供应潮来袭 昆明未来两三年将会有1400万㎡商业体量上市

　　你做综合体，我也做综合体，于是昆明的城市综合体便一个个冒了出来。

　　这是昆明城中改造项目共同面临的话题。在成都、重庆等二线城市商业地产供应集中出现“大爆发”的时期，昆明商业地产的发展也显现一些隐忧：未来几年，商业地产供应量有多大？是否能被市场所消化？如何运营这些商业地产项目则是房地产开发商重点思考的问题。

　　昆明未来两三年将会有1400万平方米商业体量上市，人均商业占比超过香港，这个数据看上去很美，但是商业的繁荣，需要有经济发展水平、人均消费水平等支撑，昆明有着全省消费力的聚集，也将被建设成为一座区域性国际化大城市，但是短时间内集中供应太大的商业体量，市场能否消化，这不仅与消费潜力有关，更考验开发商的运营能力，在这个过程中，激烈的市场竞争也不可避免。

　　在昆明城市商业综合体遍地开花的形势下，开发商如何翻越商业地产市场的珠穆朗玛峰，避开集中放量后带来的风险就显得尤为重要。

　　商业供应

　　未来几年进入集中供应期

　　根据中国指数研究院给本报的调查数据显示，重庆、沈阳、天津、无锡、苏州等二线城市2009年来商业营业用房供应量位居全国前列，甚至超越一线城市北京和上海。同时天津、杭州、成都办公楼开工量已经超过或接近上海。

　　业内在成都、重庆商业地产供应量存在过剩风险的讨论之余，自然会将视角转到同样位于西南片区的昆明，昆明城市商业地产整体发展是否也面临同样的隐忧？

　　数据是最直观的表达。昆明百大集团商业管理有限公司董事总经理梅永丰在今年的一篇《满城尽是综合体》的演讲中列出了昆明商业地产这样的三组数据：一、商业地产增量排名全国第2，未来商业总量将达1400万平方米；二、2011年昆明土地出让金557亿元，在全国130个城市中排名第9；三、2011年，昆明人均商业面积接近2平方米。现在1000万平方米的体量平摊到昆明600万人的头上，人均商业面积大概有1.6平方米，如果平摊到主城区400万人口来算，人均已经接近2平方米，千万别小看这一数据，事实上这个数字已经超过了很多一线城市，包括深圳、香港。

　　此外，田野咨询机构的统计数据显示，昆明市382个城中村，目前完成土地交易面积约9000亩，地上可建建筑面积约2500万平方米。根据城中村改造项目规划方案指标看，住宅和泛商业配比为8：2。其中住宅可建建筑面积约2000万平方米，约20万套住宅，泛商业可建建筑面积约500万平方米。从目前上市销售的城中村改造项目来看，可以预见，未来几年将是城中村改造项目商业、写字楼、公寓、酒店等泛商业物业的集中供应期，商业物业销售与运营也将进入白炽化竞争时期。

　　城市综合体

　　昆明不乏大型综合体

　　11月28日，备受关注的原昆明市政府地块上打造的大型城市综合体恒隆广场动工，未来一个集世界级购物商场、甲级办公楼和服务式寓所于一体的大型商业综合项目，将跃身昆明市中心区域瞩目地标的行列。

　　大品牌，大项目，大体量，这两年昆明不乏这样的城市综合体，比如万达广场、红星国际广场等企业纷纷落户开发，在昆明引入企业独创的商业综合体。除了这些国内知名品牌入驻，本土房企在综合体的建设方面也紧追其后，于是整个城市各式各样的商业地产遍地开花。

　　据不完全统计，昆明在建和规划在建的商业地产面积已达1400万平方米，经典双城和海伦国际单个项目商业体量都接近100万平方米。

　　近三年来，商业体量增长更是翻了三番。据相关统计，2009年，昆明市综合体包括经营综合体、在售综合体、形象期综合体共计8个，分别是顺城、北辰财富中心、和谐世纪、汇都国际、南亚之门、南亚风情第壹城、欣都龙城、志远城市综合体。而到了2012年，昆明城市综合体达到了28个，中心区有9个，南市区有11个，北市区和西市区分别有4个。

　　以南市区为例，除了万达广场、红星国际广场外，润城、奥宸财富广场、海伦国际、大都等楼盘都有大体量的商业规划。与此同时，东市区、北市区、呈贡等区域内商业地产还在不断放量。

　　从分布来看，昆明城市综合体全城分布，已经初步形成了昆明城市从单一中心格局向多中心演变的格局。

　　放量原因

　　城中村改造与政策推动的结果

　　商业放量超前增长，市场规模供过于求，已经成为整个行业都必须面对的一件事情。

　　昆明商业供应量的放量，受到多方因素共同作用。梅永丰称，首先是政策宏观调控，推动了商业由零散式向集中式转型。