保利未来3-5年将有13个购物中心开业 总体量200万方

　　保利地产将是继万科之后，第二家进入千亿阵营的地产公司。

　　12月16日三亚“财经国际论坛”奠基仪式上，保利地产董事长宋广菊透露，保利地产截至目前认购金额已超千亿。

　　2012年，保利地产高调进入商业地产、旅游地产领域，而实际上，在过去几年的深耕之下，保利的住宅和商业双轮驱动已经成型。

　　未来年均增速20%-30%

　　“保利地产在很早之前，就敏锐捕捉到了政策环境和市场主体的微妙变化，并且花大力气进行了产品结构的调整。以贴近市场和政策方向的主流产品为主，在快速周转的同时避免滞销户型的沉淀，跑赢了市场。”保利地产副总经理胡在新说。

　　这也是宋广菊对本报记者所说的“紧抓销售窗口期”。她说实际上保利的合理定价、随行就市从去年年初就开始了，紧抓销售窗口期，也会贯穿今年全年。

　　从拿地金额来看，保利地产2010年的土地费用达到了537.9亿元的历史新高，然而购地费用占销售额的百分比从2009年的88.7%下降到了81.3%。而2012年，按照权益比例计算，保利地产截至11月拿地支出约为218亿元，仅占截至目前销售额的23%。

　　值得注意的是，保利地产新增的土地储备绝大部分是通过合作方式取得的。业内分析认为，过了千亿之后，再依靠自有资金扩张会有难度，因此保利也开始进行更多的合作。

　　在千亿的门槛上，保利地产仍然要保持每年增长20%-30%的发展速度，虽然相对于保利地产上市前后的年复合率增长率60%而言，有所调低，但对于一个跨入千亿阵营的大型企业来说，这样的速度似乎是一个难以企及的目标，保利要如何去实现？

　　保利地产内部有个趋势战略，意即对未来一段时间里，整个行业发展的大趋势和可能出现的调整及政策面的变化，有一个准确的评估预测和制定相应的发展战略。

　　从近两年来看，保利地产对趋势的准确把握，使其迅速接近万科的市场规模——在跟进同行领先地位的同时，保利地产已经拥有了相当比例的商业项目的沉淀，并做到了销售规模的高增长。

　　宋广菊指出，未来保利仍然以住宅开发为主，同时也高度关注行业新生增长点。比如商业地产、养老地产、旅游地产。今年，商业管理公司已提升为保利一级子公司，到“十二五”结束后商业资产的持有比例希望达到20%-30%。但对营业额和利润没有明确目标，未来可能会采取估值法进行调整。

　　此外，目前北京、上海分别有养老项目在试点，计划今年底或明年能投入运营。

　　对于行业的增长空间，中长期来看，宋广菊认为，10-15年人口红利和城市化这两个因素对房地产的影响仍然是正向的，伴随着工业化、城市化建设，改革空间还很大，比如户籍制度、城乡二元结构、农民的问题等等，在这个阶段，有些争论都很正常，但最终是螺旋式上升。

　　宋广菊说，中国过去多年产生的土地红利是个大金库，支撑经济这么多年的增长。如果政府能把这个投入到基础设施、教育，改善民生提高收入就很好。

　　地产基金助力

　　胡在新认为，在高温的投资热潮下，商业地产面临价值重估和贷款收紧后的金融风险；供需不对称、同质化严重、区域商业超负荷等泡沫风险；以及商业地产运营管理能力与发展速度不对称的管理风险。

　　因此，保利地产非常注重资金的匹配能力。相对销售型地产项目的资金快进快出，持有型商业物业投资大、回收期较长、资金压力较大。作为成长型企业，保利地产在资金充分利用了资本创新、金融创新等方式，根据业务的规模进行合适的商业地产投资配比。

　　与其他房企不同的是，保利较早开始了商业地产与基金模式的对接。以今年10月所拿的上海滨江地块为例，保利引入了信保基金，整体作为一个商业地产的投资去运营。

　　宋广菊称，近三年，由于资本市场闸门关闭，房地产企业也正在拓宽融资渠道上进行多样化尝试。保利地产正在寻求投资基金等多种形式上的突破。对一些好的商业项目、大项目会寻找一些实力强的基金公司、集团进行合作。

　　在购物中心和酒店板块，未来三到五年，保利地产计划将有13个购物中心和18家星级酒店实现开业，购物中心建筑体量超过200万平方米，酒店客房数量达到5000间。