中国城市住宅新地标研究体系及方法

研究背景：中国城市住宅开发水平日趋成熟，每个城市不断涌现出具有城市人文特征及时代气息的住宅建筑群。一些住宅项目因其地段优势和内在品质已经超越了项目本身的市场影响力，成为城市和区域的显性标识。甚至，取代了原有的城市地理标志而成为城市的新地标。这个过程不仅仅是项目品牌的积累过程，也是市场对项目的认可过程。因此研究这些优秀的住宅项目意义非凡。

随着武汉地产的快速发展，越来越多的国内外投资资金更加理性关注武汉住宅市场，而武汉的地标性住宅产品对所有购买力的吸引力是不言而喻的，因此，对地标性住宅产品的研究能有效的还原、印证项目的市场价值。

中国指数研究院华中分院联合武汉搜房网开展的“武汉住宅新地标”研究，已经连续进行了5年，评选出一大批具有代表性优秀项目，已成为置业者和投资者的购房“风向标”。

研究指标体系

城市新地标评价体系分为两个部分（见下面评价模型）：第一部分是功能性指标，主要用来评测2011年建成或部分建成的新地标的建筑特征，主要包括建筑规模（建筑面积、建筑高度、配套设施等），市场表现（销售价格、出租价格等），技术含量（新材料和新技术的应用）；功能性指标采用主成分分析法（PrincipalComponent Analysis）进行量化分析。第二部分是标识性指标，用来评价新地标是否具备地标的特质，这包括显性和隐性两种标识性的评价。显性标识主要通过外观、区位环境表现出来，规模也对提高建筑的显性标识产生影响。隐性标识则是通过对当地社会、文化、经济的影响表现出来。该部分结合德尔菲法（Delphi）与层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）对各指标进行非量化分析。

研究方法

1）借鉴并完善Vivian Constantinopoulos在“10×10 Architects”中所用的评价方法，构建了“城市建筑新地标评价体系”。

2）主成分分析方法（Principal Component Analysis）

主成分分析是一种数学变换的方法, 它把给定的一组相关变量通过线性变换转成另一组不相关的变数，这些新的变数按照方差依次递减的顺序排列。在数学变换中保持变量的总方差不变，使第一变量具有最大的方差，称为第一主成分，第二变量的方差次之，并且和第一变量不相关，称为第二主成分。依次类推，i个变数就有i个主成分。

设X(x1,x2，…，xp)为p维随机变数，构造

2）德尔菲法（Delphi）与层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）

Delphi法在50年代初由Rand Corporation首创并应用到咨询研究中，之后迅速普及，目前在美国各大咨询机构中有高达24.2%的使用率。该方法首先将评价内容列成含义明确的若干条问题；再由专家在独立的环境下对各问题做出书面回答；然后将回收的专家意见进行统计归纳，并将统计结果回馈给专家再行修订。经过3～4轮类似的回馈过程，最终取得相对统一的意见。Delphi法主要依靠人的经验和综合知识进行评测，具有匿名性、反复性、统计性三大特征，能够较好地克服主观因素的影响。

AHP法是在Delphi法基础上得到的一种判断两两指标之间相对重要性的判断方法。AHP法通过指针的平均化处理形成一个判断矩阵，再对判断矩阵作归一化处理得到每个评价指标的影响力大小。AHP法实际上是将专家的思维过程定量化，并且可以通过一致性检验处理专家意见不一致的情况。