青岛养老地产：各大房企加速布局 运营状况让人堪忧

　　各大房地产商加速布局

　　11月底，斥资3000万元的青岛福彩养老院南九水路老年公寓重建项目规划建筑方案公示，这是岛城老龄服务产业又一个重大项目。随着人口老龄化趋势的加剧，近两年针对老年人养老开发的地产项目骤热。

　　在青岛，因养老地产最早受到人们关注的是石老人桃源乡养老服务中心。

　　投资1.2亿元的石老人桃源乡养老服务中心当时号称“岛城首家会员制养老服务中心”，依山面海地理环境优越，260个房间，面积从40平方米到180平方米不等，足以体现出硬件设施之高端。

　　去年11月，由新华锦集团和日本长乐控股株式会社共同投资3亿元打造的新华锦·长乐国际颐养中心正式对外营业。作为新华锦集团涉足养老地产的第一步，长乐国际颐养中心主打“高端牌”，入住客户可享受养老住宅、理财、医疗、旅游等待遇，并能享受到中心配备的日本服务员的专业服务。

　　与普通住宅开发不同，目前青岛涉足养老地产的开发商，大多是具有足够实力的明星企业，除了项目自身户型、环境设计优势之外，人性化的配套设施、优质的综合服务是他们最大的卖点。

　　“最大区别在于产品品质。普通住宅解决的是大众居住需求，而养老地产则需要专项的产品设计，从内部户型到小区硬件再到后期运营，与老年人生活需求紧密对接。”首创置业青岛公司副总经理李旭华说，今年，首创置业在青岛的阳光香蜜湖项目正准备拿出一栋楼作为养老地产来开发，目前正处于产品专项设计阶段。

　　作为国内房地产龙头企业的万科也已计划在青岛万科城项目试水养老地产项目。此外，市南区泉州路5号地块，将建设一栋地上16层的青岛工人疗养院综合楼，主要用于疗养，延安三路还规划了阳光怡居老年公寓项目，黄岛区小珠山也有部分养老地产项目已规划。

　　运营状况令人堪忧

　　按照第六次人口普查数据，我国现有的老龄人口为1.59亿，老龄化速度加快、独生子女养老压力增大、空巢老人增多等，都使得养老成为当今社会的难题，同时也带来了商机。空气湿润、温度适中、四季分明的青岛，今年又再次入选十大适合养老的城市，自然更具备发展养老地产的先天优势。

　　然而，在房地产商竞相大踏步涉足养老地产的“大热”表象之下，目前岛城的养老地产项目实际运营状况却并不乐观。

　　在长乐国际颐养中心，记者了解到，设计住户161人的中心大楼只有30位客户，入住率不到20%。

　　长乐国际颐养中心营销经理李经理介绍，入住收费有两种方式，一种是根据房间面积大小缴纳190万元—300万元不等押金的会员制模式，一种是按月缴纳1万元—1.3万元不等的月付租金形式。不论哪一种方式，对于普通百姓来说都算是“天价”了，也无奈很多人只能望而却步。

　　考虑到自己年龄大了，孩子又在外地，市民李阿姨打算搬到条件好一些的养老公寓居住。“最近，我看了几个地方，一般的养老院环境还行但医疗条件达不到，长乐国际颐养中心我和朋友也看了，好是好，就是太贵了。”李阿姨无奈地告诉记者，看了一圈也没选到合适的房子。

　　12月6日，记者来到石老人社区，发现按照规划原本去年秋季就应投入使用的桃源乡养老服务中心至今仍未营业，工作人员表示目前还不接受申请。而后，记者又电话采访了万科等两家曾对外宣传开发计划的企业，结果相关负责人均表示目前并没有养老地产项目。

　　养老地产不只是房地产

　　经过几年发展，如今只有北京、上海少数一线城市的养老地产项目运作得比较成熟，二三线城市的养老地产项目大多只停留在打概念牌的阶段。

　　业内人士认为，土地审批难、投资回报周期较长等客观原因所带来的运营成本增加，使得房地产开发商们在承受压力的同时，不得不关注利润。因此，目前国内养老地产项目普遍存在着门槛过高、大众消费难以接受的问题。

　　与普通商业地产相比，开发养老地产一方面要承担配套设施建设诸如增加无障碍设施、配建医院等所带来的高成本投入，另一方面还要面对投资回报周期较长、政策扶持力度小等运营风险，这都使得“养老地产”举步维艰。

　　“我开始做养老地产后，接触了上百家企业，其中真正能做好的不到10%，另外有60%的企业根本没有想好自己要做什么。这其中最大的问题是，我们没有专业的养老地产设计机构，没有专门的为养老地产提供养老服务的机构，还是按照传统的房地产模式来运营，这怎么可能成功呢？”全国房地产经理人联盟养生养老地产委员会主任陈宏表示。

　　“何为养老地产，业界至今没有给出准确定义。但我们应该意识到，养老地产是养老产业链中的一环，环境资源、物业价值、医疗价值、综合服务一样不能少，重点在于解决社会养老而不是卖房子。”青岛市房地产经理人俱乐部常务副秘书长龙江认为，养老地产未来前景很广阔，只是目前业内亟需开发及运作标准。