佳兆业再融资5亿美元 2012年销售173亿超全年目标5%

　　随着深圳重点项目在12月入市，佳兆业有惊无险完成了全年目标。

　　2013年的第一天，佳兆业公布，2012年12月，公司实现合约销售额约24亿元，同比增长29%，实现合约销售面积约22.16万平方米，同比增长50%，合约销售均价环比增长36%至10714元/平方米。

　　截至2012年12月31日，佳兆业全年共实现合约销售额约173亿元，同比增长13%，完成全年销售目标165亿元的105％；实现合约销售面积约257.66万平方米，同比增长18%。

　　173亿收官

　　佳兆业在2012年实现173亿元的销售额，虽然顺利完成了165亿元的全年目标，但也仅此而已，因为相比其他房企大幅超过全年目标，佳兆业5%的超额只能算是及格。

　　而在此之前，外界甚至还曾质疑佳兆业能否完成今年的目标。当时这些质疑主要是基于佳兆业在2012年前十月销售表现不佳，仅完成全年目标的77.5%，相比其他房企销售速度较为落后。

　　不过，随着佳兆业调整推盘区域和节奏，特别是深圳两个旧改项目在年底的入市，对其实现全年目标起了积极作用。

　　2012年12月1日，佳兆业龙岗大道1号率先开盘，当天共推出330套42-97平米住宅，均价2万元/平米，并成功售出近八成单位。

　　12月29日，佳兆业·城市广场也正式开盘，首批共推出1、3、7栋共计600余套单位，主力户型为87平、89平三房及118-150平4-5房，折后均价为1.7万-2.2万元。当日推售房源销售超过九成，销售收入超过10亿元。

　　深圳的项目的入市，一方面大幅增加了佳兆业12月的销售额，同时也提高了其销售均价和毛利率。

　　佳兆业在12月销售简讯中提到，12月合约销售均价的增长主要是由于地区组合变化，更多的销售贡献则来自深圳地区及其他一二线城市。

　　而关于毛利率，佳兆业副主席谭礼宁在去年12月曾表示，龙岗大道1号的毛利率可达40%以上，佳兆业城市广场的毛利率可达50%以上。

　　谭礼宁当时还称，随着公司旗下深圳旧改项目今后的陆续入市，佳兆业2012年的最坏时期已经过去，预计今后毛利率还将有所增长。

　　此后，谭礼宁又于香港表示，公司在完成2012年的销售目标后，预计2013年的销售表现会比去年好，初步计划2013年销售额目标超过200亿元，相当于按年增长25%。

　　“公司当前在一线及二三线城市，均有项目吸纳市场需要，其中一二线城市会以中小型单位为主，深圳地区会发展毛利率较高的旧改项目，在2013年的销售中，预计珠三角地区贡献达到45%，长三角地区贡献约为10%”，谭礼宁当时续称。

　　而在土地储备方面，据佳兆业12月销售简讯显示，截至2102年12月31日，其在建面积有740万平米，待发展项目达到1660万平米。

　　融资还债

　　在顺利完成全年目标的同时，佳兆业在资本市场亦有动作。

　　1日3日，佳兆业公布，将发行于2020年到期的5亿美元优先票据，年利率为10.25%，目前已与花旗、瑞信、摩根大通及瑞银订立购买协议。

　　佳兆业表示，此次发行债券所得净额为4.89亿美元，90%以上将用于预付其1.2亿美元、年利率13.5%的可交换定期贷款及20亿元人民币的高级已担保债券。这两笔债务均于2014年到期。

　　市场消息还指出，佳兆业此次发行共获99亿美元认购，超额19倍，而此次发行的年利率亦低于其2012年分别发行的到2015年、2017年到期的12.875%及13.5%。

　　对于此次发债，穆迪将佳兆业的B1公司家族评级和高级无抵押债务评级的展望由负面修订为稳定。

　　穆迪助理副总裁兼分析师梁镇邦认为，展望为稳定，原因是佳兆业过去12个月的销售能力有所改善，而销售能力的改善，将为佳兆业的房地产开发业务提供良好的流动性支持。

　　穆迪还表示，此次发行美元票据还可改善佳兆业的债务到期状况。其在2014年约有43亿元人民币的境外债务到期，在2015年约有41亿元人民币的境外债务到期。此次发行的票据可延长其债务限期，使2014年到期的债务有所减少。

　　与穆迪一样，德银和标普也认为，此次发债将有助佳兆业改善整体债务结构。

　　但是，标普对佳兆业未来的发展还是表示了一定的担忧。其称，虽然此次发债反映佳兆业的债务融资态度积极，但却可能致使其盈利能力减弱，同时亦将限制其一贯的财务管理。

　　穆迪也指出，如果佳兆业2013年的签约销售额显著低于其业务计划的水平，其盈利能力将大幅下降，同时激进的土地收购也将导致其债务进一步上升。

　　不过，对于债务和土地策略，佳兆业却有着自己的看法。其首席财务官张鸿光早前曾表示，佳兆业2012年共斥资约30亿元购地，2013年还是会争取在一二线城市增加土地储备，而在负债率方面，张鸿光认为70-80%的负债水平适当，预计将不会大幅度提高。