武汉主题休闲街区渐兴起 领衔旅游地产开发新模式

　　提起武汉的休闲街区，光谷步行街、楚河汉街、江汉路步行街相信无人不知、无人不晓。

　　尤其是新建好的楚河汉街是中国单个项目文化产业投资额最大，“以文化为核心、兼具旅游、商业、商务、居住功能”为一体的世界级文化旅游项目，号称打造世界级水岸休闲步行街。这条街规划总长 1500 米，总建筑面积约 18万平方米。幕后推手就是万达集团。

　　楚河汉街项目的成功运作给武汉市场给来了新的开发灵感。随着武汉中心城市的建设，旅游业发展也在持续上升，新建一大批旅游主题文化商业街区绝不会缺少市场。有业内人士称，解放路步行街、西园商业街、西班牙风情街等项目的运作都可以看出其中的影子。

　　政企结合 新主题休闲街区兴起  

　　旅游文化主题街区是继主题公园兴起之后的新的城市旅游地产开发模式。

　　在经历了购物中心同质化放量增长阶段之后，无论地方政府还是开发商，都在试图寻找一条差异化之路。在这种背景下，历史、文化、旅游为主题的商业街区开发得以备受青睐。并且由此撬动人气，提升周边土地价值等“非旅游收入”，成为吸引各地投资商进入的重要核心。

　　在历史文化商业街区的开发中，政府往往参与其中并部分投资，同时联合开发机构统一规划进行整体改造，以打造城市旅游品牌。如解放路商业街、户部巷等旧改模式。

　　同时，开发商也在根据自己的市场定位，直接投资开发建设，如武汉万达楚河汉街项目，形成了一种“新文化模式”。一今一古，成为两大开发潮流。

　　无论是“古董街”还是“新文化街”，旅游、商业和地产在旅游主题休闲商业街中都相辅相成。是政府主导还是开发商主导更好些？亚太商学院院长朱凌波认为各有各的优势。政府主导的项目开发力度大，站位宏观，有各类优惠政策，扶持力度大；而开发商开发的项目，则更为关注经济回报，也往往更注重细节和整体程序。

　　“不论开发的主体是谁，成功与否还在于开发中实际的操作成效和运作能力。”朱凌波说。

　　旧区改造  武昌临江商业街区“枯木逢春”

　　历史文化商业街区无疑是当前最具市场亮点的街区模式，往往成为一个城市的商业文化名片和现代城市运营的点睛之笔。武汉临江大道是湖北省武汉市武昌区和青山区沿着长江修建的一条道路，是武汉市主干道之一从武汉长江大桥下鱼贯而过，临江大道含包全部武昌江滩，长江观景第一台正好位于该大道正中央。

　　其中，户部巷汉味风情街位于武昌司门口，东靠十里长街(解放路)，面临浩瀚长江，南枕黄鹤楼，北接都府堤红色景区，是由名街名楼名景名江环绕而成的一块方寸之地，自古钟灵毓秀人杰地灵。

　　户部巷于明代形成，清代因毗邻藩合衙门(对应京城的户部衙门)而得名。由于历史和地理的原因，很早就以经营汉味早点而闻名，热干面、糊汤粉、牛肉面粉、面窝、稀饭等独特汉味早点经营，经久不衰。

　　2002年以来，武昌区政府在重塑历史文化名城的过程中，按照“汉味早点第一巷”的定位，对户部巷进行 整体打造。经过多年的建设改造，户部巷已由原来的147米长、3米宽、12家小吃经营户的小巷，发展成为由户部巷老巷、自由路和民主路西段组成，集小吃、 休闲、购物、娱乐为一体的年接待游客逾千万的汉味特色风情街区，各类经营门点约达340个，其中从事小吃经营160余户，经营品种170有余。

　　有游客指出，来武汉旅游，如果不到户部巷转转，吃几串烧烤，品几碗民俗小吃，就感觉不自在，还有就是到司门口的解放路商业街逛逛商场，是在写意不过的事。而据笔者了解，无论是户部巷，还是解放路商业街都是历史悠久的街区，在建国后的一系列旧区改造中才有焕发出荣光。

　　武汉解放路为武昌主要商业街也是武昌区最古老的街道，明清时期古称长街是连接武昌城西门与东门的要道，解放后改为解放路，早在元明清时期就为一条闹 市街。原各朝代湖北治所，就在此路紫阳路口以南段。紫阳路口也留有王府口的名称至今。沿街尚未拆除的旧楼甚至有民国时期的遗存。带有明显的民国民族装饰主 义风格建筑。更有见过后特有的街道工厂建筑立面遗存。

　　解放路司门口曾为古代王朝斩首凶犯以儆效尤，发布告示之地，解放后司门口逐步发展为购物街，是武汉最主要的商业中心之一。现今中华路段到彭刘杨路段(解 放路中段)为商业零售繁华之地，休闲娱乐品牌服饰店铺众多，可于汉口江汉路相比。

　　自然地，历史街区的焕然一新不可能代替整个城市旅游主题街区的发展轨迹，以汉街定位代表的新文化街区也自然兴起，由于它的时代性强，也更容易推广，进而带动整个武汉的开发热潮，如西园商业街、西班牙风情街等也是其中的代表。

　　开拓创新 新文化街区掀起开发热潮

　　相对于历史文化街区开发的“地段”资源紧俏，可遇不可求，华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司策划总监龚慧娴认为，“新文化街”开发可行度更高，“特别是在二线城市，会掀起一波特别热的开发热潮。”

　　2011年9月30日，万达在武汉的巨作——“楚河汉街”开业。项目总建筑面积为340万平方米，总投资高达500亿元，是以文化为核心，兼具旅游、商务、商业、居住功能的文化旅游项目。

　　这条去年才开放的滨水步行街，以民国风格建筑为主体，现代建筑和欧式建筑穿插其中，彰显今日武汉时尚、现代的都市气息。据说，在2013年之前，这里还将陆续建成2间六星级酒店、8栋超高层甲级写字楼，以及4万平方米的国际名品百货店和国内规模最大的电影城。

　　如今，楚河汉街开街不到一年，武汉市内的旅行社已经将楚河汉街列入了武汉一日游的名单。而在2012年文化武汉欢乐游的十大主题中，“逛楚河汉街”也成为其中一项。

　　正如龚慧娴所说，不仅在武汉出现了像楚河汉街这样的巨无霸街区，全国大中小城市正在以高昂的热情，挖掘各种旅游文化主题的由头，继几年前步行街开发热之后，又掀起新一轮主打旅游主题文化商业街的开发潮。

　　不过，相比历史街区开发，这类新建的文化主题街区对开发商如何把控项目的要求会更高一些，“因为你没有现成的、可马上拿来用的文化基调，需要进行全新市场定位和文化定位。但是如果做好了，这类产品的适应性会更广一些，也相对更容易复制。”王春洲对记者言道。

　　看重区位和定位  休闲街区奏响都市集结号

　　都市休闲街区是都市消费新的集结号，因为其强烈的商业属性，区位事实上是最重要的成败因素之一。

　　“地理区位是主题街区需要重点考虑和遵循的原则。地理区位在一定程度上对主题街区的经营具有重要的影响。”罗璇认为，地理区位的交通方便度、资源集中度、 商业聚集度和社会文化氛围都深刻地影响着主题街区的发展。地理区位的选择必须与主题街区的主题营造、功能设置相适应。

　　“古董街”不必说，都集中在一个城市旧城区最核心的部分，而“新文化街”也都大部分选址在城区位置。罗璇表示，一般城市新城区普遍入住率低，且开发规划都 是按照开发区的模式规划的，很少有地方可以形成像商业街区的感觉，无论是消费还是环境支撑力不足，所以不宜在新城区开发此类项目。

　　中国步行街工作委员会主任韩建辉表示，虽然旅游主题商业街发展势头火爆，但也存在着各种各样的问题，比如建筑风格完全照搬照抄，过度商业化，缺乏本土特色的历史文化内涵，等等。

　　旅游主题街区的开发是一种长线投资，所以在具体运营过程中必须综合考虑多种因素，想要涉足这种街区开发的企业，需要考虑的问题其实还有很多。

　　其一，这种在政府推动下的市场行为，它的赢利模式在哪？其二，该城市的人口规模、消费能力和消费水平能否支撑起这种街区的消费？其三，项目是销售还是长期 经营？销售的话能不能消化？经营的话有没有能力运营？其四，经营业态和服务业种如何组合设计？各种业态配比如何……

　　因此，开发企业必须详细筹划，才能为未来收益留下足够的空间。