体选择面临着多重选择，首当其冲的是城市的选择，综合体与城市经济、产业氛围、消费能力相适应，其中，城市人均GDP在城市综合体发展中至关重要。

　　长春房地产业协会常务副会长兼秘书长盛学永在接受媒体采访时表示，城市商业综合体是现代城市发展的产物，是现代城市的城中城。城市综合体集居住、餐饮、办公、娱乐等于一体，很方便，但要注意综合体的建设与城市发展速度相匹配。不能太超前，也不能太滞后。城市综合体也要“计划生育”，不要扎堆一起上市，要有节奏地发展。商业综合体的建设也是发达大都市的标志，只要是有计划的合理建设，综合体的建设与经济发展也是相辅相成的关系。

　　据编辑了解，有些二三线城市在城市综合体发展时就出现两种倾向。一是城市综合体徒有其表，缺乏相应的业态功能内核支撑。例如，一些城市喜欢照搬其他城市的某些成功案例，而缺乏对本地市场的深入调研。带来的结果是，项目定位未能契合市场需求，最终导致招商、运营困境。二是盲目追求大体量，高估辐射能力。按照发达国家和地区的成熟经验，城市人口与商业面积的配比大约在1：1至1：1.2。但目前国内的现实情况是，2011年至2015年这5年间，20个重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米，其中约55%的增量集中在中西部城市新城。

　　有业内告诉编辑，城市综合体是一个很复杂的领域，现在一窝蜂做城市综合体的，过些年可能会死掉很多。而即便是北京这样的一线城市，城市综合体也不能无限制扩张。