华侨城资产证券化拟募资18亿元 开拓未来融资新渠道

　　以“主题公园+地产”模式闻名的华侨城A，开启了一条新的融资通道。

　　11月21日华侨城公告显示，此次资产证券化的基础资产为欢乐谷主题公园入园凭证，合计募集资金18.5亿元，设优先级受益凭证和次级受益凭证两种受益凭证。

　　其中优先级受益凭证分为华侨城1至华侨城5共5档，期限分别为1年至5年，募集资金17.5亿元，由符合资格的机构投资者认购；次级受益凭证规模为1亿元，由原始权益人之一的华侨城A全额认购。

　　有市场消息指出，华侨城欢乐谷入园凭证专项资产管理计划，将由中信证券设立和管理，且中信证券已于11初开始路演，目前已基本完成询价，并将于近期在深交所综合协议交易平台发行。

　　据参与询价的机构投资者透露，该计划1年期优先级受益凭证的年收益率区间为5%-5.5%；2年期年收益率区间为5.3%-5.8%；3年期年收益率区间为5.8%-6.3%。华侨城将未来几年欢乐谷项目的门票收入变成证券向投资人发行，以实现融资的目的。

　　华侨城董秘倪征透露，该计划目前仅以北京、上海、深圳三座欢乐谷未来5年的门票收入作为基础资产，将其产生的现金流用于向投资者支付收益，而武汉和成都欢乐谷暂未加入。

　　分析人士指出，由于含有房地产业务，华侨城目前无法直接向资本市场融资，而以欢乐谷门票收益得到的融资款项，可能会有相关条款要求华侨城专款专用。

　　华侨城高管坦言，国内发过9个资产证券化产品，主要涉及高速公路、污水处理，在园区方面还没有先例。“公司希望通过该产品的推出，为未来旗下商业物业、酒店以及其他景区的融资开拓新路径。”

　　申银万国曾测算，华侨城主题公园每年的稳定人流在1915万人次，门票收入为24亿元左右，如果能利用这部分收入进行资产证券化，将有力维持华侨城的高杠杆运作并改善负债。

　　此次融资规模为18.5亿元，低于此前预期的20亿-30亿元，且大多用于欢乐谷项目的更新改造，因此对华侨城的财务状况及资金压力，不会有太大的缓解作用。

　　截至9月末，华侨城在手现金78.3亿元，较半年末增加27%，覆盖一年内到期长短期债务109%，较半年末上升39个百分点。剔除预收款后资产负债率为68%，较半年末下降2个百分点。显示现金流有所好转，但103%的净负债率在业内仍属高位。

　　此外，三季报显示，公司存货余额359.80亿元，继续创下历史新高，比半年报时的存货增加24.7亿元，预收账款余额为94.31亿元，比去年同期增加近22.14亿元，比半年报时增加了54.12亿元，公司存在一定的去库存压力。

　　但是三季度预收账款同比大幅增加，说明公司的房地产销售有所好转。华泰证券分析师周雅婷认为，苏河湾、东部天麓、招华曦城、燕晗花园四个项目，公司权益货值为约为100亿-110亿元，因此高端项目去化，决定华侨城200亿元销售目标能否超额完成。

　　短期而言，华侨城依靠地产销售业务支撑园区运营和旅游业务的模式，不会有根本的改变。而这也正是华侨城模式目前的困境所在。