上海地王压力延续 华侨城不断寻找新融资渠道

　　历时两年，在经历一次延迟开盘，及与日本环球影城合作暂时搁浅的挫折之后，9月16日，华侨城的上海地王项目终于面世。

　　华侨城上海公司营销总监张雍宣称，开盘当日均价6.5至7万元/平米，实现销售额5个多亿。据上海网上房地产公布的信息，苏河湾项目总套数为223套，总面积3.75万平米。粗略估计，首期房源全部出售可收回投资25亿元左右。华侨城A董秘办对媒体表示，预计明年开始苏河湾项目的资金净流量将为正值。

　　一般而论，这是个在淡市里不俗的战绩。但对华侨城而言，其实只是两年梦魇解套的开始。而这次首期开盘的价格，无异于割肉。

　　2010年2月，华侨城以总价70.1亿元，单价高达5.28万元/平方米的楼板价拿下上海苏河湾地王；同年7月，华侨城又以总价17.91亿，1.45万元/平方米的楼板价拿下了苏河湾西面的41、42街坊；总地款88亿，预计总投入高达130亿元。“苏河湾是华侨城在上海最重点打造的项目，各方面都不惜投入重金。”苏河湾售楼员称。

　　不仅投资大，项目的定位也使得资金的回收期限非比一般住宅。

　　地处上海核心的华侨城苏河湾，涵盖超高层豪华住宅、奢华酒店、顶级会所、精品商业、行政公馆、艺术家工作室、美术馆等多种业态，未来将建成融合艺术人文、时尚商业、居住娱乐的大型城市综合体。

　　但更大的调控随之而来。华侨城最为野心勃勃的项目遇到了最低迷的市道。几乎从拿地时起，华侨城就开始了一轮轮艰难的融资，无论就规模之大还是方式整合之全面，都堪称近年之最。

　　债务融资陡增

　　“吃掉”苏河湾地王后，华侨城A马不停蹄，开始了融资赛跑。

　　2010年3月和12月，华侨城A分别发行了总额为20亿元和24亿元的短期融资券，为期一年。当年8月，华侨城集团已发行20亿元3年期的中期票据。这些融资，并不够支付苏河湾地价款。

　　为了苏河湾，华侨城负债率急剧上升。2009年，华侨城A全年负债率尚为63%.而2010年底，华侨城A全年负债率攀升至70%，长期借款比2009年增加了19.52%. 2011年2月，一份20亿融资券即将到期，原计划2011年内开盘的地王苏河湾却仍在蹉跎，当年回款无望。华侨城A只得“借新偿旧”，再度发行20亿一年期的短期融资券。这一年，华侨城A资产负债率已上升至71.17%.年报显示，2010年和2011年经营活动产生的现金流量净额分别是-53亿元和-17亿元。

　　股份公司周转不灵，只得求助集团。2012年3月17日，华侨城A发布公告称，截至2011年12月31日，公司通过银行获得华侨城集团公司委托贷款的余额为134.8亿元，而本公司2012-2013年度拟向华侨城集团公司申请再新增不高于80亿元的委托贷款额度。2012年8月22日，华侨城集团发行了其2012年度第一期超短期融资券，期限120天，发行金额30亿元，拟用于补充发行人下属公司华侨城股份的运营资金需求。

　　作为央企，华侨城尽享融资、贷款上的便利，其3年期的中期票据，票面年利率仅为3.39%.然累累负债，终需偿还。按照国资委要求，控股企业连续两个会计年度平均资产负债率不得超过70%.目前，已连续一年半负债率超标的华侨城，剩余时间显然不多。

　　A、H双线之远水近渴

　　债务融资已至极限。在调控大势中，A股融资渠道只是摆设。华侨城伸手转向海外的兄弟求援。

　　2012年1月13日，华侨城亚洲（3366.HK）发布公告，宣布旗下全资子公司已与上海华侨城房地产订立资本投资协议，有条件向苏河湾项目的开发商华侨城上海置地出资22.3亿元人民币。为此，华侨城A将项目的控股权拱手奉上：注资完成后，华侨城亚洲在苏河湾项目占股比例将为50.5%.不仅上海项目，华侨城亚洲还充当了华侨城在国内诸多项目的白武士。包括成都华侨城和西安华侨城，华侨城亚洲都是控股方。

　　当然，救急与华侨城亚洲本身的发展规划亦不矛盾。华侨城A的董秘倪征曾表示，“作为A股公司在香港的一个红筹平台，我们对华侨城亚洲的定位很明确，它是我们一个海外的融资平台。未来它还会有一些新的发展项目。”值得注意的是，华侨城亚洲投资的三个项目，均为极为优质的商业地产项目。对此，华侨城集团高管曾表示，之所以选择华侨城亚洲为公司的商业地产平台，是希望以此打开海外融资平台。盛富资本与协纵国际CEO黄立冲评论，此举符合香港投资人的喜好，尽管华侨城亚洲目前仍是个很小的地产公司，但他看好其未来的融资能力。

　　实际上，这个目前被寄与厚望的解套平台，其前身华力控股在2007年之前尚不经营任何地产项目，是一家包装容器及材料公司。2008年，它更名为华侨城亚洲。2009年华侨城集团进行资产重组时，将其变为华侨城A的间接控股子公司。主攻方面将是包装业务和商业地产。华侨城地产业务“A+H”猜想亦由此开始。

　　从华侨城集团的角度看，在华侨城A面临高负债、高存货、融资难的情况下，将更多房地产项目交由华侨城亚洲开发运作，可以有效规避内地调控的融资限制，实现曲线融资，这对降低华侨城A的负债率也具有现实意义。

　　而华侨城亚洲目前内部资产清晰，负债率低，加上香港上市平台的身份，黄立冲称，不排除未来华侨城A继续将房地产业务注入其中，并借壮大后的华侨城亚洲，通过诸如发行外币债券等方式进行大规模海外融资。

　　公开资料显示，华侨城A将成都华侨城、上海苏河湾等优质资产注入华侨城亚洲时，均以项目原值出售资产，不包含项目溢价。“这一做法可以明显看出，母公司希望尽快做大子公司，提高子公司未来的融资能力。”黄立冲分析道。

　　这样的安排会对华侨城A的业绩造成一定影响。今年上半年，华侨城亚洲和华侨城A之间的业绩就出现了反差。

　　苏河湾资产注入后的第二天，华侨城亚洲的股价也随之上涨。其2012年中报显示，综合开发业务实现经营收入约人民币5.64亿元，较2011年同期增加约126.5%；股东应占溢利约为人民币613万元，较2011年同期上升约309.2%.而华侨城A的2012年中期业绩快报显示，其上半年归属于上市公司股东的净利润以及基本每股收益与上年同期相比分别减少了4.24%和4%，而其归属于上市公司股东的每股净资产与去年同期相比下降19.68%.“这一代价是在预料之内的，小范围的净利下降对华侨城A来说也是可以接受的。”黄立冲称，更重要的是将华侨城亚洲培育做大。

　　虽然其未来的融资能力被多方看好，但目前仍属培育期的华侨城亚洲不具备在当前市场的大规模融资能力。自2010年6月配股融资7.9亿港元以来，华侨城亚洲暂无大规模融资行为。

　　地王的压力在延续，华侨城A也在不断寻找新的融资渠道。

　　日前，华侨城A开始探路资产证券化：华侨城拟将欢乐谷的门票收入作为资产抵押，利用资产证券化的方式在深交所公开发行。该种做法在国内暂无先例。该资产证券化产品的实质是5年期债券，发行流程与高速公路产品接近，发行规模大约在20亿~30亿元之间，成本约为5个百分点。

　　高通智库分析师司建伟认为，华侨城做资产证券化产品，更大的意义在于降低表面债务，缓解当前的负债率压力。但华侨城的资产证券化方案仍在等待证监会的审批中。能否做成第一个“吃螃蟹的人”，还在未定之天。

　　淡市之下，地王之重泰山压顶。华侨城使出浑身解数融资，难收全效。千方百计之中，不少尚属远水难解近渴，甚至画饼之嫌。解套之路仍很漫长。